个人住房商业贷款利率“折上折”:一线城市降至2.9%
21世纪经济报道 2024-08-14 09:05

房贷利率价格“感人”,自LPR年内第二次调整后,个人住房商业贷款利率持续下降,不少城市部分银行从“3.0版本”步入“2.0版本”。目前一线城市中,广州首套房贷利率最低已经可以做到2.9%,该利率水平已经逼近公积金贷款利率的2.85%,公积金“不香了”。

一线城市首套房贷利率低至2.9%

7月22日,最新一期LPR报价出炉,1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点,分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。随着LPR下调,多地商业银行的房贷利率也随之跟进调整。

强二线城市中,苏州个人住房商业贷款利率调整一直走在最前面。今年以来,苏州已经进行了多轮调整。在今年6月上旬,苏州主流银行首套房贷利率是3.25%,部分银行是3.15%。6月下旬开始,苏州首套房贷利率继续下降,主流银行低至3.05%。进入8月之后,这一数据进一步下降,目前苏州个人住房首套房贷利率低至2.95%,大部分银行都可以做。

佛山也是我国首套房贷利率较低的城市之一。目前,佛山首套房主流的房贷利率是3.05%。不过有汇丰银行的工作人员表示,目前最低可以做到2.9%,但是要看贷款额度,需要在150万元之上,如果额度低于150万,利率在2.95%-3.0%之间。二套利率,各大银行有所不同,普遍执行LPR-50bp,即3.35%;其中,最低的是佛山农商银行,做到与首套持平的3.05%。

在南京,六大国有银行的首套房贷利率最低为3.05%,二套房贷利率最低也降至3.05%,一二套房的利率已经同步。

一线城市中,广州的房贷利率调整一直“遥遥领先”,根据房卫士的统计,目前广州国有大行的房贷利率仍在3%之上,中农工建的首套房贷利率为3.1%,交行为3.15%,二套房则有较大分化,建行最低,为3.4%,其余大行则是3.7%。

目前广州有3家银行的首套房贷利率可以做到3%之下,两家为外资行,分别是汇丰银行和渣打银行,其中汇丰银行最低,首套房贷利率可以低至2.9%。二套房贷则可以做到3.15%,和部分银行的首套房贷持平。

渣打银行和广州银行的首套房贷利率为2.95%,略高于汇丰银行,但是也属于较低水平。不过二套房贷则差距较大,渣打银行为3.45%,而广州银行则是3.7%。

据融360数字科技研究院监测,截至7月底,在年内LPR二次下调后,45个重点城市首套房贷款平均利率为3.29%,二套房贷款平均利率为3.71%。45个重点城市中,首套房贷主流利率在3.05%~3.2%之间的城市有13个,主流利率在3.24%~3.4%之间的城市有22个;主流利率在3.45%~3.85%之间的城市有10个。

合意的房贷利率在什么水平?

房贷利率新低“月月见”,何时是底也是普通购房者目前最为关切的问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示,商贷利率的下限不好判断,从国际惯例来看,高的时候可以很高,低的时候可以很低,1%也不足为奇。“从目前来看,房贷利率仍有继续下降的趋势和空间,只是速度快慢而已。通常来说,房贷利率至少要降到与无风险利率齐平,大概在2.5%左右,居民才有意愿贷款买房。如果比无风险利率还要高,贷款买一个价格不稳定甚至下跌的资产,在购房者看来是不划算的。”

不过李宇嘉也认为房贷利率的下调仍需要一段时间,毕竟目前息差已经创历史新低,银行盈利锐减,一味的下调,银行有可能“赔本赚吆喝”。因此下调会走一步看一步,房贷利率的下调也会传导到银行存款,以及理财身上,从这个角度来看,未来银行存款以及理财的收益也有继续下滑的空间。

合意的房贷利率到底在什么水平?长江证券研究员刘义分析认为,四个参照系至关重要:一是上半年GDP平减指数同比约-0.9%,广义的房贷实际利率仍有4%左右,并不算低;上半年70城二手房价格指数累计下跌4.5%,狭义的房贷实际利率仍处于历史高位,与2014年周期低谷接近;三是房贷利率折扣是体现政策力度的关键指标,当前全国平均房贷利率相较于基准的折扣已跌破9折,虽低于2012年和2016年,但仍显著高于2008年。当前的定存利率是否已凸显住房投资价值?最新的1年期和3年期定存利率分别为1.35%、1.75%,1年期和3年期国债收益率分别约为1.5%、1.7%,1年期定存利率已低于北上深的租售比,3年期定存利率也基本接近,但住房在本质上仍属风险资产,理应有一定的风险补偿,即租售比在正常情况下高于定存和国债利率是应该的,尤其当前阶段还要考虑房价下跌风险。

公积金不再是“香饽饽”

存款利率一降再降,几乎逼平公积金利率。据悉,当前各城市的个人住房公积金主要按照中国人民银行5月份调降后的贷款利率执行,其中,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。多位业内人士均认为,未来主流房贷利率持续下行的趋势大概率不会发生改变,或将进一步逼近公积金贷款利率,这也可能会反推公积金贷款利率下调。

“最低的首套房贷利率,一般银行都会要求纯商业贷款,很少能组合贷,现在两者差距不大,我就选择了纯商业贷款。总的来说由于商贷贷款额度更高,所以算下来,支付的总利息,可能纯商贷更划算。”近期购房的李小姐表示。

广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受记者采访时表明,相对于商业贷款,公积金的优势越来越不明显了。当前公积金贷款利率是2.85%,商业的贷款利率最低去到了2.9%,两者差别不大,而申请组合贷款,则商业部分的利率最低需要2.95%甚至更高。故而对于优质客户来说,申请纯公积金贷款额度不够,申请组合贷款利率还不如申请纯商业贷款更划算。

郑大源认为,公积金还存在几个缺点也制约了居民申请公积金的热情:一是公积金不接受挂售,挂售后需要算二套,纯商业则支持挂售,物业挂售后,仍可以算作首套;二是首付比例不同。公积金首套的首付是2成,纯商业贷款则首付1.5成,很显然纯商业贷款对于首付紧张的居民来说,更为友好;三是公积金的贷款额度有限,如果申请组合贷,则贷款利率可能会出现上浮;四是公积金的申请次数有限制。

不过融360数字科技研究院分析师艾亚文认为,首套商贷利率下限可能进一步下探,逼近甚至低于公积金贷款利率,这也可能会反推公积金贷款利率下调。

编辑/樊宏伟

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