上半年房企融资探底
21世纪经济报道 2023-07-13 17:57

行业逐渐出清,房企融资也逐渐探底。

2023年已过半,在销售、融资均不及预期的背景下,6月房企融资规模再度下行。6月份,同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计238.5亿元 ,环比下滑1.12%。

房企融资回落的同时,分化也很明显:首先,当前房企融资以人民币为主,其次为美元。6月,外币融资呈现下滑趋势,融资金额为3.9亿元,环比下滑92.94%(上月外币融资55.3亿元),占融资总额的1.64%。其中,美元融资总额3.9亿元人民币(0.54亿美元),占融资总额的1.64%,环比上升16.75%。

其次,优质房企和出险房企间分化加剧,境遇大相径庭。一方面,退市风波持续蔓延,*ST蓝光于6月6日摘牌退市,是今年A股首家退市房企,部分H股房企停牌退市进入3个月倒计时;另一方面,在近期市场低迷的状态下,仍有部分房企积极拿地,越秀地产、华润、保利、建发等央、国企,融资渠道通畅,资金储备相对充足。

易居研究院研究总监严跃进指出,房地产融资遇阻,可见市场对房企有所顾虑,金融十六条延期背后也是保交楼、房企流动性压力等问题推动;另一方面,市场形势不见乐观,也加剧了房地产行业的流动性压力问题。

阻力

房地产融资大规模回落源于2021年8月之后,一个主要的表现是到位资金的缺位。中指研究院数据显示,2023年1-5月,房地产开发企业到位资金为5.6万亿元,同比下降6.6%,同比降幅较1-4月小幅扩大0.2个百分点。其中,国内贷款为0.7万亿元,同比下降10.5%,占到位资金的比重为12.8%。自筹资金为1.6万亿元,同比下降21.6%,占比为29.1%。

深入分析,房企境外融资与非标融资下滑最为明显。2023年1-6月,房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元,同比下降16.2%。其中,海外债下降34.6%,信托下降69.6%,ABS下降4.5%,各渠道同比均出现下降,其中海外债、信托锐减。

在此背景下,信用债成为房企融资主力。2023年1-6月,房地产行业信用债发行规模为2340.5亿元,同比下降7.0%,占总融资规模的57.9%,较上年同期上升5.7个百分点。从发行结构来看,信用债的发行主体以央企、地方国企为主,今年上半年国央企发行占比近90%,与去年同期基本持平;民企发行占比相比去年同期微升0.6个百分点。

中指院研报指出,此轮房企融资下行,与销售遇阻有关。今年上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%,其中一季度同比增长接近20%,二季度与去年同期基本持平,6月单月同比降幅超 20%,市场下行压力加大。二季度,购房者置业情绪快速下滑,房地产政策力度不及预期,市场未能延续回暖态势。市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑,也使得企业对新增融资采取谨慎态度,融资规模仍在缩减中。

2023上半年,房地产市场整体表现先扬后抑,一季度市场活跃度提升,二季度,购房者置业情绪快速下滑,房地产政策力度不及预期,市场未能延续回暖态势。全国房地产市场调整压力依然较大。房企融资支持政策边际改善,非银融资规模仍在下降,降幅收窄,信用债成为绝对主力,信用债到期压力较大。房企应当抓住当前不同渠道的窗口期,根据自身情况补充资金,尽快适应新周期下的融资模式。

所谓新周期的融资模式,是政府政策支持力度大且“差别化”信贷支持。今年年初,监管部门明确了金融支持房地产的四大政策方向,“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”,旨在大力支持刚性和改善性住房需求,增加保障性租赁住房供给和长租房建设;防范化解房地产‘灰犀牛’风险,以促进房地产市场平稳健康发展。

较为明确的利好,除了2022年底的“金融16条”“三支箭”先后落地,7月10日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,对“金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。尽管这是为了行业平稳健康发展和对“保交付”的推进,但对于房企即将到来的偿债小高峰或许也能起到一定作用。

