8月16日，国家卫健委发布了《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，其中，提出了“强化住房、税收等支持措施“，对于多孩家庭提出了住房支持政策。

事实上，去年7月，中共中央国务院已发布《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，此后多个城市出台多孩家庭住房支持政策，根据中国指数研究院检测数据，今年以来，全国近70个省市针对多孩家庭出台了超80套购房、租房支持政策。

值得注意的是，近期北京亦提出，将研究对多孩家庭合理住房需求的支持措施。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前北京的购房政策为“认房又认贷”，政策较为严格，多孩家庭政策存在调整空间，建议北京多孩家庭，买房全部按照普通住宅标准执行，支持多孩家庭购房合理需求。

借鉴全国经验

北京多孩家庭会放松认房又认贷吗？

根据全国各地已出台多孩住房政策，政策类型涉及优化限购（如增加购房套数）、降低首付比例、调整公积金贷款额度、下调房贷利率、发放租房和购房补贴等内容。

对于北京会如何对多孩家庭合理住房需求进行支持。在近期公众号京房子及网络相关文章中的网友留言可以看到，取消多胎家庭认房又认贷政策，按照降低首付门槛，降低利率的呼声最高。

对此，张大伟分析认为1—6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。7月数据仍处于下滑趋势。这种情况下，很多城市已出的楼市放松政策对楼市带动作用有限，还有些城市有需求但却受制于严格对信贷政策无法释放。

“比如北京名下有1套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%，非普为80%。这个标准现在看起来有点严格。”张大伟表示，在当下全国范围内应该取消“认房又认贷”，改成认房不认贷。尤其是一线城市的企稳会对全国楼市信心增强有很强带动作用。

当然，北京市场有一定特殊性。在坚持“房住不炒”的大方向基础上，张大伟认为，北京会有针对性的进行政策放松，参考刚刚出台的适老社区面向外迁老龄人口的住房支持政策。北京的多孩家庭，应该全部按照普通住宅标准执行。

“对于北京多胎家庭，不仅仅是4口之家，还要考虑到老人帮助照顾孩子或者有保姆，这样的购房家庭需要的居室数量正常是个四居室，也有可能是一个三居加上周边一个一居或两居的置业需求。”合硕研究机构首席分析师郭毅认为，根据多孩家庭的需要，可以购房名额上给予一定的释放，或在认房又认贷的标准上进行放松，这样才能更好支持多孩家庭置业升级的需要。但从实际执行层面来说，北京增加购房名额难度比较大，对于北京来说也存在政策调控风险。更多的可能性还是类比三个全龄社区的政策放松的尺度，有可能在控首付，针对性放宽认房又认贷这个政策上给予空间。

如何缓解多孩家庭换房压力

有效释放合理需求

根据媒体报道，“2016年，全面二孩政策放开后，北京市新生儿数量猛增，达到了28万，其中30%是“二孩”。为了应对生育高峰，北京市新增了1400张床位，产科总床位数达到6000张，相当于产科的力量增加了30%；与此对应，助产医务人员数量增加了800名。根据此前进行的调查，北京市卫计委预计生育高峰还将持续两年。2019年，生育高峰有望回落。”

从近年北京市场新房产品供应上也可以发现，三居、四居产品供应增加，成为新房主力供应户型。

图：2022年1-5月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

易居研究院易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前房地产市场正处于筑底复苏期，从中长期角度看待房地产市场必须观察人口结构的因素。住房政策的优化下势必对于人口规模和家庭结构产生积极的影响。尤其是部分省份明确提及了提高出生人中三孩占比等内容。据此可以认为，“住房政策优化-改善购房环境-降低居住成本-提高三孩生育率-增加人口规模和优化家庭结构-为房地产形成新的人口红利”的逻辑线会更加清晰，这是一个相互作用的正循环机制。

根据北京刚刚出台的针对试点项目老年家庭住房政策：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

若多孩家庭也可以享受普通住房首付标准及贷款利率。以7月北京二手房挂牌均价5.9万/平方米计算，二套置换100平方米的三居室可以节省118万元的首付，可有效降低多孩家庭换房压力。

对于北京如果对多孩家庭放松认房又认贷政策将有哪些影响，严跃进表示，北京比较早在多孩家庭公租房政策方面做出探索，但是在商品房住房购房方面的举措目前还不如其他城市。按照北京多孩家庭人口在现有购买力基础上粗略预计，若放松认房又认贷政策，或将给市场增加20%左右的购买力，对楼市直接影响就是销售增量，间接的影响包括新供应商品房户型升级调整，对市场预期和信心提振有积极带动作用，长期对大城市人口结构变化会带来一些影响。

郭毅认为，多孩家庭给予住房政策宽松会对市场带来预期利好影响。具体会对市场产生多大影响，还需要具体看政策的细则，执行力度和实施范围。

文/张郁唯

编辑/张郁唯