63个项目纳入城市更新；盘活土地297公顷；提供480万平方米的产业发展空间，引入500余家优质企业；共计13个项目纳入北京市城市更新示范项目；打造4个典型项目；“星网北汽蓝谷”和北京市唯一工业上楼项目“天空之境”入选市级优秀案例……一组组数据，汇成了三年来经开区城市更新的经验与“硕果”。
10月11日，经开区首届城市更新发展论坛暨第二届北京城市更新论坛经开区分论坛在亦城财富中心隆重举行。
本次论坛由北京经济技术开发区管理委员会、北京城市更新联盟主办，北京经济技术开发区开发建设局、北京亦庄城市更新有限公司承办，是延续北京市城市更新周经开区分论坛系列活动之一，也是经开区首届城市更新发展论坛。
论坛现场
论坛以“低效产业园区更新的“亦庄模式”（工业上楼）”为主题，采用线下论坛 线上直播形式，充分直观展示近年来经开区城市更新实践成果，研讨分享经开区存量工业用地盘活再利用“工改工”更新模式，并发布《亦庄新城城市更新实施办法》，获得社会各界广泛关注。
论坛由北京经济技术开发区管理委员会、北京城市更新联盟联合主办，北京经开区开发建设局、亦庄控股旗下北京亦庄城市更新有限公司承办。经开区工委委员、管委会副主任沈永刚，亦庄控股党委委员、副总经理卢自锋出席并参加相关活动。
论坛现场
论坛邀请北京市城市规划设计研究院城市更新规划所所长王崇烈，华通规划设计院总规划师梁伟，维思平设计院创始人、清华大学建筑设计研究院产城融合联合研究中心主任总经理吴钢，北京义翘神州科技股份有限公司董事长秘书冯涛作为特邀嘉宾围绕“城市更新”相关议题发言分享。
此外，经开区管委会相关单位、亦庄城市更新公司、化工集团、雪莲羊绒公司等单位、企业代表，城乡世纪广场、华联力宝等商业运营单位代表，新华社、《北京青年报》、新浪乐居等媒体单位，及金融机构等亦参加本次论坛。
1. 经开区走出产业用地更新良性循环路径
在北京城市更新从“增量发展”到“存量提质”的时代背景下，如何走稳、走好城市更新发展之路，是摆在当前的重要课题。
历经三十余年的发展，经开区已汇聚了来自40多个国家和地区的8万余家市场主体，99家世界500强企业投资155个项目，投资总额超1000亿美元。2022年地区生产总值2456亿元，工业总产值5371亿元，用北京0.35%的土地贡献了全市近30%的工业增加值，是北京高精尖产业主阵地。
作为全市工业用地集中区域，目前经开区约95%的工业用地已经完成供应，进入存量更新期，如何走好“城市更新”这条路对经开区来说尤为关键。
对此，经开区在常规赛道外，摸索出了低效产业园区更新的“亦庄模式”，即存量工业用地盘活再利用“工改工”更新模式。
北京经开区工委委员、管委会副主任沈永刚
北京经开区工委委员、管委会副主任沈永刚出席本次论坛并致辞。沈永刚表示，作为首都高质量发展先锋，经开区在加快增量土地开发的同时，持续探索低效工业用地盘活再利用模式。坚持规划引领，注重政府引导、市场参与、政策创新，突出产业升级和产城融合，坚持城市更新“工改工”，在北京市范围内率先启动了产业用地的城市更新，走出了一条产业用地更新的良性循环之路。
沈永刚介绍，三年来，经开区纳入城市更新项目63个，盘活土地297公顷，提供480万平方米的产业发展空间，引入500余家优质企业。同时经开区提倡国有建设用地使用权分层供应，不断探索产业用地的精细化管理，形成了五级产业链土地供应模式及四类更新模式，累积了天空之境·产业广场、星网产业园等一批园区转型升级经验，提炼形成一系列具有全市、全国示范作用的创新成果，形成可复制可推广的“亦庄模式”。
北京市城市规划设计研究院城市更新规划所所长王崇烈
北京市城市规划设计研究院城市更新规划所所长王崇烈则在《成片推进街区更新的北京探索》的主题演讲中，为亦庄城市更新给出了更为具体的实施建议。
王崇烈认为，成片推进街区更新，有利于整合各类资源要素、统筹多种更新类型、引入社会资本、推进规模化实施与专业化运营，实现“肥瘦搭配”与效益最大化，改善人居环境，促进城市高质量发展。
同时，王崇烈指出，更新类控规的编制实践是成片推进街区更新的重要手段。亦庄新城核心区街区控规便是基于片区整体统筹思路推进，围绕产业、居住、设施等方面，构建“规划 规则”的实施框架，合力推动规划实施，通过精细化用地匹配，绘制工业地图，以规划引领产业聚集。即参照产业基准用地规模，结合现状周边优势产业、更新地块原有产业以及规划实施实际情况等进行综合研判，对未出让工业用地和更新类工业用地精细化匹配新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等四类产业方向。