分化

截至2023年6月末,2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元,其中信用债占比66.3%,海外债占比33.7%;一年内到期余额为9277.6亿元,其中信用债占比64.3%,海外债占比35.7%,境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰,单月到期余额近九百亿。2022年末以来,富力、华夏幸福、融创、龙光等企业先后完成信用债或海外债重组,成功将偿债压力延后。但是仍有为数众多的出险房企仍未完成债务重组,偿债压力较高。

据第三方机构数据,6月以来,房企融资多元化趋势明显。境内银行贷款、债权融资,中票、公司债发行为主要手段。

不过,能够发行中票的只有优质房企或央、国企。比如,万科6月融得20亿元、滨江集团融资6亿元、首开股份融资14亿元,合计人民币40亿元。而新城控股和越秀地产分别发行公司债11亿元、20亿元,折合人民币31亿元。

值得关注的是,优质民企终于撬开境外融资大门。雅居乐于5月获得由52.57亿港元及4719.13万美元两部分组成的定期贷款融资;中骏地产于7月获得2.55亿港元及8910万美元的多批次定期贷款融资。

相比这两家民企,优质混合所有制房企绿城在2022年已经获得过中银浙江分行向中银香港切分授信额度的一笔1.2亿美元贷款融资,用于提前置换该公司今年到期的境外贷款。

事实上,只有市面上的优质房企才能够搭乘“融资快车”。在首批改善优质房企资产负债表名单中,可见龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江等房企名字,其中民企有5家。融资优势正向标杆民企转移,但同时标杆民企融资渠道仍不可避免地有所收紧。其中2022年标杆民企融资规模相较于2019年下滑了38%,但融资占比从2019年的12%提升至35%;而预警民企、风险民企及优质民企相较于2019年规模分别下滑了73%、89%及88%,其中风险房企融资规模占比收缩最为严重,从56%收缩至29%。

中指研究院数据显示,2023年上半年,TOP100房企销售总额为35682.3亿元,同比微增0.1%。在融资端,上半年房企债券融资基本面有所好转,股权融资的推进优化融资渠道,有望助力房企筑底企稳。

面对融资分化,大部分房企目前也只能努力开拓融资渠道,向多元融资倾斜。去年11月份,证监会公布调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展,即被业内解读为支持房地产行业流动性的“第三支箭”。数据显示,按照申万一级行业分类,截至2023年7月7日,“第三支箭”发出后已披露定增预案(含并购重组,不含拟筹划)的A股上市房企的数量增至24家,预计募集资金合计超过900亿元。克而瑞地产研究中心指出,6月份交易所及证监会对房企的增发计划审批明显加速,有利于提振市场信心。

就在6月,央、国企及优质民企陆续乘搭上股权融资东风。有6家A股上市房企定增方案在6月获批:陆家嘴、保利发展、大名城、中交地产、福星股份、招商蛇口定增方案先后获批,其中保利发展拟募资不超过125亿元,大名城募集资金总额不超过25.5亿元。从资金用途来看,陆家嘴、招商蛇口拟用于重大资产重组;保利发展、大名城、中交地产拟用于项目开发建设和补充流动资金。由此可见,优质房企的融资分化早已存在。此间,万科、中南建设、建发股份的再融资计划也陆续收到交易所的问询。

正如严跃进所言,受市场复苏势头持续转弱等因素影响,投资人对房地产行业存在较多顾虑和考量,因此下半年政策加力预期增强。

目前还有不少房企的定增预案正在推进中。只不过今年整体楼市复苏缓慢,房企股价低迷,定增注册后的落地推进仍存在不确定性。整体来看,信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下,发行规模有望保持稳定,特别是优质民企将获得相应发行机会;海外债、信托短期内无回暖迹象;ABS成为仅次于信用债的融资渠道,有底层资产支持的CMBS/CMBN、类Reits仍将保持较高发行占比。

缓解短期资金压力,房企不惜以资产证券化,将手中优质资产拿到市场中募资,以换取短期发展资金。而更多的出险房企,只能推动债务展期或重组,以债务置换的方式平滑短期资金压力。尽管如此,房企实际新发行债务规模仍然非常有限,整体发展处于停滞状态。行业融资盛况不再,房企在融资触底-复苏的过程中,或许也反思了许多。

编辑/张郁唯

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