近日，独立型物业管理公司——长城物业集团股份有限公司(下称长城物业)在港交所递交了招股书，其通过独立拓展项目而实现规模扩张的方式引起外界关注。

招股书称，按照2020年的在管建筑面积、合约建筑面积及收入计算，长城物业在中国所有独立物业管理公司中排名第一。但相较于房企的下属物业公司而言，其利润率有些偏低，盈利能力仍需进一步提升。

碧桂园服务突击入股 公司上市前大额派息

长城物业的前身深圳市长城物业管理公司于1993年4月成立，由国企深圳市长城房地产发展公司(现为深圳市中洲投资控股股份有限公司)全资拥有，后者于1994年9月在深交所上市。后来，长城物业推出员工持股计划，工会委员会占据了公司超60%的股份，中洲控股退居二股东。

这之后，长城物业的股权多次发生变更，一些由个人控制的合伙类公司开始逐渐扩大持股比例，直至工会委员会不再持有公司股份。2018年1月，成都市盛美同贏投资合伙企业(有限合伙)(下称盛美同贏)通过接收其他股东转让的股份，进入长城物业的股东行列。

就在距离长城物业发布招股书前的不到2个月，即2021年4月29日，盛美同贏以5.4亿元人民币的对价将其持有的1332万股股份转让给了碧桂园服务。背靠碧桂园的碧桂园服务，是当前国内最大的物业管理公司之一，市值超2400亿港元，总市值长期位居已上市物业公司第一。招股书并未披露碧桂园服务为何在招股书发布前入股的原因及考量。

长城物业股权结构图 来源：长城物业招股书

截至目前，长城物业由熙城睿家持股20.7%、熙城睿和持股18.5%、熙城睿丰持股11.85%、熙城睿盈持股8.95%、熙城睿安持股6.50%、中洲控股持股18.22%、碧桂园服务持股15.28%。这些股东中，除了中洲控股和碧桂园服务以外，其余五家合伙企业被确定为一致行动人，合计持有长城物业66.50%的股份。

上述5家“熙城”系公司，分别由长城物业多位管理层成员所掌控。据中新经纬客户端统计，马兴文拥有长城物业约8.76%股份，陈耀忠拥有约7.97%股份，吕雨华拥有约2.42%股份，梁志军拥有约2.41%股份，四人合计拥有约21.56%的股份，并被列为最终控股股东。

上述四人，均是长城物业管理层的核心人物。陈耀忠曾在中洲控股担任助理工程師一职，并于1993年加入长城物业，现任公司董事会主席、执行董事兼总经理；梁志军、吕雨华均为执行董事兼副总经理，分别于1996年、1998年进入长城物业；马兴文为非执行董事。

过去的三年间，长城物业均分派了股息，2018-2020年分别约为1.12亿元、0.47亿元、0.52亿元。在发布招股书前的2021年4月份，公司再度宣布将向现有股东派付股息约1.03亿元。2018-2020年，长城物业的净利润分别约为0.71亿元、1.34亿元、2.07亿元。

六成项目位于核心城市 盈利能力偏低

近两年，中国的物业公司掀起一波上市浪潮，数十家企业争相赴港IPO，这些企业中，绝大多数都是脱胎于房地产开发商，通过房企母公司不断输送的项目扩大规模。

招股书称，长城物业是中国规模最大的独立全业态物业管理服务提供商。“我们自独立于我们的地产开发商及业主取得管理项目的良好往绩证明了我们在市场竞争中胜出的能力，而我们的市场认可度及客户忠诚度体现我们全心全意为客户服务和持续的自我完善。”对于公司独立拓展业务的能力，招股书如是说。

2018-2020年，长城物业的在管建筑面积分别约为8440万平方米、1.01亿平方米、1.09亿平方米。截至2021年3月31日，共拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积约1.15亿平方米，合约管理总建筑面积1.53亿平方米。公司的在管建筑面积中，约62.4%位于一线或新一线城市。

在管面积上，长城物业与华润万象生活、新城悦服务大致相当，后两家2020年的在管面积分别约为1.1亿平方米、1亿平方米。华润万象生活、新城悦服分别隶属于房企华润置地和新城控股，它们的管理面积基本都来源于母公司，与这两家相比，长城物业的营收、利润水平如何呢？

长城物业营收、利润等情况 来源：长城物业招股书

2018-2020年，长城物业实现营业收入约24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元；华润万象生活实现营业收入约44.40亿元、58.76亿元、67.84亿元；新城悦服务实现营业收入约11.73亿元、20.24亿元、28.66亿元。与规模相当的两家同行相比，长城物业的营收表现弱于华润万象生活，高于新城悦服务，不过，新城悦服务的营收增速较快，两者2020年的营收差距已经不到2亿元。

盈利方面，2018-2020年，长城物业实现净利润约0.71亿元、1.34亿元、2.07亿元，华润万象生活实现净利润约4.23亿元、3.65亿元、8.18亿元，新城悦服务实现净利润约1.52亿元、2.82亿元、4.52亿元。长城物业在净利润总额上明显低于华润万象生活和新城悦服务。

2018-2020年，长城物业的毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%，华润万象生活的毛利率为15%、16.1%、27.0%、新城悦服务的毛利率分别为29.4%、29.6%、30.7%，长城物业2020年的毛利率低于其他两家。与整个行业对比，中指院数据显示，2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%，长城物业也存在偏低的情况。

物业管理服务占比偏大 收款率不高

进一步分析可以发现，长城物业利润水平较低，与物业管理服务收入占比较大、平均物业管理费较低有关。

一般而言，物业管理公司的收入由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三部分组成。其中，物业管理服务是物业公司收入的基础，但由于这部分收入受人工成本、物业费增速等因素影响较大，利润率较低，因此，如果这项收入在总收入中的占比偏大，公司的利润情况就会较差。

长城物业业务构成情况 来源：长城物业招股书

招股书显示，2018-2020年，长城物业实现物业管理服务收入约19.06亿元、21.96亿元、23.15亿元，占总营收的约79.3%、78.1%、76.3%，占比较大。上述三年间，这部分收入的毛利率分别为16.3%、16.8%、19.0%，均略低于各年份整体的毛利率。

招股书认为，公司物业管理服务的毛利率很大程度上受物业管理服务收取的平均每月每平方米费用及提供该服务承担的成本的综合影响。2018-2020年，长城物业平均物业管理费分别为1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月、1.8元/平方米/月。中指研究院数据显示，2020年12月，二十大城市物业服务均价为2.33元/平方米/月。

此外，长城物业还面临着物业管理费收款率偏低的压力，2018-2020年，其物业管理费收款率分别为76.1%、78.6%、81.1%。对比华润万象生活，其住宅、写字楼物业管理费的收缴率在2020年分别达到了93.1%、97.6%。

在长城物业四个主要的业务板块中，社区增值服务的毛利率最高，2018-2020年分别达到了22.0%、26.2%、30.2%。招股书解释称，社区增值服务毛利率的上升，主要受拥有高毛利率的空间管理服务、社区购物服务及家居服务占总体收益的百分比提升，以及扩充停车场管理服务带来的规模经济效应所致。

不过，社区增值服务收入占总营收中的占比并不高，2018-2020年分别为9.8%、11.4%、12.1%，有待进一步提升。

长城物业上市后是否会加码毛利率更高的社区增值服务？就上述问题，中新经纬客户端于25日多次致电长城物业集团办公电话，但均未获接听。

(中新经纬APP)

编辑/樊宏伟