2.《亦庄新城城市更新实施办法》发布
为落实《北京市城市更新条例》，进一步推进亦庄新城城市更新工作，促进产业转型升级，助力经开区产业高质量发展，今年9月8日，经开区开发建设局制定了《亦庄新城城市更新实施办法（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。
本次论坛上，在北京城市更新联盟、企业代表、各界媒体的见证下，北京经开区工委委员、管委会副主任沈永刚，亦庄控股集团党委委员、副总经理卢自锋，北京市委城市工作办秘书处副处长王姗，北京市住建委城市更新处副处长马珊珊，北京市规自委利用处副处长黄蔚，北京城市更新联盟副秘书长战媛共同上台正式发布《亦庄新城城市更新实施办法》。
《亦庄新城城市更新实施办法》发布
经开区开发建设局副局长刘凌则为到场嘉宾重点介绍《亦庄新城城市更新实施办法》的制定背景、政策亮点、核心内容、政策体系等。
经开区开发建设局副局长刘凌
刘凌总结《亦庄新城城市更新实施办法》共有十大亮点：①贯彻上位政策；②建立更新发展共识确立"规划引领，圈层引导；政府统筹，市场运作；多元参与，共建共享；产业导向、分类实施；产城融合、绿色发展；数字赋能，智慧管理"六项原则；③将更新范围从产业类更新拓展到产业类更新、老旧商务楼宇更新、传统商圈更新、老旧小区和危旧楼房更新、公共设施和公共空间更新，以及区域综合性城市更新六种类型；④明确分圈层推进城市更新工作思路；⑤重点落实市级标准；⑥坚持工业用地工业用途、先有项目后有更新；⑦片区更新纳入城市更新类型；⑧老旧小小区、老旧商业设施更新有序推进；⑩健全体制机制保障，加大金融支持。
《亦庄新城城市更新实施办法》指出，城市更新以街区为单元进行实施,以重点项目带动，整合各类空间资源，有针对性地补短板、强弱项。进一步推动亦庄新城高质量发展，打造全球产业新城综合发展标杆。
刘凌介绍，自2020年《北京经济技术开发区关于城市更新产业升级的若干措施（试行）》实施以来，经开区已有城市更新项目63个，盘活土地297公顷，提供产业发展空间480万平方米；2021年4个项目纳入北京市第一批示范项目，4个项目纳入北京市第一批典型项目，2022年7个项目纳入北京市第二批示范项目；首届北京城市更新论坛，“星网北汽蓝谷”被评为北京市城市更新优秀案例；2023年3个项目纳入北京市第三批示范项目，第二届北京城市更新论坛，北京市唯一工业上楼项目“天空之境”入选优秀案例。
而这些成功案例背后，是为推动经开区城市更新进度，统筹规划管理而成立的经开区城市更新国有平台——亦庄城市更新公司。
亦庄城市更新公司副总经理秦元高
亦庄城市更新公司副总经理秦元高介绍，亦庄城市更新公司立足升级版经开区和亦庄新城，以政府主导、市场化运作方式，整合社会资源，服务经开区产业转型发展。围绕“空间重构、产业升级、产城融合”三个维度，深耕亦庄新城低效产业用地盘活、城市配套提升，形成以产业升级为核心的城市有机更新模式，协同推进亦庄新城低效项目回购、盘活再利用。
“星网产业公园”实景图
并建立“资源拓展 更新改造 招商运营 资本运作”全链条业务体系，搭建以产业导入为核心的政府服务”和“以空间再造为核心的企业服务”两大服务体系，与政府、与企业之间形成良性互动和合力。
截至目前，亦庄城市更新公司先后服务于拜耳、ABB、威讯半导体、先通医药等40与家高精尖产业企业，达产后年产值不少于280亿元，完成20余宗项目回购助力高精尖企业落位，释放产业空间面积70余万平米，集中高精尖产业的优势力量，持续推动产业转型升级。
“健康智谷·产业公园”实景图
3.亦庄城市更新优秀范例——天空之境
事实上，作为城市建设和发展中的一环，工业用地城市更新项目也十分常见。从事多年工业用地城市更新研究的维思平设计院创始人、清华大学建筑设计研究院产城融合联合研究中心主任吴钢作为特邀嘉宾，分享他关于工业用地城市更新研究探索。
维思平设计院创始人、清华大学建筑设计研究院产城融合联合研究中心主任吴钢
吴钢指出，城市更新的目的，是要让城市的综合生产力有全面提升的机会。城市更新如果不谈产业、经济，生活和空间品质就无从谈起。基于此，吴钢介绍维思平经过多方思考，实现一栋大楼等于一个产业园的理念，并在亦庄主导设计了天空之境·产业广场、健康智谷·产业公园。
