顺丰掌门人王卫最近也许有点烦。

2021年第一季度顺丰控股（002352.SZ）业绩刚刚“爆雷”、市值一度跌超2000亿元，由他亲自挂帅的新上市公司顺丰房托（02191.HK），在挂牌交易第一天就遭遇“滑铁卢”。5月17日，顺丰房托每股报价4.49港元，跌破4.98港元的发行价，收盘当日，大跌16.47%至每股4.16港元。截至5月18日，其最新市值仅为35.60亿港元。

尴尬的是，王卫刚刚对外作出表态称，对顺丰房托长期发展非常有信心。

物流巨头跨界试水房托业务

顺丰房托全称顺丰房地产投资信托基金，作为中国内地首个赴港上市并以物流为主的房托基金（REITs），由顺丰控股100%持有。有分析称，王卫选择今年推动顺丰房托在港上市，实际是赶上了好时机。

在政策层面，香港刚刚放宽REITs投资限制；从物流行业来看，过去五年进入市场的优质物流地产相对较少；从需求侧来看，由于物流快递、电子商务、冷链物流近年快速增长，导致现代物流地产日益短缺，租金持续上升。

在业界看来，由顺丰控股发起的顺丰房托，颇具优势和特色。公开资料显示，截至2020年12月31日，顺丰控股在中国50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约440万平方米，已竣工建筑面积170万平方米。而顺丰控股向顺丰房托提供了5年的优先购买权。

除了有顺丰控股在中国的市场影响力以及成熟的物流网络作靠山以外，经验丰富的管理团队和优质且稳定的租户基础也被认为是顺丰房托的另两大优势。

过度依赖母公司和香港业务

顺丰房托首日破发，不仅让王卫失落，也让物流地产行业深思。

有分析称，破发的主因之一是，顺丰房托的资产组合表现出对中国香港的业务过度依赖，而后者目前受到疫情影响相对比较明显。

据披露，香港物业是顺丰房托基金目前最核心的资产，估值达52.8亿港元，在估值绝对比例上占到91.5%。实际上，顺丰房托归母净利已经出现两连降，由此也导致其收益率显著低于业内平均水平。何况，港股市场对REITs一向热情不高。

当然，投资者对顺丰房托“不太放心”，更主要的原因还来自于母公司顺丰控股今年一季度的业绩“爆雷”。在4月8日发布业绩预亏消息后，顺丰控股次日开盘跌停，股价从120多元几近腰斩跌至61元。截至5月20日收盘，股价仍停留在69.5元。

群雄逐鹿房地产信托投资赛道

事实上，顺丰并非首次对物流资产进行证券化。

早在2018年12月，该公司便在深交所成功推出“华泰佳越—顺丰产业园一期资产支持专项计划”，成为国内首单类永续物流地产储架类REITs。截至2020年底，该专项计划共募资超45亿元。

根据公开资料，除了顺丰控股，万科、富力地产、苏宁易购、宝湾物流、普洛斯、菜鸟、光明地产等企业均在国内探索发行过物流资产证券化产品。不过，顺丰房托今年正式挂牌交易前，在港交所上市的REITs共有14只。

据仲量联行的数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%，预计2021年物流地产新增供应面积将突破1000万平方米，创下历史最高位。

值得一提的是，自REITs上市后，越秀REITs完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。正因为有了越秀REITs这个样板，顺丰房托挂牌首日破发，被业界视为其自身成色不足。

在房托基金的上市前，王卫或许深度寄望于通过湾道超车来助推顺丰核心业务更快发展，但这条热门赛道上已活跃着万科、京东、苏宁等诸多行业巨头，要想从中脱颖而出，并非易事。

编辑/崔心悦