7月12日，澎湃新闻从深圳证券交易所获悉，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保障性租赁住房REITs项目。

今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，《通知》提出，保障性租赁住房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。

上述《通知》亦明确严格规范回收资金用途，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

《通知》发布当日，首批两只保障性租赁住房REITs率先上报，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金分别于上交所、深交所报送申请材料。

目前，上交所信息显示，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。

按照深交所公开的信息，此次获得通过的红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人为红土创新基金管理有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理（深圳）有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。按照基金招募说明书，该基金初始设立时在扣除必要的预留资金后全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”发行的资产支持证券。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目该等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。

据了解，上述4个保障性租赁住房项目均位于深圳，并分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。

按照关于《关于红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市和深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函》中的回复，安居百泉阁项目于2022年1月开始运营，安居锦园项目于2021年11月开始运营，保利香槟苑项目于2020年7月开始运营，凤凰公馆项目于2020年11月开始运营。4个项目运营时间虽然未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。

从出租率看，上述回复中提及，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%，入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的风险较低。预计未来项目能够产生持续、稳定的现金流。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%，且租约到期前承租人可以申请续签，每次续签时租约期限仍为3年，续签政策能保持租约持续稳定。此外，4个项目均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势。

从投资回报测算情况看，根据《可供分配金额测算报告及审核报告》，在相关假设前提下，预计2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金额分别为24533021.75元和49183507.88元，以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模）分别为4.24%和4.25%。因此，在定价合理的情况下，底层资产能够为投资者提供良好的回报。

编辑/樊宏伟