“天空之境·产业广场”实景图
如，天空之境·产业广场实现了产研一体，它既是一个摩天工厂同时也是一个产业社区，在很多的技术层面都实现了很多的突破。按照城市更新政策精神，通过向“天空、地下、红线”要空间，以拆除重建的方式开展城市更新。天空之境更新后，建筑面积将由1.45万平方米增加到9.8万平方米，通过产业再定位、空间再规划、产品再开发，建设绿色智能国际化的“摩天工厂”。
而义翘神州科技股份董事长秘书冯涛作为亦庄四大支柱产业中生物医药大健康企业代表天空之境·产业广场的使用者，就城市更新空间使用与生物医药产业空间需求适配性做主题发言。
义翘神州科技股份董事长秘书冯涛
冯涛表示，生物医药研发和生产型企业存在一定的特殊性，因此对空间布局要求不同，需要全面统筹。“除场地大小外，对层高、承重、蒸汽、风向、污染、传播等都有特殊要求。此外，生物医药类企业合规运营还需要完善的配套设施，如危险品库房、污水处理等，这都是制约着企业发展的很关键的点。”冯涛解释道。
而天空之境在设计之初，就依照了高标准建设、专业化设计，层高、承重、水电气等配套设施能全面满足生物医药企业研发、生产、办公需求，适合高端生物医药企业和优秀人才的入驻。
据悉，天空之境计划2023年投入使用 20余家医疗器械企业入驻初步估算2024年实现产值近4亿元。
4.探讨存量背景下的城市更新发展之路
在活动最后，亦庄城市更新公司副总经理秦元高，华通规划设计院总规划师梁伟，维思平设计院创始人吴钢，中国航空规划设计研究总院有限公司总建筑师陈海风、北京市经信局规划处宗志刚共同开启圆桌论坛，由新浪乐居北京公司主编郭云柯作为主持人，围绕“进一步提高土地集约节约利用，实施工业上楼路径的探讨”进行坦诚深入的交流。
圆桌论坛现场
针对亦庄城更对产业用地更新盘活模式的研判，秦元高表示，一般来看，城市更新分为居住、产业及其他三大类别。而亦庄特殊的功能定位，亦庄工业用地占比达65%（全市占比约为15%），这也决定了经开区的城市更新必然以产业升级为核心、坚持“工改工”用地性质不变，深耕亦庄新城低效项目回购、盘活再利用。
城市发展会不可避免的进入长期存量更新时期。梁伟认为，如何通过城市更新获取有价值的产业发展支撑资源的一个经验，就是亦庄模式的核心。同时梁伟表示，“城市更新工作目前最大的痛点是在于低效闲置资源的捕捉和获取，因此我们进入到下一个城市更新阶段时，如何在制度设计上创新，让这些闲置的、低效的资源按照一个合理、合法的、畅通的路径转化到城市更新的资料目标库里。”城市更新不能仅依靠平台公司的力量，吸引社会资本广泛参与，实现城市功能的提升。
吴钢认为，当前阶段的中国城市化倡导产城融合，未来亦庄在此背景下逐步向空间经济模式转换，让空间有价值。吴钢分析指出，正如天空之境·产业广场项目，将以前在街上的功能，集中在一个楼里面，变成有生产、有厂房、有研发的集约资产，让空间往上走，成为融合的建筑，实现很多制度上的、规范上的突破。 未来需要更多像天空之境·产业广场这样的先锋的项目来引导大家。
陈海风则表示，由于亦庄的绿色工业建筑为全国的绿色工业建筑的贡献量，使得北京市在全国排名也非常高。当前绿色工业建筑的标准在更新中，吸取了很多经开区的成功经验：包括空间的高效利用、设施共享、人车物分流的理念。希望今后在亦庄的实践中也能踏出新的路子来，为今后国家在工业领域的规划、设计的标准进一步提高上也做出贡献。
宗志刚表示，城市更新是目前北京市非常重要的工作，而老旧厂房是改造是城市更新的重要组成部分，改造原则及方向包括：坚持规划引领、坚持政企合作、 要进行功能划分。而经信局作为老旧厂房的统筹部门，已与各区进行机制的链接，建立全市老旧厂房台账等，未来我们也会进一步明确相关的政策和要求，让企业朋友能有政策可依据，进一步为城市的发展做出更大的贡献。
10月11日下午，主办方重点选取经开区城市更新重点标杆项目，组织到场领导、嘉宾与媒体前往参观考察，共参观考察了天空之境·产业广场、健康智谷·产业公园、北科建亦庄科创园、汇龙森产业园，通过现场实地调研深入了解经开区城市更新特色实践。
从最初“3.83平方公里”的亦庄工业小区到现在“225平方公里”的亦庄新城，从1994年的国家级经开区到“五区”政策叠加，从地区生产总值1亿元到突破2800亿元，从工业总产值全市占比0.1%到全市第一的22.2%，经开区经历了飞速发展的30年。如今，面对全新的城市更新课题，经开区必将再次给出高分答卷。
文/洛书
编辑/李桁
