2020年上半年，可能是SOHO中国（00410.HK）运营稳定的投资物业平均出租率最低的一个时期。

今年初，疫情对经济造成极大冲击，很多企业不得不选择退租或缩减办公面积以降低公司成本支出。这直接导致租赁市场需求疲软，办公楼空置率持续攀升，租金继续面临下行压力。

以运营京沪核心位置办公楼为主业的SOHO中国，遭受了严峻考验。SOHO中国8月21日发布的半年报显示，受新冠疫情影响，截至2020年6月30日，其运营稳定的投资物业平均出租率约为78%。

这一数字明显低于过去两年。根据往年财报, 2019年，SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率为90%，2018年为96%。

出租率降低后，租金收入明显下滑。今年上半年，SOHO中国租金收入约7.82亿元，较2019年同期约8.9亿元下降约12%。2019年全年，SOHO中国累计租金收入更是达到18.33亿元。

根据半年报，期内，SOHO中国营收为14.53亿元，较2019年同期增长约63%。其增幅主要来自车位销售收入6.71亿元。

算上出售车位带来的利润，其半年净利达到2.05亿元。2019年同期，包含投资物业的评估增值，这一数字为约5.67亿元。若剔除投资物业的税后评估增值影响，2019年同期净利约为1.48亿元，本期间净利润较2019年同期增长约39%。

过去一年由于SOHO中国没有进行大宗资产买卖，在借贷方面基本和2019年持平，处于较低水平。

截至2020年6月30日，其总借贷共188.6亿元，其中，一年内到期有8.4亿，于一年以上二年以内到期约11.87亿元；净资产负债率约为42%，平均借贷成本约4.8%，境外负债占全部负债约4.1%。

最近两年，围绕SOHO中国展开的核心事件一直是资产出售。遗憾的是，疫情不仅对其租金收入造成一定影响，也在一定程度上导致其私有化动作充满变数，被动终止。

8月13日，SOHO中国发布公告，公司与投资对象潜在交易进行的讨论已经终止。

今年5月，外界就有消息称，黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。其原因是，因疫情及债券市场的动荡，影响了双方谈判。

投资物业平均出租率下降和投资回报率低，是潘石屹处置资产的动因之一，但这也是处置资产的不利因素之一。

尽管，SOHO中国的核心资产“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO，位于京沪两地核心位置，有较强抗风险能力，但受疫情冲击，京沪写字楼空置率也面临攀升处境。

根据戴德梁行市场报告，截至2020年6月30日，北京甲级办公楼空置率达到16.2%，上海则高达20.9%，同时京沪两地的平均租金也出现了同比和环比的下降。

此外，伴随着私有化交易而波动的股价，也面临回落。截至8月21日收盘，SOHO中国股价为2.93港元/股，总市值为133.63亿港元。

SOHO中国董事长潘石屹计划整体处置公司资产源于去年10月。这期间SOHO中国股价多次受资产出售进展影响而大幅波动。

去年10月，受“SOHO中国计划卖掉核心资产，黑石是买家之一“的消息影响，当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

今年3月10日，有消息称黑石正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。黑石提出的私有化报价为每股6港元，较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58%，报每股4.1港元，市值213.18亿港元后触发停牌。

尽管，SOHO中国资产出售计划宣告失败，但不排除还将继续寻找新买家。

编辑/宋欣