大门口，挂起了红灯笼。花池内，白色垃圾清理了。楼道里，不再漆黑一片……2023年刚开年，位于北京市西城区广外街道马连道路的5号院有了新面貌。

“那时分房，别提多高兴了。”左师傅是第一批搬进5号院的居民。23年过去了，让人羡慕的单元楼房变成了老楼房。老楼问题多，管线漏水、水压不足，小区内环境脏乱、路面坑洼不平，更有私搭乱建，车辆乱停乱放。

左师傅对环境提升前家门口的路记忆深刻，“雨天积水泥泞，冬天结冰路滑。遇到这种天气，老人都不敢出门。”

变化，源自小区引进了新“管家”。

居民自治共管做好“当家人”

马连道路5号院建于上世纪80年代，共有4栋居民楼，小区是典型的无物业管理、政府兜底的央产老旧小区。其中，3栋是国家粮食和物资储备局职工宿舍、1栋为国务院国资委职工宿舍。

老旧小区难以引进物业的报道屡见不鲜。主要存在成本支出压力大、物业费收缴率低等问题。这也导致了物业企业缺乏积极性，部分居民对新引入的物业没有信心。

破题，还需引导居民形成自我管理机制。2020年5月1日《北京市物业管理条例》实施，广外街道积极引导小区成立物管会。马连道路5号院在当年8月成立了物管会。

物管会在推动新物业进驻工作上起到了至关重要的作用，社区老党员、老楼门院长和老志愿者带头参与。

左师傅全程参与工作，他告诉记者，引入物业前，社区工作者和物管会成员组织完成多轮入户动员、投票。第一次入户动员，物管会用了３天时间，通过逐户上门争取到超过20%的业主联名，提议召开业主大会对引入物业事宜进行表决。因走访调查的居民多了，矛盾也慢慢显现出来，有的居民不乐意参与，有的居民直接拒绝，还有的居民因为这事翻脸。

“遇到不理解的居民就需要耐心解释，告诉居民引入物业的好处，引导居民意识从‘政府兜底’向‘自治共管’转变。”左师傅说。正是有了物管会积极的引导，才有了后面的两次投票。

新物业的选择上，物管会参考街道和社区的指导意见，结合小区规模较小、物业管理成本高等实际情况，从周边小区物业服务较好、居民满意度较高的物业企业中选出两家物业企业作为备选企业，以此降低物业运营成本，从而在物业费方面找到居民能接受和物业能承受的平衡点，并提交业主共同决定。

在评估测算收费标准过程中，产权单位聘请第三方公司进行评估，收费价格为2.53元/平方米/月。为使小区居民更好地接受物业和物业收费价格，街道和社区指导物管会多次与物业企业协商物业费用，利用小区实施封闭管理后的停车收益，弥补物业费用不足问题。最终两家物业企业报价分别为1.98元/平方米/月和1.9元/平方米/月，均低于产权单位评估测算收费标准。

经过业主表决，72%的业主参与了投票，选聘了北京明华嘉业物业管理有限责任公司作为小区物业服务企业，并签订了正式合同。

“居民自治意识不断提升，积极参与基层治理，老旧小区才能产生自我治理的内生动力，这也是5号院引进物业的关键。”马连道社区党委书记张婉婷说。

物业下好服务管理“先手棋”

今年1月1日，明华嘉业物业正式进驻小区。入驻前，物业各部门负责人多次到小区对现场实地勘察，建立相应的台账，做好物料准备和人员储备。明华嘉业物业争分夺秒，提前３天完成了与产权单位、停车管理公司的交接工作。

明华嘉业物业经理汪兴介绍，入驻小区后，物业首先和社区居委会就居民反映强烈的环境秩序和堆物堆料等安全隐患问题进行了整治，物业通过张贴通知、走访入户等方式引导居民自清。对于逾期未清理的杂物，由工作人员集中清理，暂时不能清理的告知业主。物业粉刷了墙面，楼道“牛皮癣”小广告问题得到了解决。

楼内问题解决后，又对院内废旧自行车、白色垃圾、装修垃圾等突出问题进行整治，环境提升同时消除了安全隐患。“入驻后第一次环境整治，就清理出16大袋垃圾。”明华嘉业物业保洁人员孟娜说。

“颜值”升级，居民赏心悦目。修缮硬件设施则关乎居民日常生活。明华嘉业物业维修师傅蔡玉新介绍，他前期摸排发现7号楼每个单元门前的灯都坏了，有的单元楼内照明也出了问题，居民夜晚出入一直“摸黑”行走。进驻后，物业首先维修了照明设施，让小区亮起来。紧接着，又对公共座椅、宣传栏等设施进行修缮，居民有了干净、整洁、舒适的休憩场所。

春节前，物业开展了垃圾分类、消防演练等多场宣传活动，还在小区门口挂起了红灯笼，营造出浓浓的过年氛围。“这么多年来头一次挂上红灯笼，新物业入驻后，变化显而易见。”左师傅说。

打造央产老旧小区管理新样板

汪兴表示，新的一年物业将尽快为小区加装电动自行车充电设施，杜绝电动车上楼、“飞线”充电问题。与居民建立更好的互动渠道，让居民了解物业服务情况。积极参与社区治理，得到更多业主的认可，居民能够主动缴纳物业费。

物业入驻后，社区有了“抓手”。新一年社区治理工作，张婉婷有新的设想。社区将在原来拆违的地方打造一面文化墙。目前，社区正在与物业公司沟通，争取居民意见。

街道社区建设办公室相关负责人马延国表示，类似的央产小区还有很多，街道已对辖区内央产小区开展了摸底调查，建立了基础数据库，为下一步工作奠定基础。同时，为避免老旧小区改造后，物业管理跟不上的问题，街道将继续坚持党建引领，通过居民自治、协商议事引进物业，推动社区治理与物业管理融合共进，增强基层治理精细化水平，提升群众幸福指数。

“央产老旧小区如何引进规范的市场化物业管理？5号院引进市场化物业服务是一次全新的尝试。把5号院打造成样板小区，为后续老旧小区引入物业提供经验，不断推进央产老旧小区物业服务水平提升。”马延国说。

《工人日报》相关报道版面图

编辑/谭卫平