“签协议时我还是挺纠结的，一连问了很多问题。”68岁的黄阿姨回忆道。
作为全国“以房养老”首批试点的四个城市之一，上海这几年开展了“反向抵押保险”“存房养老”两种“以房养老”模式。黄阿姨签的是“存房养老”合同，她将自己名下的房屋通过建信公司出租，然后住进仙霞路街道为老服务中心，“两年住下来，我可以告诉你，对这个选择我不后悔”。
在快速老龄化的时代，“以房养老”为公众提供了一种有效的补充养老形式。这个概念一经提出就广受关注，试点几年下来，积累了一批像黄阿姨这样的案例。但是，“以房养老”距离“大众化”“规模化”还有很长的路要走，这种模式的机会和挑战是什么？还有哪些环节有待打通？
关键在于适合自己
一碗热腾腾的白粥，配上鸡蛋、酱菜。这是黄阿姨在仙霞街道为老服务中心享用的早餐，她身边还有“饭搭子”，大家围坐在一起边吃边聊，时不时有工作人员过来嘘寒问暖：“黄阿姨，昨晚睡得好不好？”用好餐，黄阿姨绕着场馆走一圈，走进活动室拉拉胳膊、伸伸腿，或是看会儿报纸。
“以前一睡醒，就愁三餐吃啥，摔跤了怎么办，现在不用再担心这些问题了！”自从搬进为老服务中心，黄阿姨变得心宽体胖。
她所住的这个养老机构位于长宁区中心地段，设施齐全、配套便捷，黄阿姨在这里可以得到贴心的日常生活照料以及专业的护理服务。记者了解到，仙霞街道为老服务中心的市场价格并不低，每月需支付至少7000元服务费，而黄阿姨的退休金只有4000多元。
“黄阿姨是独居老人，膝下没有子女，身体状况又不佳，多次因脑梗住院。”工作人员第一次见到黄阿姨时，她刚因脑梗摔倒在地，大腿、鼻梁等多处骨折。
黄阿姨也在为自己的养老发愁，她本来想请钟点工上门照顾，或搬到附近的养老院，“但退休金不够用啊”。
通过居委会介绍，黄阿姨了解到建行集团旗下有一款养老产品，专门针对拥有自主产权住房的老人，黄阿姨名下有一套面积为37平方米的房产，位于哈密路。
这是建信养老金管理公司和建信住房服务公司推出的“存房养老”业务，即通过“房屋租赁+专业养老”有机结合的方式，帮助老年客户盘活住房资产，获取可流动的资金收入。
黄阿姨觉得这个产品挺适合自己，不过她也开出条件——“这些年我一直生活在长宁，不想离开自己熟悉的区域”。
建信了解了黄阿姨的想法和需求后，与居委会一起仔细筛选距离黄阿姨家3公里以内的所有养老机构，经过多次实地考察，最终确定仙霞街道为老服务中心。
黄阿姨住的是老公房，屋内设施老旧待修，墙体早已斑驳脱落，到了需要翻修的阶段。建信住房派专人上门勘察评估后，提出从前期装修到后期出租维护，长达7年的全流程服务方案，并为黄阿姨争取到最优租金支付方案，足以覆盖黄阿姨养老费用的缺口。
2021年3月底，建信和黄阿姨及其家属在仙霞街道为老服务中心签约。签好字后，黄阿姨将房屋钥匙交到建信工作人员手中。
与黄阿姨有所不同，81岁的陈丽萍则是先找到理想的养老社区，再通过“存房养老”，解决了租金的缺口问题。
几年前，陈丽萍和朋友结伴旅游，被金山朱泾镇的享莱乐社区吸引。这是一个将农民住房翻新为民宿，将乡村振兴与康养结合的养老社区。陈丽萍小住几天后，喜欢上了这里的氛围。
一年多前，动完手术没多久的陈丽萍萌生到享莱乐常住静养的想法。享莱乐的租金一年6万元左右，加上餐饮、水电煤，大约是7.6万。陈丽萍退休金一个月5000多元，儿子看她住得很满意，就补贴母亲，和享莱乐签了3年租约。
陈丽萍很快适应这里的生活，但她觉得靠儿子补贴并非长久之计。她在徐汇区淮海中路有一套两室一厅的老公房，一直空关着。如果把老公房出租，加上养老金，她就可以在享莱乐长住下去。
