近期，重点城市集中土拍密集开启。

3月23日，北京2023年首轮集中土拍正式开启，出让昌平区两宗住宅用地，其中一宗地吸引了42家房企及联合体参与竞拍，现场竞价前的网上报价已罕见“触顶”；另一宗地则底价成交。

同日，广州2023年首轮集中土拍也正式打响，首日出让的2宗宅地全部底价成交，并且均被城投公司拿下，总收金63.4亿元。

除了北京、广州，南京、成都等地近日也进行了首轮土拍。据了解，杭州、合肥将在月末跟进，深圳、长春、宁波、济南、天津会在3月31日同时进行。

42家房企抢北京一宅地

3月23日，北京2023年首轮集中土拍正式开启，出让昌平区两宗住宅用地。

最受关注的是北京昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目CP01-0801-0028地块R2二类居住用地，规划建筑面积约3.66万平方米，挂牌出让起始价为11.3亿元，该宗地土地合理上限价格为12.995亿元，当报价达到上限价格时，将转为现场摇号方式确定竞得人。

截至现场竞拍前，该地块已经收到30次网上报价，最高报价为12.995亿元，直接“触顶”。

据了解，该地块吸引了首开、碧桂园、上海大华、建发、绿城、龙湖、中铁建、中海、华润、越秀、路劲、保利、金茂、金地、中铁、华侨城等42家房企及联合体参与竞拍，最终被上海大华地产企业竞得，成交楼面地价35475元/平方米。

中指研究院高级分析师张晓飞指出，北京昌平区朱辛庄地块热度与此前朝阳区小红门地块有异曲同工之处，规模小、利润高、资金少、流速快、难度低，吸引除长期关注北京市场以外的各种企业竞相参与。

张晓飞介绍，该地块地理位置优势，交通便利。同时，该地块规划建筑面积36632平方米，开发规模比较小；投入资金也比较少，触顶价格是12.995亿元，能够让很多的企业参与到其中。另外，房地价差上面有一些比较明显的优势，比如该项目销售指导价格是6.2万元/平方米，成交楼面价是35475元/平方米左右，房地价差大概2.6万元，虽然这个房地价差不及之前3、4万元的房地价差，但也已经不少了，利润空间还是比较充足的。此外，该地块周边之前成交的一些新地块，在预售阶段的去化比较不错，所以这个区域从开发难度和销售难度上来讲都比较低。

另外，北京昌平新城东区三期土地一级开发项目CP00-1002-0001地块R2二类居住用地，规划建筑面积108188.936平方米，挂牌出让起始价为27亿元，截至现场竞拍前，该地块仅收到1次网上报价，最终被首开以27亿元底价拿下，成交楼面价24956元/平方米，商品住宅销售指导价为5.3万元/平方米。

据了解，北京2023年首批拟供住宅用地共计23宗，除本次出让的2宗外，其余地块拟于5月16日以前完成出让。

广州两宅地均被城投底价拿下

3月23日，广州迎来2023年首个土拍日，共出让2宗涉宅用地，分别位于天河区智慧城和增城区宁西街，2宗地块均顺利以底价成交，合计成交建面72万平方米，合计成交金额63.4亿元。

其中，广州城投以底价44.4亿元竞得天河智慧城地块，增城城投则以底价19亿元斩获增城宁西街地块。

“此次广州供地，不管从规模上看，还是溢价率，都显示土地市场仍处于低位徘徊的局面，显示地市仍需要时间来修复情绪。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

对于广州此次土拍平淡收场的原因，李宇嘉认为，主要与商品房销售市场的走势有关。进入3月份，楼市回暖的态势貌似走弱了，开发商的信心也并未有效恢复，这是土地市场继续低位的主因。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强还指出，本轮2宗地均是不算太热门的地块，其中天河智慧城地块虽然地理位置算比较优越，但由于地块出让条件较为苛刻，除了需配建75000平方米政策性住房外，还需配建高达29%的商业比例。另外，增城宁西街地块周边配套则相对匮乏，也是导致此次竞拍热度不高的原因。

除了3月23日出让的2宗宅地，广州首轮剩余6宗宅地将分别于4月3日、13日、20日、21日出让，时间跨度将近一个月。

陈雪强指出，相比前两年采取的集中供地规则有所不同，今年集中供地规则有所优化，采取了“集中挂牌、分散出让”的模式。从土拍规则优化的目的来看，将有利于减轻房企集中拿地的资金压力，同时也有利于促进地块的成交。

李宇嘉也表示，此次广州供地最大的变化是，地块不再集中在一天或两天出让，而是分布在一个月内出让，有利于完善供地信息，有利于开发商筹集资金，避免了地块之间的无序竞争。新模式下，设置3个月的较长周期，可以给开发商充足的时间，也给地方政府勾地、招商引资充足的时间。

重点城市进入密集土拍期

近期，重点城市进入密集土拍期，除了北京、广州，南京、成都等地也进行了土拍。

3月22日，成都进行2023年首场土拍，4宗涉宅用地全部成交，总成交金额35.64亿元，溢价率最高达15%。本次土拍仍然采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖，有2宗地进入摇号抽签环节，其中一宗地有46家企业报名、25家进入抽签环节，一宗地有32家企业摇号抽签；另外2宗地则底价成交。此外还有3宗地将于3月28日拍卖。

中指研究院认为，成都土拍报名热度提升，表明不少企业的现金流问题已得到解决，同时也持续看好成都城市的发展前景，土拍热度回升为那些还在观望中的开发商给予强大信心。

3月17日，南京2023年首轮集中供地正式开拍，共出让11宗涉宅地块，最终，有4宗触顶摇号、3宗溢价、4宗底价成交，收金176.688亿元，平均溢价率7.98%。

值得注意的是，竞争最激烈的南京建邺区热门地块，开拍即收到12轮竞价触顶进入现场摇号阶段，最终被民企伟星房产以31亿元竞得，溢价率14.81%，成交楼面价高达43173元/平方米，成为南京史上单价第二高宅地。虽然只是经历了12轮的竞价，但从11轮到12轮的过程中，房企1秒加价2.3亿，一步到位触顶摇号。

另外，近日，上海市2023年首批宅地正式挂牌公告，共推出19宗地块，总起价483.4亿元，分布于浦东新区、徐汇区、静安区等11个区，将于2023年4月18日组织出让。

中指研究院指出，今年以来，多数城市在优化完善集中供地模式，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用，以“多频少量”的方式集中公告土地信息成为各地主旋律。从全国范围来看，目前已有郑州、杭州、苏州、南京等城市完成了首场土拍，杭州、合肥随后在月末跟进，深圳、长春、宁波、济南、天津会在3月31号同时进行。（张达）

编辑/田野