8月30日，邝小军（化名）出现在东莞市第一人民法院，他已经记不清从2022年以来这是第几次了，有时作为原告，有时作为被告，专做工业产房“二手房东”多年的他，迎来了最闹心的时刻。

如果说“时代的一粒尘埃，落在每个人头上都是一座山。”现在，邝小军真切地感受到了这句话的深意。去年年底开始，经济下行的严峻压力传导至“每一根毛细血管”，他的烦恼才真正到来。

东莞多家律师事务所相关负责人透露，这两年，“二手房东”和村委会、承租企业之间的纠纷猛增，基于历史原因，东莞不少厂房没有房产证，形势好时，各得其所，形势不好，这就成为祸根。

东莞5年前开始打击“二手房东”现象，今年开年，东莞又将工业厂房“二手房东”垄断行为纳入房地产市场秩序专项整治范围。“二手房东”屡打不绝背后，是小微企业生存空间的保障难题。

退出

2021年5月，邝小军以东莞市明跃精密制造有限公司（以下简称“明跃公司”）之名，与东莞市道滘镇厚德股份经济联合社（以下简称“厚德经联社”）签订厂房租赁合同，租赁6214平方米物业，租期5年。

双方的合同中明确：“合同项下租赁物基于历史原因仍没有办理完整房屋产权文件、报建资料、消防工程验收资料。”对此，邝小军没有异议，在东莞做“二手房东”，这样没有房产证的厂房他见得太多了。

经过修缮、清洗后，2021年7月，明跃公司将厂房转租给东莞市湘祺实业投资有限公司（以下简称“湘祺公司”），租期5年。但不到半年时间，湘祺公司以厂房位置较偏，运输成本过高等原因决定搬迁。

邝小军一再挽留，甚至愿意主动降低租金或者减少租赁面积，然而，湘祺公司仍然决定搬离该厂房。随着湘祺公司提出解约诉求，明跃公司也只能向厚德经联社提出交还物业，解除租赁合同，但遭到拒绝。

涉及到租金、保证金、违约金、水电费、管理费、免租期场地占有使用费等诸多费用，明跃公司和湘祺公司无法达成一致，明跃公司和厚德经联社不能统一意见，三方你告我、我告你，不得不诉诸法律。

反转

明跃公司将湘祺公司告上法庭，请求判决双方租赁合同无效，湘祺公司支付给明跃公司相关费用。湘祺公司随即反诉，请求判决合同无效，明跃公司退还湘祺公司租赁保证金，退还差额费用，赔偿损失。

明跃公司认为，湘祺公司单方面提前擅自解约，如合同有效，则属于违约，保证金不退，损失自行承担；如合同无效，则应从保证金中抵扣相关费用，因为湘祺公司事实上占用了厂房，且只交一个月租金。

湘祺公司则认为，案涉厂房所有权人为厚德经联社，无房产证及规划许可证，明跃公司为二手房东，属非法转租。明跃公司违反相关政策，是主要过错方，应当退还租赁保证金等相关费用，并赔偿其损失。

2022年8月，东莞市第一人民法院判决，明跃公司当二手房东转租赚取差价，违反东莞有关政策，违背公序良俗，明跃公司和湘祺公司签订的厂房租赁合同应认定为无效，明跃向湘祺支付相关费用。

明跃公司不服，提起上诉，2023年4月，东莞市中级人民法院裁定撤销一审判决，并发回东莞市第一人民法院重审。8月30日，邝小军出现在东莞市第一人民法院，正是重审的开始，当天没有宣判。

关键

明跃公司与厚德经联社的互诉官司也早已开打。尽管双方合同明确“合同项下租赁物基于历史原因仍没有办理完整房屋产权文件、报建资料、消防工程验收资料。”但厂房到底有没有证仍成为关键。

明跃公司主张无证，应该认定双方的租赁合同无效。厚德经联社则举证之前的合同是格式合同，实际上厂房有合法证件，应认定租赁合同有效，并提交两份房产的权属证明，试图证明涉案物业合法有证。

一审时，法院通过调查取证后认为，两个权属证明上登记的建筑物地址与案涉租赁物地址不对应，总建筑面积相差甚远；两个权属证明登记时间在1998年，但案涉租赁物约在2000年竣工，因此裁定合同无效。

厚德经联社随后提起上诉，道滘派出所开出一纸证明，证明双方租赁合同记载租赁物业地址，与两本产权证登记的建筑物是对应的，东莞市中级人民法院对此予以采信，认定86%合同有效、14%合同无效。

明跃公司认为，公安机关出具的门（楼）牌变更证明是对不同产权属登记内容的确认，明显逾越了其行政职能，且《东莞市门楼牌管理办法》已在2022年6月1日失效，2023年2月派出所已无法定权限。

未来

一纸证明关系如此重大，今年7月13日，湘祺公司为维护自身利益，向东莞市第一人民法院提起行政诉讼，请求确认道滘派出所开具的《门（楼）牌变更证明》无效，这一行政诉讼目前尚未开庭。

对于明跃公司、湘祺公司和厚德经联社之间的三方诉讼，错综复杂背后争议的焦点，在于明跃公司与厚德经联社的租赁合同是否有效，而认定合同是否有效的核心则在于被租赁的厂房是否合法有证。

由于东莞市中级人民法院的判决是终审判决，明跃公司已准备向广东省高级人民法院申请再审。精疲力竭之余，邝小军感叹，在东莞做了多年的工业厂房“二手房东”，这两年是最艰难的时候了。

这些年，邝小军在东莞多个镇街租赁物业，然后或整体或分拆成小块转租，“像一些小微企业，只租一点点面积的厂房，他们自己直接找一手房东租是根本租不到的，即便能租到价格也会非常高。”

他认为，东莞打击的是工业厂房“二手房东”垄断行为，而非所有“二手房东”，一旦“二手房东”全部消失，小微企业的生存处境或许会更加狭窄，届时，受伤害的就不会只是小微企业。

编辑/刘洋-广厦