距离北京首轮集中供地正式启幕，已经整整过去了半年时间。

这半年时间里，房地产市场经历了从高潮到低谷的加速坠落，这种落差之迅猛始料未及。

如今，楼市降价成风、房企债务违约不断，企业卖房的压力正在一步步发酵。而上半年曾经“火热”的北京首轮集中供地项目，如今命运如何？经过我们调查发现，它们中的大部分已然在这样一片冷寂中潦草开场。

开发周期缩短

在艰难的下半年，房企都在试图“抢跑”。

据财经网不完全统计，截至11月11日，北京首轮集中供地的30宗地块已经有28个项目案名确定。其中，16个项目已经开盘、2个项目将于11月13日开盘、仅有10个项目暂无开盘消息。

数据来源：公开信息 财经网制图

其中，石景山区出让的唯一地块项目长安熙悦甚至在拿地后99天后就已经开盘。“与往年相比，从项目拿地到开盘的开发周期明显大大缩短了。”合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网，在陆续开盘的项目中，在拿地后三到五个月之间开盘的项目占到较大比重，就算是目前尚未开盘的项目，也都基本处于入市亮相前的蓄客阶段。往年北京很多项目拿地到开盘的时间周期在六到八个月。若据此计算，首轮拿地项目基本提速了3个月时间。

而这还直接推高了新房供应量。据58、安居客发布数据显示，2021年第三季度，北京楼市进入了新一轮的调整周期，新房供应量明显上升，供应面积达到280.54万㎡，环比上涨16.01%，同比涨幅为14.67%。

但与此同时，北京楼市进入回落周期，多项指标下降明显。在各类调控政策的持续加码之下，连往年备受企业期待的“金九银十”也成色不足，北京新房市场的表现基本处于“供应充足，销售回落”的状态。

如今，首批开盘项目去化水平只有往年平均水平的3成-5成。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，第一波开盘的项目基本上属于首轮供地里较好的项目，但大部分项目的销售状况仍然不好。“除学府壹号院等几个项目之外，其他项目基本首次开盘去化率仅有2-3成，一般北京项目开盘去化在6成-7成。”

郭毅则表示，从现在整体的市场情况来看，政策对于购房人群的预期影响比较大。“首期开盘的很多项目都没有达到自己预期的业绩，这也是北京二批次土地大规模流拍的一个其实核心原因所在。”

项目推盘一般首先要看整体的蓄客情况，其次是各种前期的报规报建流程是否能如期完成，再次就是政策层面上有没有出现宽松的机会，给未来的市场带来更好的入市时机点。郭毅预计，目前来看，尚未开盘的项目大概率会修改时间周期节点，从而得以尽快开盘。

“企业需要通过压缩前期开发周期，来尽量缩短现金流回正的时间节点，节约时间成本和财务成本，然后满足企业对于项目利润率的合理要求。”

项目“无钱可赚”

利润，是任何一个房企都无法忽略的最重要的财务数据之一。

但现实是，房企在首轮集中供地中多数面临着“不赚钱”的尴尬。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在业绩会上表示，第一轮集中供地，除了一些特别的城市，基本上大部分城市的地块都拍得特别贵，“有人统计有接近60%是不赚钱的，甚至60%里面还有比较多是亏本的。”

而北京就属于“拍得特别贵”的城市之一。据财经网统计，在首轮集中供地的30宗地块中，23宗地块达到最高限价。虽然，北京将溢价率控制在10%以内，但同时部分地块采取了限价+竞配建+竞品质多轮竞争环节，这将在无形中推高土地成本，并进一步压缩项目的利润空间。

而这在已经开盘的项目中得以展现。郭毅表示，一般而言，首期开盘的价格都会是最低的，今年个别地块本身就没有太多的利润空间，所以开发商只能按照政府指导价来入市，但凡有空间的项目，企业都会在首期开盘时给予一定的折扣，或者相对应的优惠。“基本上开发商把底线已经运用到极致了，能用的去化方式也都用上了。”

据贝壳数据显示，长安悦玺、保利·锦上、龙樾合玺、和光悦府、和悦璞云等多个项目都以最高限价开盘。在张大伟看来，整体看当下市场的信贷情况，现在二手房基本停滞成交了。如果持续去化不好，项目还会降价，但只会微跌，不会大跌。“现在项目没卖完，没法算具体利润情况，但整体赚钱可能性不大。”

或许顶不住巨大的压力，仅仅半年时间，首轮供地的项目已经频频出现合作方退出与引进新合作伙伴的现象。而在首轮土拍中表现十分激进的卓越、融创，所拿地块几乎都在之后引进了合作伙伴。其中，卓越为金盏乡小店村3005-02地块引进了首开、旭辉；融创则为金盏乡小店村3005-08地块引进了卓越、陕建。

此外，金地退出了朝阳区崔各庄和王四营两宗地块，招商蛇口退出了朝阳区王四营地块。首开、住总为联合拿下的大兴区旧宫镇地块引入了保利；融创的海淀区树村地块则引入了绿城。据财经网不完全统计，截至11月11日，12个项目出现合作方更替。

郭毅表示，不管是引进了合作，还是退出了合作，也只不过是解决几家合作伙伴之间资源整合的问题，并不能解决市场问题。市场问题还是需要有市场化的方式去解决，与引进了多少家企业关系不大。

对于首轮集中供地中特别激进的房企，是否会被这些土地拖累住的疑问，张大伟表示“有这个可能性”。

毕竟，仅仅开盘一个月时间，已经有房企率先降价了。据贝壳数据显示，和悦璞云于10月2日的价格是3.4万元/平方米。11月2日，这一数字已经变为3万元/平方米。

编辑/宋欣