近日，由自如研究院、新华网联合调研编撰，中国建设报社支持的《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）在北京发布。《蓝皮书》通过深入调研，揭示了一个清晰信号：租房不再是中国城市居民的权宜之计，而是正在成为一种长期、主动、体面的生活方式选择。

《蓝皮书》调研显示，约80%的租客接受租房5年及以上，近四成租客明确表示暂不考虑买房，长租理念正从年轻群体向全年龄段渗透。这意味着，租客不再把租房当作过渡；与此同时，业主也不再满足于简单收租。正是在供需两侧观念转变的驱动下，改善型需求井喷、存量房改造提速、机构化专业力量崛起，三者交织共振，共同推动整个长租市场迈向“好房子、好服务、好城市”的新阶段。

需求升温供给滞后  租赁市场急需“好房子”

“长住酒店攻略分享”——在社交媒体上，这成了一个有趣又反常识的热门话题。越来越多的年轻人意外地选择把酒店当作“家”，以求得到高品质的租住生活体验。过去只有商务出差、旅游度假才会被考虑的酒店，因为长租价格可谈、环境舒适、服务及时、提供自助餐等优势，成了年轻人追求轻松、自由、省去生活琐事的一种消费新选择。

这一反常现象的背后，恰恰戳中了传统住房租赁市场的核心痛点：面对年轻人对“省心、灵活、服务化”的改善型租赁需求，传统租赁房源显得越来越力不从心。

《蓝皮书》显示，人们的长租意愿正在显著提升。约80%的租客接受5年及以上的长期租房生活，近四成租客明确表示暂不考虑买房。这意味着，租房已从“阶段性过渡”升级为“长期生活方式”。与此同时，家庭型租客攀升，30岁以上租客在机构化房源中首次超过五成，直接拉动了整租两居及以上房源的需求。

与需求提升相对应的是，租客对租房居住品质的要求也在大幅跃升。《蓝皮书》调研指出，约80%的租客愿为高品质硬装、软装及省心的维修保洁服务提升支付意愿；维修与保洁的需求度分别高达98%和92%；甚至有超80%的租客希望房屋配备智能设备及生态。

房源改造+托管运营  机构化专业住房租赁推动老房提质

然而，现实却是供给侧的租赁“好房子”严重滞后。《蓝皮书》显示，当前全国住房租赁市场中，个人房东供给占比超过90%，其中房龄超过20年的老旧房源占比高达39.2%。“装修老旧、设施老化、智能化不足”成为老房出租的三大痛点，也无法满足租客对品质、智能、服务的期待，甚至连基本的居住舒适度都难以保障，直接导致了年轻人另辟蹊径，长租酒店的现象。

显然，需求热、供给冷——这一结构性矛盾，正在成为改善型租房时代最突出的“短板”。

面对租客对“好房子”的迫切需求，已经有部分业主寻求通过改造升级，让老房子适应当下的新需求。《蓝皮书》显示，超七成业主明确表达了对房源适度改造出租的意愿，近四成老旧闲置房业主愿意投入10万元以上用于房屋品质升级。全国超6000万套潜在用于出租的存量闲置房产，正等待规模化提质改造和高效盘活。

而在托管方式的选择上，近六成业主倾向于将闲置房交给专业住房租赁机构托管出租，业主最看重的五大服务诉求依次为“租金按月稳定打款”“家居家电租期维修”“长期稳定的租金收益”“专业的房屋设计与装修”“房屋资产保值增值”——归结起来，核心诉求正是“稳定、省心、保值”。

在这一背景下，专业住房租赁机构的“房源改造+托管运营”一体化服务，正成为盘活存量房源、匹配改善型需求的核心路径。家住北京朝阳区的业主刘先生，名下有一套房龄超20年的老房子，地段紧邻地铁、周边配套成熟，却因墙面开裂、管线老化、家具陈旧，在中介平台挂了四个多月无人问津。2025年，刘先生选择将房源托管给自如。自如团队结合周边年轻租客和家庭租户的需求，制定了“轻硬装、重软装、全屋智能”的改造方案：整体翻新厨卫、铺设环保地板、更换品牌家电，并加装智能门锁和智能照明系统。

施工期间，刘先生通过自如APP实时查看进度，全程无需到场。改造后，房屋从“老破小”变身“品质两居”，上线不到一周即以月租金9500元签约，较改造前6000-7000元的预期租金大幅提升。租客入住后，自如还会提供定期保洁、租内维修、管家响应等全套服务，刘先生每月按时收到租金，再也不用为换租客、修水管、催房租操心。他感慨道：“以前房子老，租客看一眼就走；现在装修好了，租得快、租金高，关键是我不操一点心。”

自如实践“三好”理念  打造高品质租住供给

从单个案例放眼整个行业，机构化专业住房租赁企业，正在成为连接租客“好房子”需求与业主“好托管”诉求的关键桥梁。《蓝皮书》认为，我国住房租赁市场亟待从个人业主房源提质与存量盘活重点发力，进一步提升机构化率，助推行业高质量发展。而代表企业自如的实践，为这一路径提供了现实范本。

自2021年推出“增益租”模式以来，自如的核心逻辑就是“房屋改造+专业托管”双向赋能。对业主端，通过房屋焕新升级提升资产价值和租金收益；对租客端，提供高品质、多元化、全周期的租住产品与服务。目前，自如已形成合租“友家”、整租“心舍”、豪宅“曼舍”、集中式“自如寓”“自如里”等多层次产品线，满足从“一张床”到“一套房”的不同需求。

在“好服务”方面，自如配备了保洁、搬家、维修、清洗、保姆、收纳等专业化生活服务，以及管家、云管家、小木管家等分级响应体系；同时利用科技实现找房、看房、签约、缴费、报修全流程线上化，并提供全屋智能居住体验。

更重要的是，自如积极对接宏观政策要求。2025年，住房和城乡建设部明确推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设。自如据此以“好房子、好服务、好城市”的“三好”理念：通过规模化提升房源品质，响应安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”号召；以全周期专业服务助力“好小区、好社区”管理；发挥标准化改造与存量盘活能力，赋能城市更新与“好城市”建设。

随着《住房租赁条例》的实施和住房公积金等政策的协同发力，机构化专业住房租赁正从市场可选变为行业必选。自如等专业租赁机构所扮演的角色，早已不仅是“二房东”，而是存量资产的管理者、居住品质的提升者、城市更新的参与者。正如《蓝皮书》所言，专业住房租赁机构正成为实现“好房子、好服务、好城市”的关键载体，推动中国住房租赁从“住有所居”迈向“住有优居”。

文/北京青年报记者 李桁