近年来，商品房买卖合同纠纷领域各种新类型、新形态矛盾纠纷不断涌现。重庆市第一中级人民法院梳理辖区两级法院受理的相关案件发现，商品房销售合同纠纷逐渐从占绝对比例的购房者与开发商之间的“两金”争议(即逾期交房违约金和逾期办证违约金争议)，转向补充协议条款效力认定、精装房质量异议、销售顾问权限、开发商口头承诺效力等新类型争议。

近日，重庆市第一中级人民法院发布该院近年来审结的商品房买卖合同纠纷典型案例，旨在引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解最新法律法规，努力从源头化解商品房买卖合同纠纷，保护购房者与开发商的合法权益，保障房地产市场健康发展，力争实现让纠纷化于未发、止于未诉。

销售人员私签合同

未获授权公司无责

曾某系重庆某房地产公司销售人员，购房者杜某与曾某在某楼盘售楼部签订了《置业预算表》。随后，双方又签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同显示重庆某房地产公司为甲方、杜某为乙方，合同约定杜某向重庆某房地产公司购买房屋，采取分期付款方式支付购房款，合同尾部无签字盖章。曾某在该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》尾部甲方处签字，杜某在乙方处签字，未加盖重庆某房地产公司印章。

合同签订后，杜某分4次通过手机银行、微信等方式共计向曾某个人账户支付购房款234171元，其中前两次曾某以个人名义向杜某出具了收条。后杜某发现房屋被另售他人，遂与曾某达成退款协议，但曾某未按期退还杜某购房款。杜某于是诉至璧山区人民法院，请求曾某与重庆某房地产公司承担归还剩余购房款及利息的连带责任。璧山区法院一审仅支持了杜某针对曾某的诉讼请求，驳回其对重庆某房地产公司的请求。杜某不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。2022年6月，市一中院审理后维持了一审判决。

二审法官庭后表示，杜某主张与重庆某房地产公司存在房屋买卖法律关系，但举示的《置业预算表》《商品房买卖合同》均无重庆某房地产公司盖章或授权人员签字，仅有曾某签字。曾某系重庆某房地产公司一般销售人员，签订购房合同并非曾某职权范围事项，曾某无授权委托书，涉案商品房买卖合同未加盖公司印章，不存在曾某有代理权的客观表象，且曾某要求将购房款转至其个人账户，并以个人名义出具收条，这些行为均违背交易常理，杜某未审查曾某是否具有代理权，主观上未尽到合理注意义务，存在过失。此外，杜某在发现涉案房屋另售他人后与曾某签订《协议》，约定由曾某退还购房款。因此，杜某系与曾某建立的合同关系，无权要求该房地产公司退还购房款。

逾期交房未赠花园

退还差价难获支持

熊某与重庆某实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买一套一楼的住宅。购买过程中，重庆某实业公司表示购买一楼的业主享有花园的单独使用权，还向熊某出具书面宣传材料，作出保证一楼业主花园面积的承诺。

后重庆某实业公司晚于合同约定交房时间通知熊某接房，熊某接房中发现购买的房屋存在墙体贯穿开裂、地圈梁偏差严重、墙体垂直度超过国家标准、空调机位只有一个而且尺寸不够等严重质量问题，因此拒绝接房。此外，熊某得知该公司前期关于一楼业主享有花园单独使用权的承诺也无法兑现，现花园系小区全体业主共同使用。

熊某认为，因重庆某实业公司的虚假宣传，导致其以高于正常价格购买案涉房屋，据此诉至合川区人民法院，要求重庆某实业公司按照其他房屋的价格为基准退还房屋差价，并承担因房屋质量问题导致的逾期交房违约责任。

法院经审理认为，根据民法典规定，熊某与重庆某实业公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积并不包括小区花园面积，房屋单价系双方自愿商定，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有法律约束力。购买者对于房屋价值的认定应当结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考虑。熊某所购房屋紧邻小区花园，其对花园的利用有更多便利。因此，熊某提出由重庆某实业公司按小区同幢三楼房屋均价计算房屋价款，并退还购房差价的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。