享莱乐是建信的安心基地之一，当时，建信工作人员来享莱乐做宣传，了解到有“存房养老”这一产品时，儿子很快就帮陈丽萍在建信办理了存房5年的租房合约，这套房屋评估下来的价格为每月租金7400多元，并包揽装修。陈丽萍和儿子都挺满意：“这省去了装修和找租客的麻烦，资金缺口也填上了。”
老人再三权衡算账
因为属于建行旗下的业务，并获得过上海金融创新奖，不少老人对这个“存房养老”模式感到安全又省心，但并非所有老人都能接受。
杨磊的父母也曾考虑过这个模式，但最后还是放弃了。“疫情解封后，我父母就开始考虑养老问题，他们在我家住了一段时间，觉得小区环境不错，离医院也近，就决定将市中心的房子租出去，搬到我们小区附近来住，也好有个照应。”杨磊向父母推荐了建信这款“存房养老”产品。
一番咨询后，工作人员很快安排看房。杨磊父母的房子位于仁济医院附近，虽是老小区，但交通方便，这套房在房产中介的挂牌价为1万元左右，而建信评估后报的价格为8000多元。“对我父母来说，这个价格差太大了。”杨磊说，老人最后选择委托房产中介出租。
其实在决定签协议前，黄阿姨也纠结得很。她特意打听了一下市场价，建信给她房子评估的租金不算高，但她算上“附加值”——不仅免费装修，还省了很多麻烦。“如果委托中介出租，可能会产生一些后续问题，比如家电坏了，维修谁来管，房客租金谁来催讨，我也可以委托二房东全权处理，但这家公司如果爆雷了怎么办？”黄阿姨权衡一番后才签约，“我没有精力应付这些问题，也就不斤斤计较了，没有十全十美的产品，花钱买个轻松、安全”。
“房屋租赁市场报价有高有低，建信的价格肯定不是最高的，在市场处于中档水平。”建信工作人员告诉记者，“存房养老”模式最大的便利就是提供“一站式”服务：有人为你做专业的咨询与养老规划，提供社区养老、居家养老、机构养老等多种选择方案，如果所选的养老院住下来不合适、不喜欢，可以换一个，也可以退出，这一路上都有专业人士提供服务支撑。你的房子出租后，从装修到找租客这一系列的琐碎事务，也都有专人打理，这就相当于找到一个高级管家，而这个“管家”隶属于建行系统的子公司，更具可信度。
但租金的性价比，的确是“存房养老”模式推行的一大堵点。记者调研发现，在做“以房养老”决策时，几乎所有老人或老人家属都会算这笔经济账。如果老人身体条件较好，且有子女支持，他们对价格也更为敏感，一旦市场中介提供的租金更高，他们就倾向于选择委托市场中介。
但不少“爆雷”的新闻也让老人多了个心眼，更在意安全因素。“存房养老”业务壁垒比较高，周期又长，目前在上海进行这项业务试点的大型企业只有建信，因为整体业务有建行背书，并有多年深耕养老产业的积累，这款产品让老人比较放心，但他们也会与市场租赁价进行比较，考虑到带装修和后续一揽子服务，很多老人并不在意这个价格差，但这毕竟是一项大的养老计划，老人做决策时慎之又慎。
运营风险如何解决
75岁的老人刘英在老城厢拥有一套60多平方米的老屋，价值近700万。刘英在这里生活了数十年，叫得出每一位街坊邻居的名字，但日子过得紧巴巴。刘英的养老金不到3000元，社区老年助餐她只舍得订一份中餐，吃一半留一半，晚上热一热再吃。
习惯了老弄堂生活节奏的刘英，不愿搬去和儿子同住，但又想提高生活品质，身边朋友就向她推荐了“反向抵押保险”产品。
