从2022年春天到2023年夏天，短短一年多，韩国房价大幅度跳水，其中首尔房价暴跌30%，成交量暴跌70%。韩国房价为什么会降呢？是因为人口负增长吗？有这个原因，但还有一个因素绝对不能忽视，那就是韩国房地产市场推出的一项特殊业务“传赊”，可以近似翻译成“全租房”，在现代汉语却没有完全对应的词儿，只能通过举例来解释。

比方说，小明想在韩国首尔定居，可是又买不起首尔的房，那他只有租房，而小红在首尔拥有一套闲房，刚好要对外出租。于是两人可以商定，小明交给小红一笔钱，小红将房子交给小明住，住期两年，期满以后，小明搬家走人，小红则将那笔钱一分不少地还给小明。在这两年期间，小红付给小明的只是房子的临时居住权，并非所有权；小明付给小红的也是那笔钱的临时使用权，并非所有权。换句话说，小明通过向小红提供无息借款的方式，获得了免费使用小红房产的权利，像这样的房地产交易，在韩国就叫“传赊”。

您可能会说，小红是房东，小明是房客，肯定是小红比小明有钱，小红为什么还要从小明那里借款呢？她要这笔钱做什么呢？答案是去炒房。

过去很多年里，首尔房价不断上涨，人们在首尔炒房的热情一直高涨，作为房主的小红通常不会只买一套房，她会想方设法多买房，而不管她多么有钱，都不可能一次性全款购买所有的房，所以她必须借贷。找谁借贷呢？通常是找银行，但银行给的住房抵押贷款毕竟有限，所以她还要从房客那里找钱。由于房价上涨很快，小红必须快速找钱，与其细水长流收取房客的月租，不如一次性拿到比租金多得多的无息借款。于是，小红一边申请银行的抵押贷款，一边把闲房借给小明，从小明手里拿到无息借款，再加上银行给的贷款，迅速按揭第二套、第三套房，再迅速以“传赊”的方式租出去，再从更多的房客手中拿到无息借款，然后按揭更多的房……这就是房价上涨期间小红最划算的投资选择。

过去几十年里，韩国首尔的现实情况确实就是这样的，大量业主用闲房作为杠杆，同时撬动银行的抵押贷款和房客的无息借款，去按揭尽可能多的房子，并把一部分房子加价卖给愿意接盘的其他业主。

然而，经济学定律和各国房地产的现实告诉我们，击鼓传花的投资游戏不可能一直玩下去，游戏的结局永远是崩盘和一地鸡毛。两年前，首尔房地产最火爆时，中心城区每平方米房价折合人民币高达15万元（首尔人均月收入2.7万元），已经突破韩国大量年轻人的心理极限，只差一根稻草就能将这个市场压崩盘。

现在我们跳出现实，回到古代，看看古代中国有没有类似的租房形式。其实古典文学作品中描述过“典房”，与韩国的“传赊”完全一样。

例如《儒林外史》第十九回，青年秀才匡超人在杭州娶妻，没有房子，暂住在妻子娘家，幸亏有朋友潘三帮忙，花40两银子典了4间房，便带着妻子搬过去住。原文是这么写的：“荏苒满月，郑家屋小，不便居住。潘三替他在书店左近典了四间屋，价银四十两，又买了些桌椅家伙之类，搬了进去。”

当时杭州房租并不高，假如用40两银子租4间房，可以连续租几年，匡超人为何要拿出40两银子呢？就因为他不是普通的租房，而是典房。普通租房是要付月租的，而典房只需要给房东一笔无息借款，等搬走时还可以把钱要回来。果不其然，后来匡超人要离开杭州，便将那4间房退给房东，将40两银子要了回来。《儒林外史》原文在匡超人与妻子的谈话中透露了这件事：“现今这房子转的出四十两银子，我拿几两添着进京，剩下的你带去，放在我哥店里，你每日支用。我家那里东西又贱，鸡、鱼、肉、鸭，日日有的，有甚么不快活？”

另一部古典文学作品《金瓶梅》也描述过典房，在武大郎与潘金莲的对白中写到了。潘金莲说：“贼馄饨不晓事的，你赁人家房住，浅房浅屋，可知有小人罗唣！不如添几两银子，看相应的，典上他两间住，却也气概些，免受人欺侮。”武大郎说：“我哪里有钱典房？”潘金莲道：“呸！浊才料，你是个男子汉，倒摆布不开，常交老娘受气。没有银子，把我的钗梳凑办了去，有何难处！过后有了再治不迟。”最后两口子“凑了十数两银子，典得县门前楼上下两层四间房屋居住”。十几两银子买一所小楼是买不起的，但可以典房，将来武大郎发了家，把房一退，把钱一要，另买房子即可。很多朋友不了解典房的含义，以为武大郎只靠卖炊饼就能买楼，还借此证明古代小贩生活优裕，这是很离谱的误读。

《金瓶梅》写的虽是宋朝故事，反映的却是明朝生活，不能作为宋朝典房的例证。我倒在《三岁年谱》中读到一条非常有说服力的典房例证，主角就是大名鼎鼎的苏东坡。那是公元1086年，苏东坡回到京城，在开封一座寺庙里租房，而他爹苏洵生前在开封老郑门附近购买的房子“宜秋园”尚未卖掉。苏东坡为啥不去宜秋园住呢？因为那所房已经典了出去，正被其他人住着，典期未到，不能收回。

还有一种可能是，当时苏东坡没钱退给人家典房款，只能一边当房东，一边租房住。

文并供图李开周