下半年7月即将迎来尾声，楼市加速上新的态势却愈演愈烈。

如果你近期关注北京新房市场，便会发现每隔三差五就有几个新盘官宣案名，再隔一两周户型图已流出，随之规划许可证取得，售楼处及样板间也陆续开放，开发商为项目开盘入市造势蓄客。据北青房产不完全统计，从7月1日到28日，22个商品房住宅项目有推新动作，其中包含4个楼盘 顺利取得了预售许可证。

合硕机构首席分析师郭毅分析认为，一方面因为疫情影响导致部分开发商整体的营销节奏延后至六七月份；另一方面今年前两个批次的集中供地安排较为紧密，也正向推进了开发商的营销速度；再叠加政府在许可证审批环节的效率大大提升。多重因素下，造成北京待售新盘将于八九月份集中释放，相继入市。

入市节奏明显加速

7月18个纯新盘蓄势待发 

北京市住建委官网显示，从7月初到28日，共计有4个商品房住宅项目取得预售许可证，分别是北京城建·龙樾天元、懋源·璟廷、懋源·煜泽台，以及碧桂园·和世界第二期。

仅从取证开盘的角度来看，北京楼市的7月整体表现平平无奇，甚至较6月稍显冷清。但楼市的声音不止于取得证件，还有一系列的楼盘推新表现。

据北青房产不完全统计，7月截止28日，共有18个纯新盘从发布案名、到获得规划许可证、再到曝光户型等处于不同的上新入市阶段。 

区域分布而言，此番新房供应主要集中在丰台、昌平、大兴、朝阳以及石景山。比如新盘扎堆的昌平南区，加上还未入市的4盘，将上演10个新盘同台竞技的局面。

事实上，从6月下旬开始，开发商为抢收630业绩，新盘供应便呈现“小井喷”的现象。其中不乏有以高端品质、改善生活为代表的北京瑞府、端礼著、中海兴叁号院等楼盘，还有争抢刚需、刚改客群的绿城·晓风印月、长安润璟、建发珺和府等项目，共计有9个纯新盘项目取证入市。

值得注意的是，虽然在北京大部分行政区均有新盘推出，但从楼市反应来看，并不是每一个新盘都会受到购房人的追捧。相反，楼市火热的区域是新盘扎堆较多的板块，比如丰台区的丽泽辐射板块、昌平区的回龙观板块，其竞争尤为激烈。

此外，受到轨道三期规划与教育选址落地的利好影响，大兴区的西红门东板块与石景山区的衙门口板块也备受关注。

前几批次集中供地库存积压

叠加行政审批效率提升 

从以往经验来看，传统的7、8月份是楼市的淡季，但这并不适用于今年的楼市现状。 

业内一致认为，去年的三批次供地以及今年的前两批次供地带来的楼市上新，会延续到7-9月份，而下半年能否赢得去化战役的胜利，关键在于第三季度的抢收。由此，进一步促成从下半年7月起，市场新房供应的声音此起彼伏。 

“为了迎接今年的金九银十，提早进行相关的入市布局以及时刻把握楼市交易的回暖时机，这是各个企业原本就应该准备的相关工作。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示。

合硕机构首席分析师郭毅则认为有三方面的因素共同叠加，造成了北京新盘供应的集中释放。

其一，往常开盘入市会相对集中在四五月份，但由于今年四五月份的疫情影响，造成部分开发商的营销节奏整体延后；其二，从土地供应层面来看，一二批次供应安排紧密，总体新增31宗商品住宅用地，库存积压正向推进房企的营销加速；其三，政府在预售许可证的审批效率上大大提升，也助力供应上新。

众所周知，建筑工程的规划、建设、交房是需要通过政府有关部门的重重报批和审核。但在7月6日，规自委发布通知明确，自今年7月1日起，北京市集中供地项目，取得多规合一平台“综合会商意见”的，可申请以“告知承诺+全程网办”的方式办理规划许可证。

这也就意味着，规证审批时限将从7个工作日缩短至0.5个工作日。而30天实现拿到规证的电建小瓦窑项目便是享受了该规定利好的亲历者。

精装修提升产品力

三批次供应或影响房价预期

叠加今年一二批次的供地影响，上半年北京新房供应规模创同期历史新高。据中原视点的数据显示，2022年1-6月，北京新房供应2.59万套/301万㎡，套数同比上升9%，规模突破近8年同期高点。供应增多也就导致新房供大于求的态势进一步加剧。 

为了从新房市场竞争中脱颖而出，不少项目开始回归精装修交付，通过提升产品品质，增加去化优势筹码。

“今年项目的整体交付标准有明显的提升，这是在于今年的前二批次上，政府在起始地价上有所让步，给开发商预留出相对充足的房地价差；同时，开发商在竞地时偏保守和理性，大部分地块未达地价上限。由此带来的利润空间，让房企自由发挥，一部分项目在价格上做减法，将售价下调，低于指导价格吸引客群；也有一部分项目在产品上做加法，升级为精装交付。”郭毅指出。

业内预计此番供应上新会延续到7-9月，其中9月将迎来小高峰。此外，第三批次集中供应也即将到来，将会对北京楼市住宅格局造成什么影响呢？

陈晟表示：“第三批次的集中供应之后，相应房价地价的联动，同样会对楼市住宅造成价格预期的影响。同时，持续的土地供应对未来区域供应与否也是一个判断。”

“对于市场的影响，更多的是对去年拿地的一些项目造成较大的市场压力，因为当时给开发商没有预留太多，从容调整的可能性。对于这些项目而言，需要针对今年的楼市变化，做出相对积极的调整，才有可能应对当下更加升级的市场竞争环境。”郭毅认为。

文/宋欣

编辑/刘洋-广厦