“三箭齐发”以来，房企的定增之路仍充满变数。相较于第一支箭和第二支箭，“第三支箭”的交易复杂、流程周期长、审核严格。

如今，距离“第三支箭”的射出已有一年时间，即便有众多房企意欲参加，但大多数筹划定增的房企未获得实质性进展，能够真正落地的房企凤毛麟角。

在首批定增获批的7家房企中，从启动定增到证监会批文平均用时约194天。从获批的房企性质来看，央企、国企、民企等均在列，且都属于资质较好的房企。

其中，作为首批定增获批的地产公司之一，福星股份于今年6月获得证监会同意注册，有望成为下一个定增落地的房企。

首批定增获批房企募投项目符合国策导向

智通财经APP了解到，自“三支箭”新规出台以来，第一时间响应并积极申报，于2023年2月完成了中期票据总额度60亿元，首批20亿元申报成功注册。

此外，福星股份自2022年11月底启动定增，并于6月底成为再融资首批申报并获批的民营房地产公司之一，定增融资规模约13.41亿元。

就募资用途而言，公司拟计划将扣除相关发行费用后的募集资金净额全部用于红桥城K6住宅项目、K15项目及补充流动资金项目当中。

据福星股份在接受机构调研时表示，公司募投项目红桥城K6项目住宅可售面积约3.72万方，目前已预售86%，已完成外墙涂料、系统门窗、电梯、公共部位精装修工程，预计2023年12月底项目竣工备案；

红桥城K15项目可售面积约12.7万方，1-3号楼已竣备并交付，4-5号楼已进入尾盘销售，预计2024年12月底项目竣工备案。目前，募投项目开发进展顺利。

据智通财经APP了解，福星股份的控股股东为福星集团控股有限公司，截至目前持股比例25.57%，除投资上市公司产业外，在生物医药、高端食品添加剂、现代农业、物流、民办教育等产业也有布局。

其中，适逢2004年武汉市出台启动中心城区的“城中村”改造政策，福星股份抓住发展机遇，成为行业最早进军城中村改造的房企之一。

通过二十余年在武汉深耕，并积极布局全国部分区域，福星股份已成为湖北省城市更新改造龙头企业，并发展出了房地产业与金属制品业双轮驱动协同的发展模式。

双轮优势业务驱动构建新发展格局，打造第二增长曲线

在“三旧”改造领域的长期深耕下，福星股份逐步积累了“旧城改造”“城中村改造”和“建造大型城市中心区高档住宅”的综合专业实力，并形成了一套全面有效的开发流程。

目前为止，公司已累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米，其中城中村改造超过900万平方米，打造了一系列诸如：“福星城”、“华府”、“水岸”、“国际城”标杆项目。

据智通财经APP了解到，由于长期深耕，福星股份能够较早锁定中心城区核心区位和配套完善的优质储备项目，由此而提升公司储备项目抗风险能力并加速项目去化。与此同时，公司可针对项目特性结合政府开发指导来制定开发计划，所开发的项目效益水平一般也优于同期净地项目效益水平，由于项目产品以刚需和改善性为主，且开发体量较大，往往能够实现强现金流入。

在储备项目方面，凭借在“三旧”改造上积累的优势，除上述提到的募投项目外，公司已形成了高质量的储备项目。据了解，公司目前的储备项目主要位于武汉政务区、金融街、交通枢纽区等核心区位，并且重点项目附近教育资源优势明显。截至2023年6月末，公司土储面积约290万方，武汉区域占比约7成。

以福星华府.琛境项目为例，据智通财经APP了解到，该项目计容面积约17万方，今年8月，首开一栋楼热销124套，折前销售总额超3.35亿元，去化率达七成，远高于武汉市平均去化水平。

而据福星股份介绍，通过10多年的拆迁积累，公司已排除制约开发节点的重要因素，通过借助政府形成合力，保障了公司开发计划节点，主要开发项目即将进入全面开发阶段。其中，红桥城(后湖置业)总建筑面积约64万方，已进入前期开工准备阶段，预计明年开始预售。

另一方面，在深耕房地产业务的同时，福星股份也积极尝试开拓新业。于今年初，公司通过对光伏产业进行深入研究，并开始对“双碳”行业进行积极布局，决定重点研发生产“碳基金刚线母线”项目。

据公告显示，福星股份对外投资1800万设立控股子公司福星宝碳，持股60%，布局碳中和相关业务。早期预计主要以低碳指标开发(分布式光伏、甲烷利用、森林碳汇等)和碳基金业务为主要方向。

根据市场研究报告预计，2025年全球金刚线需求将达到3.92亿公里，同时细线化趋势带动金刚线产品价格企稳回升，有望实现量价齐升的格局。

其中，福星股份所开发的建设碳基金刚线母线项目，与具备扎实技术沉淀的现有钢帘线工艺约80%的重合，有完备的设备和成熟的经验，且产业链上下游通畅。据公司在调研中介绍，目前，碳基金刚线母线项目已投入正式生产阶段，产品已获得下游多个厂家认可，未来根据市场需求再推进其他生产线技改。

从当前发展进度来看，公司积极拓宽公司业务领域，有望打开新的利润增长点，打造出第二增长曲线。

乘城市更新、碳中和趋势之风，估值具备巨大修复空间

近年来，尽管经历了疫情及宏观调控的影响，福星股份依然实现了整体稳健的财务表现。

2020-2022年及2023年前三季度，公司营业收入分别达到75.0亿、125.4亿、151.4亿、44.37亿，呈现快速上升的趋势；2023年前三季度，实现归属于上市公司股东净利润8077.35万元，同比上升33.44%。综合毛利率24.83%，较去年同期的15.28%上升9.55个百分点。

另据中泰证券表示，公司本次募投的两个项目均已动工在建，若定增顺利落地，在充裕资金的加持下这两个棚改项目有望提速推进，有望加速业绩释放。

值得一提是，自2019年开始，福星股份提前预判市场和政策变化，不再新增土地储备并主动压降负债。数据显示，公司剔除预收账款后的资产负债率，由2020年末的66.07%降至今年三季度末的56.65%；净负债率由2020年末的97.66%降至今年三季度末的44.83%；期末公司在手账面资金23.71亿，加上销售回款可以覆盖一年内到期的有息债务，已降至健康水平。整体负债端压降明显，财务风险持续降低。

在现金流方面，公司前三季度经营性现金流净额13.20亿，为公司提供充足的流动性。结合公司负债率的降低及存货的降低，福星股份正一方面加快项目周转，一方面确保自身安全性压低负债率，顺应了当前房地产的发展形势。

2022年以来，房地产行业“三箭齐发”支持房企满足合理融资需求，从信贷、债券、股权三大融资渠道助力房地产市场平稳、健康发展。今年10月，中央金融工作会议又强调“构建房地产发展新模式”。随着政策力度逐步扩大和持续落地，预计销售势头有望回升，对公司未来开发销售和新增储备项目将带来积极影响。

目前，福星股份构建“城市更新”与“碳中和”双轮驱动的新发展格局已逐步形成，在城市更新、碳中和整体向好的大趋势驱动下，公司发展有望进一步提速。而根据最新数据显示，福星股份当前市净率约在0.36左右，具备巨大的估值修复空间。随着公司定增落地带来更多资金助力，公司业务增长有望打开新局面，助推公司盈利能力及市场表现再攀高峰。

编辑/张郁唯