2020年，中国的房地产市场再次创下历史新高，突破17.36万亿元。

1月18日，国家统计局公布2020年全年房地产开发投资和销售情况，商品房销售面积突破17.6万亿平方米，比上年增长2.6%，增速环比下降0.1%；商品房销售规模突破17.36万亿元，涨幅高达8.7%，增速比上年提高2.2个百分点。

具体来看，全国房地产开发投资14.14万亿元，比上年增长7.0%，增速环比回落2.9个百分点。其中，住宅投资10.44万亿元，增长7.6%，增速环比回落6.3个百分点；土地购置面积2.55亿平方米，下降1.1%，土地成交价款1.73万亿元，增长17.4%。

全国商品房销售创新高的背景下，碧万恒将Top3门槛拉升至700亿元，房企“千亿俱乐部”、“百亿军团”都在进一步扩容，行业集中度进一步；与此同时，在“一城一策，因城施政”政策主基调背景下，不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈，长三角、粤港澳、京津冀等主要城市群，成为贡献商品房规模销售的主要力量。

千亿军团扩容，行业集中度提升

市场规模突破17万亿的背后，是百强房企销售额的持续增长。

2020年底，奋力追赶的万科，以12月单月销售金额1015.4亿元的成绩，实现单月千亿的历史突破。借着岁末的冲刺，万科最终实现全年合同销售金额7041.5亿元，“贴身”越过七千亿门槛。

但即便如此，在2020年越发激烈的房企规模肉搏战中，万科却依然从销售榜的亚军跌落至季军。超过万科的，是出尽奇招、几乎全年都在降价抢收的恒大，其以合约销售金额7232.5亿元的成绩位居销售榜眼，仅次于碧桂园。

房企三强的门槛，也因此被拉升至7000亿元，相较于2019年提升将近千亿元。三巨头合计销售规模将达到2.2万亿元，市场占率同比提升0.17%至12.67%。

在碧万恒三巨头销售规模再创历史新高之外，2020年房地产行业集中度也进一步提升，房企的“千亿俱乐部”、“百亿军团”都在进一步扩容。

克而瑞地产研究中心数据显示，以全口径销售金额计算，千亿房企的数量增加至43家，较2019年的34家增加了龙光集团、建发集团、华发股份、新力地产、禹洲集团、合景泰富、新希望地产、中骏集团和时代中国等9家房企；百亿房企的数字也从161家增加至173家。

但当百亿级、千亿级房企数量进一步增加，他们所占有的市场份额越来越多，剩下的机会也越来越少。“强者恒强，弱者消弭”的房地产市场格局下，行业内的分化也被体现的愈加明显，市场的注意力开始不断向房企前50强集中。

具体来看，TOP10和TOP30房企操盘金额门槛分别提升18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元；TOP50竞争格局最为激烈，操盘金额门槛从528.4亿元增至670.1亿元，同比涨幅高达26.8%；TOP100操盘金额门槛也同比增长9.4%至220.9亿元。

不过，需要注意的是，百强之外的房企的销售操盘金额集中度却未见明显增长，TOP100-200房企操盘集中度仅上升一个百分点。

克而瑞地产研究中心分析认为，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间进一步受限。特别是“三道红线”下，对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。在行业竞争的加剧的背景下，百强房企规模增长将持续分化。

不同能级城市分化严重

国家统计局数据显示，2020年，东部地区商品房销售面积7.1亿平方米，比上年增长7.1%；销售额9.5万亿元，增长14.1%。中部地区商品房销售面积4.9亿平方米，下降1.9%；销售额3.6万亿元，增长1.0%。西部地区商品房销售面积4.9亿平方米，增长2.6%；销售额3.6万亿元，增长5.1%。东北地区商品房销售面积7069万平方米，下降5.8%；销售额5812亿元，下降1.5%。

可以明显看出，在“一城一策，因城施政”政策主基调背景下，不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈。

粤港澳大湾区及长三角两地，最先从疫情的冲击之中恢复。上半年，深圳市场最先出现过热征兆，千万豪宅三开三罄、“百万喝茶费”等乱象重出江湖。

紧接着，在南京、杭州、上海、宁波、成都、西安等热点城市，楼市“万人摇”的现象开始蔓延。2020年6月，杭州西溪公馆的959套房源，因一二手房明显倒挂暗示的套利空间，吸引近6万人报名摇号，创下历史记录。

优淘城总裁薛建雄认为，为了面对疫情，今年宽松的货币政策和积极财政，给房地产市场提供了巨大的购买力和资金支持。使得些经济底子厚发展好的城市房地产再度爆发，带动二季度后楼市趋稳，并在三四季度走向火爆。

也正是因为有着这样的基本面，哪怕下半年各地调控政策加码，这些热点城市市场热度依然不减，全年成交皆实现正增长。被称之为“史上最严调控政策”的715新政，要求深户只有在连续缴满3年个税或社保方可购买商品房，在全国尚属首次。但即便如此，深圳市场也只是短暂沉寂后又开始全面复苏，下半年开始大量限价新房入市，打新成为楼市主旋律。

与此同时，薛建雄指出，资金充溢通胀压力推动的新一轮房地产热，目前来看有向更多城市扩张的趋势。

临近年尾，不难发现楼市热度开始导向广州、佛山及京津冀城市群，成交迭创新高。典型如广州南沙、黄埔等地市场持续火热，成交放量增长。而沉寂已久北京也开始稳步恢复，中原地产数据显示，2020年12月，北京新房成交6681套，创下2017年“317新政”以来的月度新高。

回顾全年，克而瑞地产研究中心认为，一线城市韧性较强，收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕，成交占比波动上行；二线城市则呈现出稳步回落态势，城市内部分化加剧，跌多涨少，以沈阳、武汉、苏州、西安为典型代表，跌幅均在20%及以上；而诸如厦门、兰州、合肥、杭州、济南等城成交热度较高，成交量累计同比尚保持可观的正增长。

但河南、山西等中部三四线已然出现了首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况。随着棚改货币化安置的逐步收紧，加之疫情的负面影响，三四线居民购买力受限已是不争的事实，未来市场的成交表现难言乐观。

在不同能级城市分化明显的情况下，长三角、粤港澳、京津冀城市群的卓越表现，成为了商品房市场规模再创新高的主要原因之一。中指研究院数据指出，2020年，50家百亿代表房企在长三角、粤港澳、京津冀城市群的销售额占比分别为36.7%、15.1%、10.5%，合计高达62.3%，较上年同期提升2.9%。

编辑/宋欣