随着疫情影响逐渐过去，如何破局成为房地产开发商面临的一大课题。面对市场观望需求、行业信心不足等压力，提升产品力、交付力、服务力的务实道路已成为行业的共识。

从6月份开始，更多优质的新盘项目粉墨登场，京城楼市的各项指标，也出现明显筑底向好的迹象。观望许久的购房人开始重新走进售楼处，明显拉升了新房的成交量。

为了感受真实的楼市现状，近日，北青房产实地走访了多个“供应主力”板块的在售项目。发现当前的市场格局正在发生着显著变化。一方面，五环外项目竞争依然激烈，产品不断追求创新；另一方面，内城核心区也出现了多年未见的新盘扎堆行情，甚至引发聚集效应。显然，在新的供应趋势下，热点区域和热点楼盘，正在潜移默化地发生着一些有趣的新变化。

“黄金”地段  “冒出”一众新面孔

很多年前，业内就普遍认为中心城区难以再有新增供应了，但在今年，寸土寸金的城区内却“冒”出了不少新面孔。前有天坛府三期加推，240套均价超12万元/平方米的房子，1小时销售率达到96%。后有“万众期待”的天恒·学院里、永定府，万人参与摇号。如今北京瑞府、端礼著、懋源·煜泽台、璟廷、璟瑜等项目也已经 “接棒”入市。后续华润的亚林西项目、中建玖合的太阳宫项目、恒基的孙河天汇项目也在蓄势待发。这些占据着“黄金”地段的新盘，均是定价超过10万/平方米的高端住宅，一时间风光无二。不禁让人们惊叹：高端需求的购买力究竟有多强？

核心区域多为纯新盘

今年核心区内单价10万元上下的新盘显得特别多，且多数为首次入市的纯新盘，这样的场景已经许久未有看到，核心区的供应似乎一下打开了闸门。

但其实，造成核心区项目扎堆的现状，与前几年新盘的积压不无关系。像天恒·学院里、永定府这两个项目，均为2017年的地块；天坛府项目地块则要追溯到2016年北京城建正式承建的望坛棚户区改造项目。端礼著、懋源·煜泽台项目地块则为去年10月的供地，北京瑞府、华润亚林西才是今年北京集中供地中的产物。

“今年大家直观感受上觉得二三环供应增多，是因为丰台的几个项目处于同期亮相状态。”对北京市场非常熟悉的合硕机构首席分析师郭毅表示，从土地供应端看，基本上每年核心区域都会有三四个项目供应，在市场上形成相应的供应梯度，以满足不同人群的需求，只是上市时间相对分散导致市场感受没有那么直接。而今年受疫情影响，很多项目都扎堆在了6月份之后。

不只是二环周边，太阳宫、孙河这样的高端住区内，同样有新项目即将入市。据知情人士透露，中建太阳宫项目很可能以“玖合府”为案名入市，户型尺度在160平方米以上。项目销售指导价为13万元/平方米，政府持有产权比例10%，实际售价为11.2万元/平方米。相比周边二手房红玺台、太阳公元16万元至17万元的价格，有明显的价格倒挂优势。

还有恒基操盘的孙河天汇项目，在产品设计上，主力为270平方米和410平方米，开创了一层一户的大平层设计，室内无承重墙、无梁。约18米南向面宽，约60米展开面，从一居室到四居室甚至更多，任由居者划分。

这两个项目虽然不是二环内城，但也都位于楼市的核心区域，这些项目的密集发声，让高端住宅市场被烘托得更为“热闹”。

高端住宅走出独立行情

即便这些新盘项目都是10万+的水平，看似扎堆，但并不妨碍高端项目走出独立行情。

进入6月以来，位于丰台区西南二环外的端礼著、北京瑞府率先启动，两个位置临近的项目户型尺度也基本雷同，都分为130/150/180平方米三个面积段，前后脚相继开盘，公开宣称的销售数据分别达到了49.5亿元和35.3亿元。

不仅如此，位于东城二环沿线的项目天坛府三期表现也颇为亮眼，从3月份加推以来，以超过12万元/平方米的价格，累计获得了130亿元的销售额。并计划在下半年顺势推出四期产品。

显然，“二环”“三环”等与内城相关的字眼萦绕在市场中，以多年稀缺的姿态，进一步刺激了成交。

仲量联行的数据显示，北京高端住宅市场成交量创历史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市场共成交2477套，环比上涨192.1%，单季度成交量达到十年来最高水平。信贷政策相对宽松叠加新开盘项目放量，市场需求得到释放，推动成交量上升。同时，开发商为冲刺半年业绩密集加推，推动北京高端住宅供应保持较高水平。仲量联行华北区研究部负责人米阳认为，“第二批次集中供地成交多宗优质地块，市场需求升温促使高端项目加快入市步伐，预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。”

其实，这些核心区域的新盘价格自是不低，单价均超过10万+，但是相比以前的市场氛围，当前的入市新盘，底气终究还是没有那么强硬。于是，一个让高端购房需求心动的理由就出现在这个时间点上：好地段、好房子和相对好的时机。

注意甄别“伪豪宅”

在高端住宅火热的同时，也要看到一些项目打着各种幌子，一跃成为“高端一线”。好地段、资源稀缺、管家服务、传世名作等，趋同化的产品标签，让购房者眼花缭乱。“超过10万元/平方米就是高端吗？”“总价千万算高端吗？”“低密度就是高端盘吗？”

其实，价格并不是衡量高端住宅价值的标准。特别是近年来，房价托出了不少“伪豪宅”，需要置业者在选择时擦亮眼睛，在价格、地段、资源和户型中选择一个综合品质最高的项目。

业内人士预测，面对当前北京高端产品云集入市、扎堆竞争的严峻形势，不少囤盘多年的“隐豪”也不得不放下身段，积极入市。随着更多的新盘产品登场，北京内城核心区将迎来一场酣战。

文/本报记者  李桁

编辑/张郁唯