房地产到了抄底的时刻？

天眼查App显示，近日，羽绒服龙头波司登成立了一家榆林康瑞博置业有限公司成立，注册资本2亿，法定代表人为刘斯佳，经营范围包括房地产评估；房地产经纪；房地产开发经营等。

股东信息显示，该公司由波司登股份有限公司、上海波司登商务发展有限公司共同持股。

据了解，这不是波司登首次涉足房地产业务。

2004年，波司登设立全资子公司江苏康博房地产开发有限公司，涉足房地产。随后波司登又设立了山东康博置业有限公司、创威（常熟）置业有限公司、宿迁康博置业有限公司等多家房地产行业相关的公司。

一件羽绒服上万元 却喜欢不务正业

近日，波司登羽绒服万元一件登上微博热搜，网友直接炸锅了：原以为低价亲民的品牌，如今价格却让人高攀不起？有的认为直言这价格自不量力，有的认为波司登要做下一个加拿大鹅。

据基金君核实，网传万元系列只是波司登2019年“登峰系列”定价最高款“珠穆朗玛峰”的价格，为11800元。

如今，波司登的羽绒服一般是在1000-3000元的区间，目前最高的为6990元。是波司登新出的波司登风衣羽绒服。

曾经价格十分亲民的羽绒服品牌，一旦开始走高端路线，还真是有点让人不习惯。但是价格反映到财报上，财报才会好看。

从波司登的财报报来看，集团连续三年营收稳健增长，2020财年营收再创历史新高，达人民币135.2亿元，同比增长10.9%，归属股东净利润约人民币17.1亿元，同比增长42.1%。即使面对新冠疫情和外部环境的挑战，2020财年，其经营活动现金流也达到为31.3亿元，同比上升155.8%。

品牌羽绒服业务仍为最大收入来源，收入约为109亿元，占总收入的约80.5%，同比上升约14.5%。

毛利收入约为79亿，较上一年同比上升18%；毛利率为58%，略高于上一年的55%。其中，品牌羽絨服业务毛利率增加3.9%至63.7%。

虽然波司登的羽绒服连续五年销量创新高，但是这个靠天吃饭的品类鸿沟一直横在那里，波司登一直在想办法跨越。多品牌战略一直都在波司登的日程上。

2009年，波司登启动了“多品牌化、四季化和国际化”的转型战略，并开始通过收购进军男装、女装、休闲服饰、童装、潮流服饰等多个领域，以及创立自有品牌。

但在2012年快品牌的冲击下，波司登节节败退。根据财报，“多元化业务”仅实现营收1.45亿元。换句话说，波司登的业务更加聚焦了，主要聚焦在羽绒服业务上，回归初心；但是从另一个角度来看，波司登的业务结构过于单一，容易受到外部环境的影响。

除此之外，20/21财年波司登的营收增速为10.9％，虽然保持了正向增长，但相比于去年同期的17.62％却出现了下降。

别人恐惧时贪婪，在中国的房地产企业接连“暴雷”的时候，可能也是波司登出手的最好时机。

卖衣服不如卖房？雅戈尔耗资近20亿拿地盖楼

事实上服装企业中，早有不少“破圈”者。

就在这个月初，被全国人民救活的鸿星尔克成了实业公司登上微博热搜，因为实业公司的经营范围包括了房地产开发。

同时，知名男装品牌雅戈尔，11月3日，又在大本营宁波以19.42亿元拿下一宗地块，在地产业务上持续发力。

雅戈尔作为中国知名的西装商务服装企业，其地产业务的收入已经超过它总营收的50%，成为主要增长点。

近日，雅戈尔的三季度报业绩暴涨，究其原因是地产板块江上花园一期集中交付，实现营业收入49.97亿元，较上年同期增长765.24%。也致使雅戈尔在今年三季度的100.4亿元营收中，有52.3亿元来自房地产板块，超过了其主营业务服装。

而在雅戈尔2021年中报中，房地产营收仅为1.88亿元，占比仅4.87%。

更早一点，10月，雅戈尔以17.56亿元拿下上海临港一宗普通住宅用地，这一价格比雅戈尔集团上半年净利（16.4亿元）还高。

这是雅戈尔时隔12年再度踏上上海土拍市场，雅戈尔上次在上海拿地还得追溯到2009年9月，雅戈尔置业在上海以19.58亿元摘得长风8号东地块，楼面价为25966元/平方米，溢价率73%，刷新了当年上海长风新单价地王纪录。

当年热衷于抢地王的雅戈尔似乎并没有从中获利多少。据了解，雅戈尔的杭州地王项目，最后因地产调控、盈利前景等问题，最终在2013年退地，损失了4.84亿元定金，还影响了公司当年的收益情况，导致公司资产减值、净利润下滑十多个点。此后，雅戈尔在土拍市场较少有过激动作。

纵观服装企业，参与地产业务的，也不只雅戈尔一家。像鸿星尔克、七匹狼、李宁等服装企业都有不同程度涉及。例如鸿星尔克的厦门投资管理有限公司，就涉及了房地产开发与运营、产业园区管理与运营，旗下资产项目分布于厦门、泉州等地。

不过对于这些跨界来到地产行业的企业，做大做强的只是少数，目前来看也只有美的置业和新希望地产在行业内做到了规模前列，达到千亿规模，并跻身Top50行列。（中国基金报  安曼）

编辑/田野