2022年7月，合川区法院审理后仅支持熊某要求该公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，驳回了退还差价的请求。

售房承诺免物业费

未能履约担责赔偿

刘某向重庆某旅游公司购买其开发建设的商品房，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，重庆某旅游公司还向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，承诺对刘某购买的房屋免予收取三年物业服务费。交房时，刘某却接到物业公司的物业费催收短信，要求缴纳物业费783.60元。

随后，刘某向长寿区人民法院起诉，认为重庆某旅游公司售房时承诺免予收取三年物业服务费，但物业公司却向刘某收取了物业服务费，案涉房屋三年的物业服务费应由重庆某旅游公司承担。

法院经审理认为，根据民法典相关规定，重庆某旅游公司向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，该承诺函与双方订立商品房预售合同存在密切关系，且该承诺系重庆某旅游公司的真实意思表示，对该公司具有法律约束力。现重庆某旅游公司未按照承诺函的内容履行，导致刘某因缴纳物业费产生损失，应当由重庆某旅游公司承担该损失的赔偿责任。

承办法官表示，开发商在售房时向购房人作出的免予收取物业服务费的承诺具有法律约束力。虽然物业费系由物业公司收取，开发商的承诺亦不能代表物业公司，但开发商的该承诺可视为由开发商承担购房人的物业费。本案中开发商未按承诺履行导致购房人产生物业服务费损失，应当承担赔偿责任。

补充协议房企挖坑

限制权利合同无效

2020年6月，李某某、夏某某与重庆某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于江北区观音桥的某房屋，并约定了交房时间。合同载明：如逾期交房超过30日，李某某、夏某某有权解除合同；李某某、夏某某要求解除合同的，该房地产公司应当退还全部已付购房款及利息，并支付违约金。

2020年12月2日，因该房地产公司一直未交房，李某某、夏某某向该公司发出律师函，以逾期交房为由要求解除合同。该房地产公司认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，若房地产公司逾期交房，李某某与夏某某放弃合同解除权，并以此为由不同意解除合同。李某某、夏某某遂诉至江北区人民法院，请求解除合同并由该房地产公司承担相应责任，一审法院支持了李某某、夏某某的诉讼请求。该房地产公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院经审理后驳回了重庆某房地产公司的上诉请求。

法官庭后表示，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释相关规定。本案中的补充协议系重庆某房地产公司向不特定对象提供的可重复使用文本，属格式合同。该协议约定买方在逾期交房的情况下放弃合同解除权，明显排除了购房者主要权利，应认定为无效。购房者是否享有解除权仍应根据《重庆市商品房买卖合同》进行判断。房地产开发企业在与购房者签订合同过程中，应按照公平原则确定其与购房者之间的权利义务。本案中，房地产开发企业通过格式条款剥夺购房者关于房地产开发企业逾期交房的合同解除权，明显排除了购房者的主要权利，应认定为无效。

民法典相关规定

第一百七十条 执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。

第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

胡勇说法

安居方能乐业，无论是住房的刚性需求还是改善性需求，对百姓而言都是至关重要的事情。然而，在购房过程中，个别开发商和销售人员却不讲诚信，严重损害购房者的正当权益。

从本期案例中我们可以看到，有的开发商以购房补充协议中的格式条款恶意剥夺购房者的主要权利，有的开发商对促销时所作优惠承诺在成交后却不予兑现，还有的房屋销售人员以假乱真肆意欺诈蒙骗购房者。商品房市场上诸如此类的乱象，不但侵害了购房者的财产权益，同时也危害了经济秩序和社会稳定。

因此，司法部门、市场监督管理部门、住房建设管理部门应当协同联动、相互配合，进一步加大商品房市场治理力度，在健全完善相关监管法律法规和体制机制的基础上，对侵犯购房者合法权益的行为，坚决予以处罚。同时，我们也希望购房者在购房过程中增强辨别是非真伪的能力，做到冷静理性，避免为了图小便宜而吃亏上当。

文/记者 战海峰 通讯员 陈娅梅 徐晓琴 冉沅弋

编辑/王朝