长租公寓成为越来越多资本青睐的资产。

近期消息，上海五角场博邻行政公寓从今年3季度启动租赁，目前行政公寓A栋已经实现80%以上出租率。

这一项目位于杨浦区新江湾城板块，原是由富力与合景泰富联手打造的嘉誉云景项目，包含办公、商业及酒店业态。

目前，博枫将其改建为酒店和长租公寓投入市场，由旗下长租公寓品牌“博邻blinq”进行运营管理。

博枫是全球最大的基础设施投资公司之一，截止到2023年6月30日，资产管理规模达8500亿美元，涉及业务包括房地产、基础设施、可再生能源、私募股权和信贷五大类。

近年来，博枫在华加大长租公寓投资，上海五角场博邻行政公寓之外，还于今年8月收购由朗诗寓运营的静安区聚源大厦。

能够发现的是，越来越多机构在上海频繁加码长租公寓市场。

有分析指出，近年来，长租公寓投资赛道备受关注。最近几年，政府相继出台一系列扶持措施，包括税收优惠、金融支持等。

另外，随着保障性住房被纳入公募REITs，长租公寓逐渐步入高质量发展，在C-REITs推动下，长租公寓的流动性也将进一步得到提升。

博枫盯上长租

观点新媒体获悉，上海五角场博邻行政公寓是博枫资产管理设立的专注于中高端市场的租赁住宅品牌“博邻blinq”旗下首个作品，包含上海五角场博邻酒店和上海五角场博邻行政公寓A、B两栋独立公寓楼。

该项目包含三座新建楼栋，地上建筑面积约4.2万平米，定位中高端租赁住宅市场。项目所处的上海五角场新江湾板块，主要聚集着上海的科研人才，同时也有丰富的高校资源，高新科技公司及跨国企业总部众多。

博邻正是面向五角场、新江湾以及10号线沿线企业的高级管理人员、精英人士，提供约340套公寓客房，囊括47-100平米的多样房型。据悉，这栋长租公寓主力房型为一房，均价在一万至一万五左右。

长租是博枫看好的资产之一，于今年8月，“博邻blinq”还收购了此前由朗诗寓运营的静安区聚源大厦，地上建筑面积约1.8万平方米，未来将提供约280套高品质租赁住宅，计划于2024年上半年入市，继续沿用“博邻blinq”品牌，定位中高端市场。

观点新媒体获悉，在城市选择上，博枫更关注一线城市，比如上海和北京。原因是这两个城市是外来人口众多，房价较高，且政策相对来说最清晰的市场，也是机构投资者流动性最好的两个市场。

区位选择上，博枫也有设定一些要求，要求周围配套比较好；交通方便，地铁三四十分钟能够到达一些主要 CBD；项目周边的环境相对宜居，有商业配套。此外，项目本身结构要比较适合改造成长租公寓。

博枫大中华区房地产投资负责人黄迎迎曾在接受媒体采访时透露，在博枫的计划中，中高端的长租公寓项目会用“博邻blinq”品牌，但并不会只投这一个赛道，也会考虑一些更下沉的市场端。也许不会继续沿用“博邻blinq”这个品牌，也可能会选择和其他运营商合作，甚至考虑再建立一个不同的品牌。因为仅“博邻blinq”一个品牌，很难对不同价位的公寓租金进行全方位的覆盖。

她表示，受益于政府的规划和加强保障租赁住房的供应，未来的长租市场的供应会很大，也会更加受到资本追逐。长租公寓作为以前地产行业中的一个小门类，将来会越变越主流。

确实，不仅仅是博枫，包括领盛投资等在内的外资机构均纷纷加码长租。面对市场竞争，黄迎迎认为博枫的长处在运营和管理，而博枫很早就开始关注长租公寓板块，一直在寻找合适项目，这也是博枫非常成熟的机构投资类别。

据悉，博枫在全球租赁住宅市场持有资产规模超220亿美元，总房间数超7万间。在博枫的公司基因里，对长租公寓都是非常看好和擅长运作的。

对博枫来说，有实力做重资产，也有运营能力，因此会站在一个长远的资产升值角度，加大投入于产品的质量和体验，不会太计较当期的收益率。

“我们看重的不是进入的先后，从来不想做‘第一人’，我们考虑的始终是市场的成熟度。”黄迎迎认为，长租公寓处在刚起步阶段，这个市场还很大，博枫在2023年和2024年会加大这一板块的投资。

内外资本热度

观点新媒体获悉，确实有越来越多资本关注长租赛道，且获取项目多位于上海。

根据高力国际的统计数据，从2018年至2023年第二季度，上海长租公寓项目大宗成交金额呈波动上升趋势，预计2023年全年交易金额将成为近年最高。截至2023年中期，上海长租公寓的交易金额已经达到64.8亿元。

在公寓投资策略上，具有改造潜力的机会型物业尤其受到长租公寓投资人的青睐，改造/增值型投资占比超过55%，更收到市场欢迎。

一位行业人士在接受观点新媒体采访时直言，现在很多机构面临换仓问题：“销售型房地产现在没有太多标的可以去投，中国这么大一个体量，全球第二大经济体投什么东西呢？不去进行投资，规模就会变小，这也是资产整个配置的需求。”

他认为，大资管时代背景下，收租的一些行业，包括商管、产业园区、租赁住房，都是可以挖掘的细分航道。

这也就可以理解，为什么长租是现在机构看好的资产之一。从需求端来看，长租公寓也存在较强劲的支撑。

据统计，截至2022年底，上海市外来常住人口超过1015万，占总人口数的?41%。其中，高校毕业生成为青年外来人口的主要组成部分。2022年上海研究生、本专科生毕业人数超过20万，其中90%*的毕业生需要通过租房解决居住问题。

另一方面，目前租赁住房在REITs、财税等具备较大的政策支持力度。

保租房REITs自2022年8月首批推出以来，目前已上市4单，累计发行规模50亿元。从出租表现看，四单保租房REITs的项目出租率整体维持高位，成熟的运营带来稳定的现金流。

四只保租房公募REITs的成功发行，为长租公寓投资人打开了新的退出路径，更让市场化长租公寓看到了希望，继而带动了长租公寓市场的投资活跃度。

值得一提的是，国泰君安城投宽庭保租房REIT于12月22日发售，这是上海市属国企首单获证监会受理的保租房REITs，也是目前全市场正式申报的规模最大保租房REITs。

作为首发资产的江湾社区和光华社区正是位于杨浦区，毗邻上海城市副中心之一的江湾－五角场。

截至2023年9月30日，江湾社区租赁住房出租率91.70%，光华社区租赁住房出租率95.11%，合计出租率92.87%；江湾社区商业出租率96.07%，光华社区商业出租率100.00%，合计出租率96.89%，两个社区合计总出租率为93.00%。

编辑/刘洋-广厦