2022年11月14日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，本次为全国性的保函置换预售监管资金统一规定，至此形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。
一位券商人士对《中国经营报》记者坦言，在当前地产周期超预期下滑的背景之下，对于房地产企业的关注已经成为当前政策考量优先级较高的事情。但仍要注意，部分高杠杆的民营房企出险的可能性仍然不低，这也导致信用修复更有难度，进而影响房企在公开市场债务的融资规模与融资成本。
预售监管资金新政出台
中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，预售监管是保交楼的生命线，不能一松了事，但此前一刀切也造成了资金利用低效。当前保交付要求预售监管不能一松了事。
在民生证券宏观首席分析师周君芝看来，中国地产调控已经历多重周期，这些周期无一例外可以归结为需求小周期，即周期波动缘自终端地产销售的收缩与扩张。不同于之前，本轮地产周期的收缩缘起供需共振，即地产销售下行（需求端），民营房企流动性紧张（供给端）。
在中信建投证券首席经济学家黄文涛看来，地产企业的“失能”和居民购房需求的疲弱互相映照，导致了当前地产行业超规模下滑的局面。可以认为，在地产企业尚未完全复苏之前，地产行业的复苏也是较为乏力的。
不过，银保监会相关负责人认为，《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
实际上，此前预售资金监管多以地方性政策为主。据不完全统计，保函置换预售监管资金被超过17个城市运用，包括北京、成都、南京、武汉、长沙、济南、郑州、天津、珠海、长春、海口、银川、无锡、淄博、衡阳、宿州、阜阳等。
需要注意的是，关于保函的额度和期限，《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
夏亦丰认为，这样可以最大程度地保证资金安全，降低银行风险，也最大程度上利用预售资金。不过倘若有已支付的工程款，该等工程款是否需要扣除，仍有更多的细节待明确。此前，各地对保函额度的规定有差异：济南、南京保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的65%和60%；武汉不得超过重点监管资金的95%；也有部分城市将房企资质与保函额度直接挂钩。
然而，对预售监管体系的改革，在陈聪看来，并不是权衡保交付和保信用哪个更加重要的问题，也不是人为把消费者和金融机构利益对立。预售监管体系之优化，关键在于精准厘清某个区域需要的预售监管资金多少，并以金融手段，在不牺牲购房人利益的情况下，允许企业适当支配一部分资金，保证企业总部的正常运转。
陈聪认为，预售监管资金新政的出台，象征着监管重视化解房地产行业风险，并和市场形成协同。预售监管涉及项目资源的使用灵活度问题，必要的信用加持是现代经济运转的保障。保函置换，而不是一味锁死现金，有助于部分优秀房企总部灵活调度资金。而限定30%的置换金额上限，又反过来确保了顺畅交付。
助力地产行业融资修复
周君芝认为，地产具备极强的“买涨不买跌”金融属性，房价跌幅不止，地产销售迟迟难见起色，地产企业现金流再度萎缩。本轮地产降温速度之快，各环节数据降幅之大，历史上鲜有发生。
在中信证券房地产和物业服务行业联席首席分析师张全国看来，地产的主要风险点，在于交付、销售、信用等形成了一个恶性循环，以居民缩表为标志，成为了宏观经济的主要风险点之一。面对这种风险，相信政策将积极形成合力，依托市场化力量，处理好防范系统性风险和防范道德风险之间的关系，推动房地产市场健康平稳发展。这并不意味着拯救某一个公司，但这意味着保证系统的安全稳健运行。
陈聪认为，《通知》的出台，是住建部门和金融监管部门协作的标杆。房地产问题牵连民生和金融稳定，确实需要跨部门的协同，才能求得整体的解决方案。而这种解决方案又需要市场主体的参与，即商业银行按照市场化、法治化原则落实。我们相信，房地产行业风险整体可控，才符合商业银行的根本利益，因此商业银行完全有动力落实保函置换预售监管资金的要求。
在光大证券分析师何缅南看来，本次《通知》是继近日交易商协会“第二支箭”、央行等部门发布金融支持地产16条措施以来又一重要房地产利好政策，近期政策先后从发债、贷款，再到经营性现金流方面对房企予以支持，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。
中信证券银行业首席分析师肖斐斐认为，强调对民企地产的融资大力支持，有望大幅改善金融机构以及购房者对于民企地产的经营前景展望。市场近期对于境内外民企地产债股均大幅重新定价，对于银行涉房贷款的风险展望亦有望同步好转。
银保监会相关负责人表示，下一步，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行将密切沟通协作，联合做好《通知》贯彻落实工作，指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。
编辑/张郁唯
