开发企业可自主定价 房地产市场化影响几何?
北京青年报客户端 2024-08-27 20:09

为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,“限购、限贷、限售、限价”四限政策陆续开始调整优化,除了与购房者直接相关的“限购”、“限贷”政策,越来越多的城市优化“限价”政策也引发关注。根据中指研究院统计,今年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导,即取消销售限价。

业内表示,无论是“土地限价”还是“商品房限价”,虽然更多的是与企业直接相关,但对购房者来说,政策调整会最终体现在销售价格上。楼市即将迎来“金九银十”,取消新建商品房指导价之后,预计房地产企业推盘力度将加大,将会积极主动促销,降价和促销力度有可能加大,以把握阶段性去化热点,提升全年业绩。

多地取消商品房限价

郑州因密集发布楼市新政不断受到关注。继取消限购、限售后,2024年7月31日,河南郑州发布取消商品住房销售价格指导的通知。住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,郑州放开房价的定价空间,对于房价涨跌幅不再设定政府指导价,具有非常好的市场效应,也体现了郑州在房价领域落实了“市场归市场、保障归保障”的导向,是对过去的各种“限”进行松绑和取消。此前包括限购、限贷、限售等都陆续退出市场,此次郑州取消限价,意味着政策放松具有彻底性,带来了非常好的市场预期。

8月,河南信阳也优化市场定价。市、县(区)房地产主管部门不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照市场供求自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续,并在售楼部公示一房一价。

据不完全统计,2024年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德、信阳、天水等十余个城市明确取消新房销售限价,阳江、珠海、芜湖等多地积极优化商品房限价政策,如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

中指研究院河南公司总经理梁波涛认为,房地产限制性政策解除,商品住房市场回归高度市场化运行,取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅,推动住房供给结构优化,更好满足居民改善性住房需求,对于房地产市场健康发展具有积极意义。

严跃进表示,其实还是有很多地方在房价方面有一些管控。从后续房地产新变革的角度看,类似价格确实可以放开,也有助于促进供求两端自由选择,促进市场交易的高效率。客观上一些好房源价格也可以保持坚挺或稳定,对于预期引导具有积极的作用。

土拍市场也在逐步取消“限价”

“限价”“限购”“限贷”、“限售”政策是地方调控房地产市场的有力手段,在房地产市场较热时期,利于防止房价无序上涨,遏制投机炒房行为,保障刚性住房需求。而“限价”政策在过去市场热度较高阶段,以“限涨”为主,对稳地价、稳房价起到了重要作用。

随着房地产形势发生变化,部分债务压力较大的房企为快速回笼资金开始对楼盘进行降价销售,“限价”成了遏制房价过快下跌的措施,2021年湖南、江苏、河北等地就有部分房企因降价而被约谈。

2021年8月9日,湖南省岳阳市率先发布“限跌令”,岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确,新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%。之后全国多个城市纷纷跟进实施类似政策。

今年以来,武汉、保定、成都、广州、重庆等城市,也有购房者反映楼盘大幅降价、“恶意降价”,不过官方给出的回应都提到了“商品房价格属于市场调节价,开发企业可根据市场行情、供求关系,自主确定销售价格”等内容。也有地方规定自主定价不可超过预售方案备案价,但对楼盘降价的干涉在减少。可见,当下各地对新房价格限制正逐渐弱化。

其实,除了“商品房限价”,土拍市场也在逐步取消“限价”。

上海拍地取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定。截至目前,22城中仍设定土地限价的城市仅剩北京、深圳(15%上限)和宁波(30%上限)。不过近期北京供地中有2宗地突破了此前15%的惯例,宁波6月7日推出的2宗宅地均未设置地价上限。

业内认为,未来这几个城市继续优化土地限价的预期也进一步增强。

取消限价对购房者有何影响

作为房地产调控“四限政策”之一的“限价”,从关注度上没有“限购”、“限贷”高。因为“限购”、“限贷”等直接与购房者相关,而“限价”更多的是与企业直接相关,对购房者的影响则体现在销售价格上。

业内人士认为,楼市即将迎来“金九银十”,取消新建商品房指导价之后,预计房地产企业推盘力度将加大,将会积极主动促销,降价和促销力度有可能加大,提升全年业绩。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,取消限价有利于促进开发商自由定价,进行降价促销。当市场上有大量的房屋出售,供求关系不紧张,甚至供过于求了,也就是市场发挥决定性作用的时候了,价格是市场供求和预期的准绳。

58安居客研究院院长张波也表示,取消限价后,商品房价格将更多地由市场供求关系决定,在供大于求的区域,房企如果想加快项目销售节奏,就必须在房价上有所调整。但对于楼市来说,并不意味着房价就会全面下降,相反分部市场供应量少,并且需求量大的户型产品价格,还有可能出现小幅上涨。但总体来看,在当下市场弱复苏的环境下,加之房企回款压力偏大的背景下,房价向下调整优化的空间依然存在。

中指研究院市场研究总监陈文静补充称,多地取消销售限价,不仅利于帮助企业加快回笼资金,缓解资金压力。价格回归市场更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品,是积极响应鼓励企业建设“好房子”的表现。而随着限制性政策进一步优化调整,政策效果或将逐渐显现,房价依然具备支撑,有望逐渐筑底恢复。 

张波称,取消限价也与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合,房地产“双轨制”的发展路径,既要求加大保障性住房建设和供给,以满足工薪群体的刚性住房需求,也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求,而采用市场化推进,正是配合多样化的改善性需求的产品的根本手段,只有新房价格的市场化,才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究,用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。预计后续将会有更多城市跟进这一政策,以加快房地产市场走出调整期的步伐。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野

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