“最近没什么客户，我们也快要放春节假了。”近日，成都一位房产经纪人告诉《中国经营报》记者，2023年后半年的市场不太好，过年前会早点儿回老家。记者近期走访成都市场发现，多数新盘售楼处并没有大张旗鼓地做春节优惠，“坐等过年”也是很多地产人的常态。

据研究机构的数据，2023年成都二手房成交量超过上海，达到22万套，位居全国第一。但二手房存量依然持续增加，同样达到了22万套的历史峰值。

业内人士指出，春节假期购房需求不如其他假期，但春节后市场或许会有升温。此外，成都新房、二手房的分化会更加明显，市场对改善型产品的要求也会更高。

“春节档”备战如何？

2023年曾是成都房产界寄予厚望的一年，开年的楼市表现也确实给了很多人惊喜。不过，也如全国其他城市的走势那般，在开年成交火热后成交量不及预期，全年高开低走。“2023年后面的市场不好，只希望2024年能好一点儿了。”一位置业顾问向记者表示。

但在一些热门的购房区域，也有房产经纪人十分忙碌。“周末我们店里十多个人都在外面忙着带买房客户，只留一个人在店里做租房业务。”成华区二八板块的房产经纪人劳小辉（化名）介绍，临近春节，一些从外省回到四川的人也会来成都看房子，甚至不乏来自“新西兰”——新疆、西藏、兰州的客户。一些客户准备年后结婚，也会在这段时间买房。

为了迎接春节购房客，一些楼盘放出了春节特惠房。龙泉驿区十陵片区的玺宸和著售楼处，挂出十余套春节“一口价”特价房，其中有一半被“已售”的红胶带覆盖。但更多的售楼处春节促销氛围并不浓厚，除了挂春联外，看不到多余的春节相关促销。在成都东三环外的一项目上，除了“老带新2万元”“按时付款1.5万元”的优惠外，没有其他的优惠活动。

据克而瑞线下监测，近期虽部分项目提前释放新春优惠，但多为噱头福利或前期优惠重新包装，刺激力度有限，叠加临近春节，近期市场仍将维持中低位震荡。

中指研究院四川分院相关负责人在接受记者采访时表示，一般来说，春节是成都的销售淡季，成都本地人有春节外出的习惯，产业人群也有春节逆向返乡的特点，因此春节期间一般不会出现大规模新盘推售，市场整体会相对平淡。从目前数据来看，2024年1月供应面积环比12月下降近三成，“5+2区域”供应下降尤其明显。但春节假期后一般会有一波集中放量，比如在2023年3—5月，成都单月成交量连续上升3个月。

居住梯级消费体系渐显

在劳小辉看来，相比于2022年，2023年不再受制于疫情，也就能做更多的单子。他回忆起有位同事在2023年成交了一套1400万元的房子，个人佣金就拿了不少。在他看来，2023年的客户分布在两头：要么买200万元、300万元以上的大房子，要么买几十万元的老破小二手房，100万—200万元的房子反而很少有人看。

劳小辉自己也选择在2023年为自己买下了第一套房。“现在房贷利率低，价格也没那么高，适合买房，但不太适合卖房。”他这样总结了成都最近一年的楼市。

中指研究院四川分院方面表示，从成交结构来看，成都的新房、二手房分化明显。2023年新房套均面积133平方米，中心城区接近140平方米，二手房95平方米。2023年新房成交约14.6万套，二手房成交约22.0万套，是新房的1.51倍。2022年新房成交约14.3万套，二手房成交约15.1万套，是新房的1.06倍。这些数据也验证了居住梯级消费体系正在加速形成。

从新房市场来看，刚需产品占比下降，100平方米以下占比同比下降近6个百分点；120—150平方米、200平方米以上占比同比提升。低总价产品占比继续下降；300万—500万元产品同比提升近7个百分点，中高端产品在成都市场持续发力。

近期购房者心态更加理性，在2023年“9·26”新政后，10月、11月出现了一波高总价项目的热卖，进入12月，总价高于500万元的项目销售开始出现明显分化，高品质产品持续热销，但部分项目的成交节奏开始变慢。与此同时，更多的客户开始考虑什么样的产品才是真正的改善型产品。不过业内人士表示，但市面上依然缺乏相应的改善型产品匹配。

记者注意到，成都新楼盘在产品品质方面更加用力。“电梯入户”“水乡园林”“小区健身房”在现在成都多数小区的介绍中都能看到，开发商2800元/平方米的精装标准也已经可以把地暖、空调、新风系统“三大件”包含在内。

网红盘褪色

中原地产数据显示，2023年成都二手住宅成交22万套，套数占整体住宅成交套数的60%，较2022年高出8个百分点。不过，成都的二手房库存量不降反增，已经涨至22万套。

1月29日下午，武侯区的房产经纪人祁桦（化名）告诉记者，最近二手房市场远不及2023年年初，价格也降了不少。以伊甸阳光小区的一套18年房龄的同户型房子为例，在2022年还能卖到180万元，但如今挂牌价只有164万元了。即便如此，来看房子的人也不多。

近日，贝壳找房App上恢复显示了成都二手住宅小区的成交价格。一些近几年的“剪刀差”网红盘的成交价格也让外界颇为关注，但这些曾经的网红盘最新的二手房价格已经不如当初那么耀眼。

比如南城都汇（山河玖璋）项目曾数次引发万人疯抢，2021年其新房价格为1.7万元/平方米，二手房价格就达到了3.4万元/平方米，妥妥的“大剪刀差”网红盘。但近期这个小区的实际成交价格已经回落到了2.4万—2.6万元/平方米，与新房的价差大大缩小。

再如，万达华府也曾以网红盘的身份在成都傲立多年，每期开盘都有数倍于套数的购房者报名。但如今二手房上市后，在贝壳找房App上可以看到有113套在售房源，但成交历史只有3套。成交单价也从2021年3月的2.7万元/平方米左右降到了2023年11月底2.3万元/平方米，降幅明显。

成都的二手房市场将向何处去？ 中指研究院四川分院分析称，成都正在加速形成“先租后买、先旧后新”的住房消费格局。2022年出台了“516”“531”新政，随着增值税免征年限从5年降到2年及其他政策出台，成都“卖旧买新”链条被打通，二手房挂牌量迅速攀升到20万套以上。叠加新房市场改善化进程加速，面积段、总价段上移，刚需客群在新房市场寻找首次置业产品的可能性下降，从而转移目标关注二手房市场，带动二手房市场成交量上行。

中指研究院四川分院方面认为，随着“卖旧”动作顺利进行，改善性需求在卖房资金支持下在新房市场进行置业动作，支撑了新房市场改善型产品的销售保持稳定。新房、二手房市场的同步繁荣，资金的顺利流动，是支撑成都市场韧性的关键因素。从人口增量、人口结构、历史住宅产品结构来看，成都刚性需求旺盛、改善性需求近年才得以畅通释放，能够继续支撑成都新房、二手房市场的持续放量。

编辑/刘洋-广厦