北京青年报记者从东城区获悉，位于东城区天坛地区的法华南里1号楼、10号楼城市更新改造项目近日全面完工，项目正式定名“住总城更大厦”，成为北京市首个近零碳商用建筑改造标杆。该项目由北京住总集团打造，通过空间风貌焕新、机电设备迭代、零碳技术集成应用，让两栋运行30余年的老旧公共建筑实现绿色低碳、智慧高效转型。

据了解，项目包含两栋建成于20世纪90年代的多层公共建筑，总体更新面积约一万平方米。改造前，楼宇存在设施老化、能耗偏高、建筑风貌与天坛周边片区不协调等问题，国有资产价值未能充分释放。房屋租约到期后，北京住总集团收回楼宇启动整体更新，瞄准“补短板、提品质、强功能、赋新能”的目标，推动存量空间重新“焕发”价值。

改造过程中，项目团队对两栋建筑统筹规划、一体设计。风貌层面，建筑立面统一采用米白色涂料，优化外观细节与天际线，让老旧楼宇自然融入天坛片区城市肌理。功能层面，结合两栋楼宇的产权性质优化业态布局，重新定位为“科技办公+首层商业”复合业态，首层引入咖啡、轻食等配套商业，楼上布局灵活办公空间，通过功能升级实现空间增值，为区域产业升级注入新活力。

作为北京市近零碳商用建筑改造的标杆项目，两栋楼宇在设计阶段对标超低能耗建筑、近零碳建筑、碳中和金级建筑三项标准，坚持“被动优先、主动优化”原则实施系统改造。通过加厚保温层、更换节能门窗、精细化无热桥设计，从源头降低建筑基础能耗。同步引入光伏建筑一体化、微电网自控等技术，搭建“源—网—荷—储”一体化能源系统，其中屋顶光伏年发电量可达20万千瓦时，推动建筑从单纯的能源消费者向“产消者”转变。

项目精准对接国家“两新”政策，获得2024年超长期特别国债资金支持，重点用于机电设备全维度更新。改造中，电气、给排水、暖通、消防、安防等系统全部替换，老旧管线彻底淘汰。智能安防和消防预警系统实现联动控制，供水、供电系统全面优化，通风、照明等配套设施同步升级。在此基础上，项目自主开发“全景式双碳智慧能源综合管理平台”，集成灯光、空调、消防等子系统，可实时监测温度、湿度、能耗和发电量，自动调节照明和空调运行模式。BIM数字模型贯穿设计、施工、运维全生命周期，为后期精准检修运维提供“数字地图”。

经测算，改造后楼宇每年在电费、围护结构及机电运维等方面预计可节省费用约61万元，年减碳量约500吨，有效降低后期运营成本，为国有资产长期高效运营打下坚实基础。

文/北京青年报记者 彭小菲
编辑/周超