从7月同环比数据来看，房地产销售下探幅度已经趋于平缓，当前整体处于筑底阶段。即便如此，地产行业整体下行的影响，在每一家房企的中期业绩上已都有所体现。

8月24日晚间，金地商置披露了截至2022年6月30日止六个月未经审核中期业绩。

期内，金地商置实现收入约21.74亿元，同比减少56%；毛利约11.14亿元，同比减少22%；公司持有人应占溢利约10.74亿元，同比增长1%。

中期业绩公布的次日，受台风“马鞍”的影响，港交所上午交易时段休市，金地商置下午收报0.65港元，总市值107.96亿港元。

物业销售及土储下滑

6月作为常规房地产半年业绩的冲刺期，金地商置合约销售环比增长约1.22倍至63.51亿元；而前6月实现累计合约销售总额约269.06亿元，较同期下跌35.6%；累计合约销售面积约122.7万平方米，较同期下跌35.4%。

相对前20房企上半年权益销售同比下降超50%，金地商置的销售下滑情况并不算严重，但对于未来的结转收入仍会带来一定影响，随之毛利也会有所下降。

2022年上半年，金地商置毛利率为51%，优于行业平均水平，是因为上海项目有较高毛利物业销售项目在本期集中确认收入，占整体收入比例较高。

同时，金地商置管理层预测，2022全年毛利率结转之后是25%到35%之间。

据观点新媒体了解，2022年上半年物业销售确认的收入减少，导致金地商置收入减少28.24亿元；其中，物业发展分部收入减少至15.37亿元，其占总收入从去年同期的88%下降至71%。

若干未受疫情严重影响的合营公司及联营公司按进度交付项目，因此金地商置在合作项目上的收益有所增加。2022年上半年录得应占合营公司及联营公司的溢利总额11.67亿元，较上年同期录得的溢利总额9.54亿元增加了2.13亿元。

金地商置的财务费用进一步增加，由截至2021年6月30日止3.92亿元上升至4.68亿元。因支付以往获取项目的剩余土地款及收购合作方的权益，同时给关连方的利息开支增加1.01亿元（已扣除资本化利息）。

与此同时，金地商置存款、银行及现金结余由2021年12月31日的87.72亿元减少32.29亿元至2022年6月30日的55.43亿元，同比下降37%，主要用于支付国内项目开发成本及以往获取物业项目剩余土地款。

融资规模的上涨并没有给金地商置带来土地储备规模的上升，于2022年6月底，金地商置于国内的土地储备合共2129万平方米，总建面较2021年12月下降约9%；其中，550万平方米是已售未结部分，450万平方米是商业+产业园的总土地储备。

据了解，2022年上半年，金地商置仅拿了2宗地块，分别是以联合体形式拿下的厦门地块和成都的产业用地。

参加业绩会的投资者转述称，下半年金地商置会加快速度结转，因打折销售会影响一些毛利，但整体来讲结转的利润在今年、明年还是相对有保证。如果销售有较好的反弹，也会积极拿下一些强二线城市或一线城市的土地，增加土地储备，为未来发展打好基础。

上半年，金地商置总共滚动的回款率大概92%，回笼的现金大概300亿元，甚至超过合约销售的269亿元。投资者表示，金地商置今年比较注重回笼现金，控制成本是第二任务，而在资金回笼之后才能去做并购或拿地。

物业投资及管理分部收入增长

另一方面，物业投资及管理分部期内收入增加1.18亿元至5.4亿元，占总收入从去年同期的8%上升至25%，主要因为深圳威新科技园第3期于今年初正式投入营运，出租情况理想，并于本期间贡献了逾1亿元租金收入。

投资者透露，租金收入预计2024年相比2023年增长大概20%左右，这是金地商置未来的发展中比较重要的部分。

于2022年6月30日，深圳南山区深圳威新科技园1期及2期出租率达100%，其主要客户包括英特尔、亚马逊、英伟达及大疆创新；刚开业的威新科技园3期出租率亦达76%，预计年底能提升到80%；杭州金地广场出租率达97%，上海九亭金地广场出租率约90%。

金地商置产业园的总建面达220.3万平方米，其中持有在营运总建面达150.6万平方米，从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入约3.21亿元，较2021年同期增长约53%。

此外，多个商业项目包括淮安金地MALL、上海九亭金地广场、威新科技园3期、北京大兴区的金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京新尧金地广场经已开业。目前，正开发的主要商业项目包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目，这些为金地商置带来稳健的现金流入。

反映到经营业绩上，于2022年6月30日，金地商置（含联营及合营公司）持有在营运的商业项目总建面达93.6万平方米，期内租赁及相关服务总收入约5.09亿元，较2021年同期增长约61%。

对比2021年12月31日建筑面积220.9万平方米，截至2022年6月30日，金地商置（含联营及合营公司）于国内持有已开业投资物业（包括转租物业）建筑面积达266.9万平方米，同比增长达21%。

值得一提的是，商业项目和产业园录得租赁及相关服务的含税收入为9.35亿元，而2021年相应期为6.26亿元，同比增长49%；商场及写字楼、产业园区和长租公寓占比分别55%、34%和11%，其中商场及写字楼占比较去年年底增加5%，而产业园区和长租公寓占比相对下降。

虽然收入有所增加，但物业投资及管理分部业绩录得溢利2.35亿元，较去年同期溢利2.53亿元，减少1760万元。

未来金地商置持有的拟建及在建投资物业也将相继投入运营，这将持续带来稳定的收益和现金流入。

于2022年6月30日，金地商置尚未偿还贷款总额为244.67亿元，较2021年底增加15.14亿元，但其中关联方贷款占比达约76%，于第1年内或按要求时偿还为27.43亿元，现金短债比大概为2倍，较去年年底有所改善。

金地商置的债务净额于期末为181.21亿元，较2021年底133.28亿元增加了47.93亿元。债务净额增加主要因支付国内物业开发成本。

另外，债务净额比率进一步提高至72%，较2021年末上升16个百分点，但三条红线（债务净额比率、资产负债比率（剔除合同负债）及现金与流动借贷比率）均处于绿档；同时，银行及其他贷款总额为48.75亿元，年利率介乎2.46%至5.20%，保持在行业较低水平。

编辑/刘洋-广厦