上海市住房公积金管理委员会10月17日发布《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》称，调整上海市住房公积金个人贷款政策有关事项。其中提到，缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

对于在全国有未结清的住房公积金个人住房贷款，或者在全国有两次及以上住房公积金个人住房贷款记录的缴存职工家庭，不予贷款。同时，对购买第二套非改善型住房、第三套及以上住房的缴存职工家庭不予发放贷款的政策维持不变。本政策自2023年10月30日起施行。

多名业内专家对证券时报记者表示，该项政策对提振、盘活楼市需求具有重要意义。随着首套住房和第二套改善型住房的认定标准进一步放宽，购房者的购房成本和门槛进一步降低。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰对证券时报记者表示，在多个二线城市实行公积金“认房不认贷”政策后，上海是首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市，预计将对改善或置换需求起到提振作用，未来将有更多城市跟进。而上海新房在实行商贷“认房不认贷”后，9月新房（不含保障房）成交量环比增长21.7%，市场热度有所上升。

公积金“认房不认贷”减负效应明显

根据10月17日发布的《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

缴存职工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型认定条件，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

证券时报记者发现，此次上海住房公积金政策调整，显著放宽了对首套住房和第二套改善型住房的认定标准。

根据上海市公积金管理中心10月6日更新的“个人住房贷款政策”栏目，本市缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，或外省市缴存职工家庭名下在全国无公积金贷款记录且在本市无住房的，认定为首套住房。

而10月17日的新政则将首套住房的认定标准调整为：在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的。

易居研究院研究总监严跃进对证券时报记者表示，政策的变化在于，如果有公积金贷款记录但是结清的，也可以认定为首套住房，这也是一种认房不认贷的政策体现。“换句话说，过去，若有贷款记录，会被认定为二套房。而现在有贷款记录但已经还清了，即可以认定为首套房。”

严跃进表示，这对于一些有公积金贷款记录但已还清的购房者来说，减负效果是非常明显的。

据他测算，按照过去的政策，某个购房者还想用公积金贷款进行购房，就会被认定为二套房，其贷款利率为3.575%。若按100万公积金贷款30年等额本息计算，每个月的月供是4532元。

按照新的政策，若其认定为首套房，可以享受贷款利率3.1%，每个月的月供为4270元。对比之下，每个月的月供可以减少262元。“换句话说，新的政策进一步降低了购房成本和购房门槛，有利于合理住房消费需求的释放。”严跃进说。

第二套改善型住房认定方面，根据上海市公积金管理中心10月6日更新的“个人住房贷款政策”栏目，本市缴存职工家庭名下无住房、有一次公积金贷款记录的，或已有一套住房、符合第二套改善型认定条件的，认定为第二套改善型住房贷款。外省市缴存职工家庭名下在全国有一次公积金贷款记录或者在本市已有一套住房、购买第二套改善型住房的，认定为购买第二套改善型住房。

而10月17日的新政则将第二套改善型住房的认定标准调整为：缴存职工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型认定条件，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

简而言之，对第二套改善型住房的认定也贯彻了“认房不认贷”原则。

“过去商业贷款都有认房不认贷操作，叠加此次政策，那么对于‘商贷+公积金贷款’的操作更加便捷，这有利于组合贷业务的开展。”严跃进表示。

上海公积金政策持续发力

就在不久前，上海已就公积金购买存量住房最长贷款期限进行调整。

9月7日，上海公积金管理委员会发布《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》，其中提到，所购存量住房房龄为6（含）至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20（含）至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。

根据该政策，上海房龄在20年以下的二手房，公积金贷款期限最长可达30年，这将在很大程度减少月供压力。

在业内人士看来，这意味着在新一轮购房政策宽松期中，上海公积金政策继续发力，且超出了传统的额度增加等范畴。

上海公积金管理委员会同时发布《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》，对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策。

该政策主要包括三方面内容：支持购买更新改造后房屋公积金提取，业主（产权人或公有住房承租人，下同）购买改造后具备交易条件的房屋（含增加面积），可以提取住房公积金支付实际购房款；支持项目建设期内租房公积金提取，业主在项目建设期内租赁住房过渡安置的，可以提取住房公积金支付扣除过渡费补贴后个人承担的租金；扩大提取申请人范围，提取申请人范围为业主本人及其配偶、父母、子女。

多个城市已落实公积金“认房不认贷”

证券时报记者发现，在各地密集实行商业贷款执行“认房不认贷”后，多个城市又落实了公积金“认房不认贷”。

浙江台州10月14日公布了调整优化房地产政策举措的具体细则。当地发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》提到，优化住房公积金贷款认定标准。职工家庭名下在购房所在地无住房，且在全国范围内只使用过1次住房公积金贷款的，按照首套房政策申请住房公积金贷款。

增加住房公积金贷款计算公式倍数：住房公积金贷款计算公式倍数从原来的15倍调整为20倍，可贷款额度计算低于25万元的，可按25万元确定。新签订按月提取还贷协议的委托人，住房公积金账户留存余额标准从月缴存额的12倍及以上调整为6倍及以上。

此外，台州还完善了多孩家庭住房公积金政策：按照国家生育政策生育多孩的职工家庭申请住房公积金贷款的，可贷款额度按照规定计算时可上浮20%，上浮后贷款额度不受当前最高贷款限额限制。

广东省珠海市住房公积金管理中心也在不久前发布了《关于优化个人住房公积金贷款中住房套数认定标准的通知》。这份通知显示，自10月7日起珠海公积金正式施行“认房不认贷”。

珠海市个人住房公积金贷款中住房套数认定标准优化后，职工家庭在珠海市名下无住房，同时在全国范围内没有尚未还清的公积金贷款，且公积金贷款次数累计未满2次的，可按首套住房执行公积金贷款政策。

职工家庭在珠海市名下仅有1套住房，同时在全国范围内没有尚未还清的公积金贷款，且公积金贷款次数累计未满2次的，可按二套住房执行公积金贷款政策。

广东惠州自9月28日起实行公积金贷款政策“认房不认贷”。其中，职工家庭在惠州市无房产，全国范围内第一次使用公积金贷款，按首套房政策执行；职工家庭已使用公积金贷款购买过一套房，现已结清且在惠州市无房产，全国范围内第二次使用公积金，可按首套房政策执行。商转公贷款参照执行。对在惠州市购买第三套及以上住房或全国范围内已使用过两次住房公积金贷款的职工家庭，不予发放住房公积金贷款。

“各地公积金贷款政策都在进一步优化和调整。我们甚至可以通俗地说，不在于‘认房认贷’方面如何调整，而在于此类政策让更多人可以享受到首套房的认定标准——这个是改革初衷和政策精髓。”严跃进表示。（陈雨康）

编辑/田野