凭借着天然地理优势，承接海淀外溢的昌平区，近来备受码农人群的关注。据不完全统计，今年仅前两批次土拍，昌平就已成交5宗商品宅地，可售住宅建面58.73万平方米，创近六年内新高。其中，大家关注度较高的有建发·珺和府、北清橡树湾、中海汇智里等项目。截至目前，今年二批次供地的三宗地块均已发布案名。

值得注意的是，除了新供应的宅地项目，“尘封已久”的紫金书院也传来入市的声音。此外，即将到来的今年第三批次供应，昌平还将挂出相邻宅地，位于珺和府的北侧。粗略计算，伴随着项目陆续上新，昌平南区域内已集结的十个新盘，即将展开正面鏖战。昌平南新盘能否再次上演类似东小口板块业绩与口碑的双丰收？该区域众多项目，让购房人眼花缭乱，又应该如何挑选？北青房产通过区位、房价、产品三方面比对，为您提供参考。

区位

8盘扎堆五六环之间  2盘靠近北六环以里

昌平南顾名思义即昌平区的南部，本次新盘井喷的区域主要集中在东南部分，与海淀东北端、朝阳西北端接壤，从地理位置上更能享受到京城核心区的利好。

具体来看，纵观昌平南10个新盘的分布位置，均位于北五六环之间。其中，有8个项目排布在北五环至六环的中间地段，其余2个项目则相对靠北，但也位于北六环以里。

值得一提的是，北清路正好是五六环中间的道路，仅围绕昌平区内的北清路上下，就有7个新房项目在售或待售。目前，北清路正在快速化改造中，作为连通昌平和海淀等地区的城市快速路，该道路拓宽双向6车道升级后，将进一步缓解五六环的拥堵现状。

聚焦每个新盘的位置，从左到右分别是土城板块的北京城建·国誉燕园，沙河板块的中海汇智里，回龙观板块的北清云际、建发·珺和府、奥森春晓、北清橡树湾，霍营板块的紫金书院，北七家板块的硅谷ONE、宸悦国际、天时汤山·御邸。

地铁通勤方面，不得不提到的是13号A线和B线的建设改造，一旦正式通行，将有三个项目享受利好，其中A线的回龙观东站距离紫金书院仅500米，A线的文华路站距离奥森春晓约1.3公里，A线与B线交汇的新龙泽站距离珺和府1.3公里。

此外，现通行的地铁轨线中，北清云际离昌平线生命科学园站仅1公里，奥森春晓离8号线平西府站400米，以及北清橡树湾离平西府站约1.5公里。

资源配套上，紫金书院和御邸项目所在位置，是发展得相对成熟的区域。其中，御邸西北侧有黄城根小学昌平学校，周边商业有公园里以及翡翠大道商业步行街；紫金书院东北侧是人大附中昌平学校，商业配套和医疗资源离项目1公里内也均有覆盖。

房价

高至930万改善  低至210万上车

单从售价来看，昌平南这十个新房项目的售价分割线是6万/平，其中包含6万/平及以上的项目有6个，客源重合度较高。据介绍，紫金书院的单价在6.3-6.4万/平，是十个新盘中售价最高的项目；而城建·国誉燕园的销售指导均价是3.9万/平，是其中售价最低的项目。

结合各项目推出的产品面积段推算，紫金书院146平五居是总价最高的户型，按照6.4万/平计算，总价已超过930万。而据网上消息称，国誉燕园将推出的60平一居户型，总价210万，意味着最低首付款仅需80万，即可上车北京六环内。

此外，紫金书院和北清橡树湾的房价与周边二手房及竞品相比，呈现价格倒挂的现象。紫金书院是紫金新干线三期项目，前一二期的二手房价现均超过6.5万/平，西侧的国风美唐二手房价更是超过7.5万/平，最高可达8.1万/平。

北清橡树湾从拿地起就被万众期待，其6万/平销售指导价，和周边同在平西府地块的奥森春晓相比，每平整整低了3000元。据网上最新消息称，北清橡树湾的开盘价格更是低于6万/平，精装交付加持下，将价格优势拉到极致。

硅谷ONE、宸悦国际、中海汇智里处于5万元/平左右的项目赛道中。因为位置上与昌平南回龙观板块的其他项目比较不具备优势，已经入市的中海汇智里和硅谷ONE采取降价的手段吸引人流。

汇智里开盘时的单价最高降了5000元/平，硅谷ONE则直接总价降20-60万不等。考虑昌平南区域战况处于白热化，上述两个项目预计还会有特价优惠，但力度应该没有首次开盘时大。

产品

同质化竞争激烈

主力户型两居到四居

一时间，昌平南迎来十盘同台竞技，开启购房人占于有利位置的“买方市场”，其中两居、三居、四居的户型产品同质化竞争最为激烈，面积段主要集中在90平、110平、125平左右。

根据安居客数据显示，昌平区购房者中在海淀工作的用户占比是最高的，将近30%；同时将近40%的用户从事互联网、IT相关工作。而这类互联网客群，对房屋得房率颇为关心。

据北青房产不完全统计，目前已经入市的项目里，北清云际和奥森春晓的得房率最低只有70%左右，其次是硅谷ONE和御邸的得房率在72%-77%区间内，得房率较高的紫金书院、中海汇智里、建发珺和府，其部分主力户型超过80%。

业内认为，在北京楼市里，无论从租售比的角度，抑或是职住平衡方面，昌平南楼市的性价比优势都是其他区域难以比拟的，尽管该区域处于红海，但依旧非常值得购买。

由此，对于预算充足改善优先的购房人，可以优先考虑回龙观板块和霍营板块的120平左右户型，其中紫金书院只有111平三居和146平五居两个户型在售，业主圈层较为纯粹；北清云际126平三居、奥森春晓131平四居、珺和府130平四居、北清橡树湾大户型则结合自我喜好和得房率来挑选。

对于预算不够充足，甚至较为紧张的刚需购房人而言，重点关注中海汇智里、硅谷ONE、宸悦国际、御邸，以及国誉燕园的一居至两居。尤其是符合普宅标准的户型产品，按照首付35%计算，若刚好够上374万元总价，首付只需付款约130万元即可上车北京。

若选择还是很纠结，不妨看一下已经开盘的各项目网签量。截至7月24日，开盘超过8个月的北清云际网签504套，奥森春晓网签225套；开盘约3个月的中海汇智里网签371套，硅谷ONE网签37套，御邸仅网签18套；近期开盘的珺和府网签已有160套。

文/宋欣

编辑/张郁唯