8月末至今，多城密集出台房地产调控政策，以持续提振楼市信心。从最新公布的9月份房地产行业数据来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大；一、二线城市成交面积环比增加13.4%，且10月上半月继续好转；三、四线城市楼市则继续承压。

“当下，房地产行业仍处在调整期，楼市变化主要表现为市场分化、城市分化以及产品分化，均进一步加剧。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从产品端来看，由刚需为主的阶段转向以改善为主的阶段。从区位供应来看，大城市、中心城区相对短缺、中小城市相对过剩。从资产端来看，大城市、中心城区的高端改善性不动产资产韧性更强，为当下市场稀缺性、流动性及保值性均好的资产。

今年以来，高能级城市的高端不动产行情也远优于楼市整体表现。有公开数据显示，今年前三季度，重点64城总价1000万元以上高端产品成交4.2万套，同比增加9.03%。其中，四大一线城市千万元级高端改善产品成交占比接近七成，其中，有15个城市千万元级高端改善产品成交套数超2022年全年。此外，单价15万元/平方米的顶豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

核心城市优质不动产受青睐

在楼市陷入脉冲式复苏行情时，一线城市高端改善产品销售逆市上行，核心区豪宅项目更是“一房难求”，受到高净值人群追捧。

据中研普华研究院发布的《2023-2028年中国豪宅行业深度调研与发展趋势预测研究报告》（以下简称《报告》）显示，中国高净值家庭财富总资产达到125.9万亿元，可投资资产约占67%。高净值家庭最多的城市，分别是北京、上海、香港、深圳、广州。

相应地，这些城市核心区的高端房产，亦是财富阶层资产配置的首选之地。从全国来看，人口向大城市流入的趋势并未改变。从区域层面来看，强省会战略对于人口吸引力有显著的推动作用。简言之，在经济发达、人口密集、资源紧张的一线城市和部分热点二线城市，即便楼市交易量进入下行周期，多年以来房价指数也较为坚挺，市郊和中心城区的豪宅房价反而有上涨之势。

据上述《报告》显示，今年1-5月份，“深广杭”等城市顶豪成交坚挺，深圳3000万元以上豪宅成交同比翻番，单价10万元以上豪宅成交同比增长53%。

另以北京为例，据地产营销人统计，今年1-9月，北京单价7万元+高端住宅成交9988套，同比上涨30%；成交均价97069元/平方米，同比上涨6%。仅6月份，北京单价10万元+的豪宅成交量已达520套，成交总金额超95亿元。7月11日，“北京某千万元级高端住宅项目10小时内卖光”登上热搜榜，714套单套价在1200万元-2700万元的豪宅在10小时内售罄，平均每小时进账12亿元。

“从资产配置角度而言，真正优质的房地产资产历来是相对稳定又能穿越熊牛市的最佳资产之一，已经成为富人阶层资产避险保值的重要配置途径。”有业内人士向记者表示，对财富阶层而言，豪宅抗跌、保值、增值的能力要比其它资产强很多，恰逢楼市下行，过往虚高的不动产资产价格筑底，是“抄底”优质不动产的好时机。

城市别墅突围？

重要的是，在外部复杂的经济环境和内部的房地产政策及市场调节下，该如何选择优质的不动产资产？

从供应端而言，出于特殊性与个性化的原因，作为独占资源的奢侈品，高端产品尤其是别墅产品，一向备受城市高端客群的追捧。特别是随着北京中产阶层规模的增加，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。但随之而来的是，现在高端市场上的客户要求变得越来越挑剔。

“目前来看，购买高端房产的财富阶层大多有以下购买逻辑，一是优先选择核心城市核心区域，在这些大量人口净流入的城市，核心别墅或者高档公寓资产能够在市场波动中保持价格稳定；二是较为青睐纯独栋别墅，看重个性化定制能够满足个人需求的城市别墅；三是出于安全性考虑，更青睐‘所见即所得’的现房项目；四是价格水平要回归理性。”有业内人士表示，满足以上诸多条件之下，高端产品在空间结构、规划布局，以及软硬件配置上若能有新突破，财富阶层或许会动心。

从市场成交表现来看，城市别墅凭借特有的稀缺性和奢侈品属性，在本轮市场周期中占有重要席位。这从天禧公馆的热销中或可看见端倪。

“我们项目仅14套全业态临街城市独栋商墅，每栋别墅均有门楣系统，独栋面积约650平方米，地上1层，地下一层，层高层一约6.8米，庭院沉下层高约4.5米，户户大花园，大露台，大尺度院空落间。目前项目已经是现房销售状态，近日样板间刚刚亮相，目前就已经销售了7套。”天禧公馆销售人员向《证券日报》记者透露，天禧公馆给予空间的可塑性和社交功能，市场难觅，是不可复制品，设计团队还给客户提供了多套设计方案。

从区位优势而言，天禧公馆项目紧邻望京CBD、798艺术区、燕莎商圈及顺义中央别墅区，地处四大商圈交汇处，周边3家三甲公立医院及2大私立医院；项目对面幼儿园、重点中学、北京中学、双语学校等教育配套齐全，各大国际学校汇聚，助力精英教育；1公里范围内13大高端住区，坐享“10万元＋”高净值人群圈层。

“从成交客户看中的要素来看，除了上述区位优势，产品本身的性价比及配套功能是能在市场竞争中突围的重要因素。”上述销售人员表示，天禧公馆专为少数高净值人群及企业董事长奢定商务会所、企业办公、艺术展馆、私房菜、高端医美、画廊等全业态墅境生活，填补东坝区域高端商务及商业空白。

整体而言，由于北京别墅用地的稀缺与限制，叠加不确定性的未来趋势，城市别墅正成为穿越周期的“硬通货”。从当下的市场表现来看，在较宽松的货币环境之下，高净值群体通过购置房产实现资产保值增值的需求依然强烈，一线城市豪宅项目今年有望持续走强。

编辑/樊宏伟