这是另一种“以房养老”模式，即老年人以独立产权抵押给保险公司，保险公司每月提供养老金，老人还可以自己住在这个房子里，去世后保险公司可以处置其房产。部分保险产品在设计中仍能由子女继承财产，房屋可在偿还相关保险后收回。
刘英权衡后选择了这种“反向抵押保险”模式。投保后，她每月多了一笔3500多元的养老金，且有20万元可灵活支取的额度，还能免费享受24小时电话医生等VIP服务。
3000元的退休金再加上这笔钱，刘英的生活品质一下子提高了不少。她不仅请了保姆每天上门服务3小时，还置换了新家具和电器，小辈逢年过节上门看望时，她会大方地塞个红包。
但“反向抵押保险”暗藏一个隐忧，即产权的继承问题。市人大代表屠涵英研究发现，如果老人有子女或其他合法继承人，可能会涉及老人身后住房产权继承转让或抵押行权问题。“继承人享有优先选择继承房产的权利，但也要履行代偿相关机构已支付给老人养老金费用的义务。如因继承人联系不畅或认定困难，或不配合处置，这种模式将面临运营风险。”
按照合同，刘英百年之后，银行可以处置她的财产，但她的儿子是这套房产的继承人。他如果不承认之前保险公司已支付的养老金费用，就会带来不确定性。
“因为子女继承人的问题，保险机构对这项业务模式心存顾虑。”屠涵英说，为尽可能减少风险，保障相关机构权益，她建议房管、司法等部门进一步研究带抵押过户以及其他强制债权保证措施的可行性。
记者采访发现，很多老人正是因为过不了“子女继承”这一关，对这一养老模式迟迟下不了决心。但尽管在产权处置方面有隐忧，这种“以房养老”模式依然具有一定市场吸引力，特别是对没有子女的孤寡老人来说，这不失为一种盘活资产、提高退休生活品质的好的选择。
需要多个环节打通
数据显示，截至2021年12月底，本市“存房养老”业务已累计为722名老人提供服务，受托管理房屋2324间，支付租金收益2.2亿元。本市住房反向抵押养老保险累计承保49户67人，发放养老金3041万元，月均领取养老金12622元。“数据说明，‘以房养老’市场还没形成规模。”屠涵英说。
为何叫好不叫座？据相关人士透露，“存房养老”产品有6%左右的增值税，如果能在前端给予税收优惠等支持，这款养老产品将更具市场竞争力，为此代表建议对反向抵押、存房养老等业务，制定一系列地方性税收优惠等扶持政策。
“目前还有一大困难，‘以房养老’的决策链条分在不同部门，涉及民政、发改、房管、银保监等多个部门。”屠涵英说，这一模式要做到多环节打通，需要各部门合力决策与资源共享。她建议，建立“以房养老”工作协调机制，由本市发改、民政、房管、国资、司法、财政和金融管理等部门以及相关机构共同参与，进一步研究分析现有“以房养老”模式在操作流程细化、税费优惠、执行保障等方面存在的问题，提升已有模式成效。
采访中也有市民提到，“以房养老”是一个长周期的养老服务产品，除了安全感，老人在意的另一大因素是“精细化服务水平”，他们在养老过程中会遇到各种各样问题，大型机构能否持续做好个性化服务，以满足老人的多元化需求，这需要做长时期的观察与跟进。
记者了解到，目前，建信在“存房养老”业务中没有进行独立核算利润，这项业务要做到健康可持续性发展，有赖于扶持政策的稳定性，也有赖于市场规模的扩大，只有形成一定市场规模，才能更好地盘活这些房产资源，帮助老人更好地破解养老资金难题。
屠涵英说，养老方式有很多种，“以房养老”不可能得到所有老人认可、喜欢，但“以房养老”模式做好了，可以让老人多一种选择、多一个渠道，有尊严地慢慢老去。
文/王海燕
编辑/倪家宁
