9月23日，北京三批次土拍进行了现场竞价拍卖。此次集中供地共出让18宗地块，总建筑规模约148平方米，总土地出让金共计500.3亿元。其中10宗地块线上底价成交，8宗地块线下竞拍，整体平均溢价率为6.06%。相较于一轮集中土拍的4.46%、二轮土拍的5.35%，本轮土拍溢价率达到最高值。

底价成交与高溢价并存 冷热分化明显

尽管线下土拍“热闹”，但实际此次土拍与2021年集中土拍以来历次土拍相比较，底价成交地块最多。而因为此次采取预申请制度，有效杜绝了地块的流拍。

此次底价成交地块10宗，今年二批次和一批次底价成交地块分别为7宗、8宗。同时，可以发现，此次土拍参与房企的总数也有所下降。

大部分参拍房企，在拍地过程中表现也较为理性，包括此前在土拍市场上表现突出的华润，此次也是参多，拿少，显得格外谨慎。

对此，一位房企负责人表示，三批次供地之前有关部门做了拿地动员，但就自身企业情况来看，在售项目销售情况不佳，暂无拿地意愿。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，本轮土地供给中，超六成地块位于“三城一区“及产业园周边，超七成地块位于轨道交通沿线。由此可见，在维持五环至六环为主力供应区域的局面下，直面购房者通勤通达性的购房需求，与年初供地计划中提出的“职住平衡”目标保持一致。

同时，张大伟表示，此次供地地价有涨有跌，海淀永丰、昌平北四村、石景山五里坨、房山拱辰等地块起始楼面上涨，大兴西红门与顺义新城第5街区地块起始楼面价下调。

“除少数地块被争抢外，大部分土地都接近底价成交，市场呈现‘冷热不均’的分化现象。”张大伟表示，相比以往，土地成交价格与销售限价的差额明显提高了，开发商的利润有望增加，但也给前期开发商所拿项目的定价带来压力。

70/90政策淡出市场？全龄友好社区全部上线

值得注意的是，以往供地中，超半数地块需执行“70/90”面积限制要求，此次土拍仅开发区1宗地块仍需执行“70/90”面积限制要求，其余地块均不再将其作为刚性约束。

同时，在二批次土拍中出现的3宗全龄友好社区地块，在三批次土拍中阵营得以扩大。此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区，给未来政策宽松空间留有想象空间。

对此，北京链家研究院分析师岳微分析认为，减少“70/90”限制规则，给开发企业在市场调研、产品设计上拥有更大自由度，结合当前“多孩家庭”、“老年人就近子女养老”等居住现状，可灵活打造多样化产品、设计多种户型、有效满足不同阶段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房产品品质，促进市场良性竞争。

而此次对前期全龄友好社区试点项目范围的进一步扩大，释放更加积极的信号，支持改善住宅需求释放。

“930是否会出台一些更具体的支持改善需求的政策，可以观望一下。”一位业内人士表示。

根据销冠智库的一组数据可以看到，800万以下刚需购房者，去年前9月商品房成交总量为46696套，而今年仅为38908套。与此同时，目前市场上存量刚需盘同质化情况严重。

开发商对市场持观望情绪 积极备战金九银十

事实上，在全国房地产市场低迷的背景下，北京、上海作为超一线城市，高端住宅市场撑起了一片天。刚需刚改则各新房销售分化比较严重，购房人买房更为挑剔。

这就意味着，核心地段是稀缺资源，或强产业聚集地、强人口聚集地是大家购房、房企拿地的主要方向。而一些区位优势不佳、板块配套并不成熟的项目去化较为艰难。

对于这种情况，部分开发商认为，目前主要受大的经济环境影响，购房人对后市信心不足导致。同时，北京持续土地供应，限制销售均价，加大保障房建设等措施也缓解了房价快速上涨预期。长期看，北京仍是开发商们最为看好的投资区域，短期确实处于新房高库存阶段，需要进一步观察政策及市场的变化。

“我们现在积极筹备金九银十，感觉最近市场有所回温。”一位开发商表示。

据了解，近期多个新盘项目加紧入市，包括太阳宫中建玖合府，亚林西北京悦府，又带起了一波高端市场热潮。

业内人士普遍认为，今年十一假期北京部分热点楼盘将迎来热销。

文/张郁唯

编辑/刘洋-广厦