时隔半年，深圳顶级学区房——百花片区二手房的价格再探新低，但“有价无市”成了今年的常态。

3月下旬，第一财经记者走访了深圳福田区百花片区，彼时房屋中介告诉记者，带“双实验”学位的国城花园44平方米的一房业主报价是1500万元，并且仅一套在售。

时隔半年，9月底，记者再次走访该片区，房屋中介告诉第一财经记者，“目前该片区44平方米一房在售的有约10套，市场上业主最低报价是1300万。”

从3月到9月，片区最受欢迎且单价最高的国城花园一房数量从一到十，价格也再现新低，但成交量却几乎为“零”。 在该片区工作8年的中介王力告诉第一财经记者，现在国城花园的一房和三房与去年成交价对比还是高了几十到上百万，去年11月份成交的国城花园44平方米一房价格为1220万。

但王力表示，即使是市场上的最低报价，房子仍卖不动。

相比于早两年“一有空房就被抢光”的“盛况”，今年百花片区着实有些“凉了”。业内不少人士认为，二手房政府指导价、限制离婚买房政策以及教育均等化等都导致买家观望、业主降价。

同时，深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对第一财经记者表示，深圳“天价学区房”在报价上相比去年可能会有所上涨，但没有成交的支撑，这种报价很飘渺。同时，参考价政策以及学区房改革，在很大程度上已经对市场买家形成了止涨的预期，而目前调控政策才过去8个多月，时间并不长，如果在明年这个时候再来看，所谓的“天价”还能否维持“天价”就真的不敢说了。

两种心态致顶级学区房有价无市

深圳市福田区的百花片区面积不大，约1平方公里的范围内囊括了实验小学、实验中学、荔园小学、百花小学等深圳第一梯队的学校，百花片区也由此成为深圳历史最久、实力最强的顶级学区房片区。

今年市场行情遇冷，片区某房产中介姜海对第一财经记者称，今年还没开单。据其介绍，目前能上“双实验”的两个小区国城花园和南天二花园皆有房源在售，有好价格。

从其提供的业主报价来看，目前国城花园面积在44平方米左右的一房，最低报价为1300万，最高报价为1548万。7月24日，该套“1300万”的一房首次挂牌，彼时业主报价为1600万。9月25日，业主提出首次降价，直接降价300万至1300万。姜海称，该业主最先的报价也是高于市场价的，现在着急用钱，所以直接给到市场最低价，期望尽快出售。

与此同时，第一财经记者注意到，同小区的一套约95平方米的三房在近半年内连降了6次，自今年4月份挂牌后，几乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，价格下调100万，目前业主报价2200万，单价约23.16万/平方米。

虽然片区内不断有业主报价持续下行，但目前市场的最低报价仍高于去年年底的成交价。王力对第一财经记者称，南天二花园的一套82平方米的房子去年年底成交价格在1550万~1600万元之间，94平方米的成交价在1600多万，但对比目前市面上业主的报价，82平方米的价格在1780万~1850万，94平方米的在1900万~1950万，已经是虚高了200多万了。

王力表示：“片区内其他几个小区也同样如此，虽然市面上的挂盘价确实降了，但对比去年还是涨了。”

但另一方面，今年以来的实际成交却是少之又少。王力向第一财经记者透露，今年1月到9月以来，成交的总套数还不到往年高峰期3月份一个月的成交量。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示，深圳顶级学区房价格下跌显然是深圳推行大学区政策直接导致的。大学区政策正是要破除“一对一”格局，买学区房但不能保证上名校，便能避免“天价学区房”的出现。

宋丁称，部分业主受政策影响，想通过降价尽快出手，而大部分业主还是选择保持原有报价。而目前大学区政策还在局部试点，全面普及仍需要一个过程。在这段时间里，要想在这个学校上学，执行的仍是原有政策，这也是价格同比仍上涨的原因。而对于买家来说，既然有大学区这样一个前瞻性政策，便不会着急卖房，希望等到大学区政策推行后，房价下跌趋于稳定后再入手，这两种心态便导致了有价无市的情况。

严控之下，天价学区房必将成为历史

今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制（指导价）。随后，各大银行相继以官方参考价作为发放贷款的重要参考。

以国城花园业主报价1300万元的44平方米一房为例，政府参考价仅为571万。也意味着该套房产的银行贷款将以571万为重要参考。

该政策实施已过8个多月，对深圳二手房市场也起到了明显的镇定效果。深圳中原研究中心数据显示，截至9月29日，深圳9月二手住宅过户套数为1635套，环比下滑20.0%。成交面积为15.7万平方米，环比下滑19.7%。而去年同期二手住宅成交套数为8577套，成交面积为75.9万平方米。

与此同时，近年来，深圳一直试图从根本上解决教育均等化问题，破除“天价学区房”现象。如近年来深圳大力推进集团化办学，市属优质学校集团化办学覆盖到全市90%以上的区，引入广东实验中学、东北师大附中等国内名校来深合作办学等。

7月30日，深圳市人大常委会网站发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，再次重申推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

在华洪看来，此轮深圳顶级学区房价格持续下探，和深圳楼市、教育领域系列政策出台有关。他在接受第一财经记者采访时表示，从当前楼市调控的方向上看，此轮楼市调控不同于以往，调控的深度已触及金融、财政等多个领域，与国家宏观经济结构调整融入一盘棋，并且还与民生领域的改革相适应。

“天价学区房必将成为历史，只是时间快慢的问题。”华洪认为，之后有关学区房的一系列改革和配套举措将会陆续出台，并且改革力度也将史无前例。

同时，宋丁认为，大学区制度的实行，并不意味着学区房的消失。每个划分的大学区仍有所不同，实施之前是百分百的概率能上名校，实施之后这个概率被削弱了，但仍有可能上名校。届时大学区之间的房价可能仍有一定差距，但“天价学区房”是不再可能了。

（应受访者要求，王力、姜海为化名）

编辑/田野