仲量联行日前发布《2020年北京房地产市场回顾及2021年展望》，“疫情所带来的挑战并没有随着 2020 年而结束，北京商业地产市场在年底未见明显复苏。虽然北京和全国其他地区近期出现一些疫情反复，但随着防控措施的有效实施，预计 2021 年北京市场整体表现将有所回升。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“但疫情的冲击还会延续，2021 还将是充满挑战的一年。”

办公楼租赁市场年末新增需求有限，但低租金刺激了搬迁和升级需求；尽管租赁市场承压，但北京投资市场保持活跃，全年成交总额约 470 亿元，投资者持续在市场中搜寻投资机会，办公楼资产仍是投资首选；零售地产的租赁需求持续回升，运动品牌纷纷拓展旗下儿童业务，智能电子加快线下开店布局；工业物流地产整体平稳，全年租金水平小幅上涨；高端酒店业绩下半年持续回升，年底疫情或带来新的挑战；高端住宅销量在年末持续走高，开发商推出年终优惠促销活动吸引买家，迎来销售高峰。

尽管市场压力攀升持续抑制需求，但连续的租金下跌推动本季度搬迁类需求增长。在当前有利于租户方的市场情况下，本季度搬迁交易占市场总成交的 60%。虽然目前市场环境较为低迷，但内资企业仍是稳定的需求来源，在四季度租赁交易中占比 65%。与此同时，新冠疫情为大健康行业发展提供了契机，截至 2020 年底，大健康行业的租赁成交占全年新租交易的15%左右。

四季度共有两个新项目入市，但目前项目入住率相对较低，推升甲级办公楼整体空置水平。2020 年底，全市空置率达到 15.4%。虽然 CBD 核心区和丽泽的部分项目进一步延迟入市时间，在一定程度上缓解了业主承受的供给压力，但租赁活动放缓仍然对市场构成挑战——部分租户继续选择缩减规模，或采取各种策略积极寻求降低房地产成本。

截至 2020 年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。四季度随着市场压力的延续，整体租金继续下行趋势。截至年底，租金环比下跌 2.6%，同比下跌 7.9%。面对空置压力的业主担忧情绪加重，并继续通过租金方面的折扣和优惠吸引租户，以此稳定项目表现。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“在经历了如此艰难的一年之后，2021 年市场预计将持续承压，租赁需求会继续保持相对疲软的态势，而供给高峰也将在短期内延续。市场压力的持续将驱动租金进一步下跌，但全年租金的降幅会有所收窄。

投资方面，北京仍为内外资投资人最为关注和最常出手的投资目的地，2020 年全年大宗成交总额达到470 亿元。该水平虽显著低于 2019 年 800 亿元的峰值，但仍高于 2018 年的投资总额。尽管受新冠疫情影响，部分潜在成交未能在今年达成，但市场中仍然不乏亮点。在投资者对其他市场观望情绪加重之时，北京市场第一季度即录得 LG 双子座大厦核心办公资产成交，为市场注入强心针。此后，多座在京数据中心项目先后完成出售，凸显北京商业地产市场各个领域的投资活跃度和价值。

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