销售额增长，但收入和利润却下滑，这是港资房企瑞安房地产交出的2022年中期成绩单。

8月25日，瑞安房地产（00272.HK）公布的半年报数据显示，上半年收入为44.15亿元，同比减少63%；实现毛利28.21亿元，同比减少43%；归属股东净利润为4.50亿元，同比减少58%。

对此收入和利润下滑，瑞安房地产称，主要是今年上半年汇率波动导致的汇兑亏损影响。而物业销售所确认的收入和溢利减少，是由于今年第二季度上海疫情，住宅单位的建设进度及交付延迟，以及疫情对租金和相关收入带来不利影响。

瑞安房地产的收入构成主要来自四部分，物业销售、投资物业租金及相关收入、物业管理收入和建筑收入。

今年上半年，瑞安的物业销售为24.49亿元，主要来自蟠龙天地的20.65亿元、武汉天地雲廷二期的3.4亿元。同比2021年上半年102.14亿元减少了77.65亿元。

投资物业金及相关收入较去年保持相对稳定，共获得10.91亿元收入；物业管理收入上升3%至2.51亿元。至于建筑收入，由于为物业业主提供装修服务，收入增至4.48亿元。

其中，商业物业组合收入实现按年增长8%，尤其以瑞安新天地零售物业组合表现突出，期内续约租金实现正增长，平均出租率达91%。

不过，受益于瑞安房地产物业投资的毛利贡献比例上升，2022年上半年公司毛利率增长至64%，而去年同期这一数值仅为41%。

值得一提的是，今年上半年瑞安房地产物业销售的平均售价有了大幅提升，由2021年上半年的51400元/平方米增长至101000元/平方米，“主要由于平均售价较高的上海项目占合约物业销售额比例较高。”

2022年上半年，瑞安房地产合约物业销售额按年增长55%，共实现187亿元。增幅主要来自中粮瑞虹海景壹号及上海瑞虹新城瑧庭的销售业绩。其中，上海瑞虹新城瑧庭在6月8日推出首日即售罄。

“上半年集团总销售额达到187亿，随着下半年青浦项目顺利开盘，相信整个集团的销售额能够接近年初制定的250亿，再加上年底会有武汉楼盘的项目，例如光谷、武汉天地的项目，我们完成目标是很有信心的。”瑞安房地产管理层表示。

截至报告期末，瑞安房地产已锁定销售总额 (包括合营公司及联营公司)为437亿元，将于今年下半年及其后交付，并在公司财务业绩中确认。

在财务表现方面，数据显示，瑞安房地产今年6月用内部资源赎回6亿美元6.40%的优先永久资本证券，致净资产负债比率增加13%，维持在48%的水平。而截至去年年底，瑞安房地产净资产负债比率为30%。

截至报告期末，瑞安房地产拥有现金及银行存款共129.75亿元，“预期会继续审慎管理资产负债表。”

土地储备方面，截至2022年6月30日，瑞安还剩940万平方米，包括690万平方米发展为可供出租及可供销售面积，以及250万平方米的会所、停车位和其他设施。

在8月25日的业绩会上，瑞安房地产管理层称，未来在拿地及发展过程中，会根据需求寻求合作伙伴。在过去拿到的多个项目里，已和中信、大悦城、武汉城建等国企展开了合作。

以与武汉城建集团用总价170.31亿元一起拿下的武汉武船项目为例，瑞安表示，项目在稳步有序进行中，第一幅地块在今年第四季度会正式开工。改项目也是目前武汉总价最高的地块。

截至目前，瑞安房地产在内地共有13个处于不同开发阶段的项目，分别分布于上海、武汉、佛山、重庆及南京等5个城市的核心地段。

瑞安房地产目前在上海管理的办公楼和商业物业总建筑面积达172万平方米。

在上海的销售市场方面，瑞安也具有一定竞争力。中指研究院数据显示，在今年前7个月上海房企销售排行榜中，瑞安房地产实现销售额为232.33亿元，排名第4；销售面积为22.51万平方米，排名第5。

瑞安房地产管理层表示，未来在上海及外地有足够的销售资源，会根据整体开发及预售安排，再逐步推向市场。

编辑/刘洋-广厦