在当前这场“因城施策”的楼市松绑大潮中，众多城市瞄准了二手房市场。据克而瑞统计，5月，全国97个省市迎来楼市政策松绑，其中二手房政策宽松的城市就有17个，占了总量的接近五分之一。

放松频次和力度都颇为可观的南京，在5月中旬加入了缩短二手房限售期限的行列。同期，叠加限购的调整、房贷利率的走低，有南京房地产业内人士指出，多重楼市刺激政策，意在激活冰冻的南京二手房市场，恢复高流动性和高活跃度，带动整个楼市的正向循环。

多家市场机构数据显示，5月，南京二手房市场出现回暖迹象。据我爱我家南京研究院数据，5月南京二手房成交量6111套（含高淳、溧水），环比小幅上涨1.2%，近3个月成交稳中有升；同比则下滑47.3%，降幅较之前也有明显收窄。

我爱我家南京研究院分析师表示，随着各项利好新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但短期内市场交易量仍将以稳为主，合理的刚需和改善置业需求将不断得到满足。

挂牌量增超1.1万套

5月10日起，南京调整了新房限售政策，将之前的取得《不动产权证》满3年，调整为自合同备案（鉴证）之日起满3年后，可上市交易。

南京此前的限售政策要求，购买新房之后，须待交付后办理权证满3年，才可进入二手市场流通。而通常情况下，期房交付周期多为1-3年；这也就意味着，大部分新房在购买后，需要等待4-6年才能销售。以合同日期计，则限售期限缩短了2-3年。

此次限售年限调整后，过去交付不满3年、原处于限售期的楼盘，得到了上市交易的“通行证”，为市场提供了一批新增可售次新房。短期内二手房挂牌量大增、库存创新高，是新政下的必然结果。

多家第三方市场机构发布的监测数据尽管有所不同，但南京二手房挂牌量急速增加是统一的结论。据贝壳研究院统计数据，5月，南京的二手房新增挂牌房源量环比增长超过50%。

另据我爱我家南京研究院监测，南京二手房新增挂牌量共11306套，环比增幅为33.2%；而今年前3个月，南京的二手房新增挂牌量合计约23443套，5月单月的新增挂牌量接近一季度整体的50%。

一位家住南京江宁某小区的房产中介告诉第一财经，其小区大多是2018年购入的新房，现在很多业主都在挂牌出售。

大幅增加的二手房挂牌量源自何处？“目前挂牌增多的各种情况都有，抛售的、置换的。不过许多也是在试水过程中。”中指研究院的分析师指出，“整体看市场情况较以往会好转一些。”

上述中介人士表示，其所在小区置换居多，“现在换房利率低，比2018年我们买房的时候便宜多了，当时的房贷利率在5.8%以上。”4月下旬时，南京各大银行曾对首套房贷利率认定标准进行调整，结清贷款且名下无房的情况，再次购房将认定为首套房利率。

不过，另有南京市场人士则表示，这轮新增挂牌中有突然解限的大批房源，其中不少是投资客获利离场，“毕竟现在挂牌价比当时买的价格都涨了那么多，换钱不亏”。

在南京从事中介工作近十年的景云（化名）向记者介绍，新增挂牌的房东中，“有很多是2017年到2020年之间买房的业主，基本上占到5成左右，是一些投资客，资金被压在了房子里”。

有小区房价跌回2019年

这波业主的集体出手，给南京二手房价格带来了一定的下行压力。

“这批业主入场时，南京执行了很严格的限价、限购政策，买入的价格大多是比较低的，经过2020年-2021年的市场，手中资产已明显增值。”景云表示，因此即便现在的挂牌价比同小区其他房源低1000元/平方米，急售的低出2000元/平方米，依然远高于此前入手的价格。

例如2017年入市的正荣润峯，位于南京建邺区的河西南板块，彼时新房均价为3.5万元/平方米，4月的成交均价近6.7万元/平方米，近期已有所下降的挂牌均价仍在6.6万元/平方米。

同样于2017年入市的五矿崇文金城，同样在河西南板块，当年的销售均价亦在3.5万元/平方米；尽管5月15日的成交均价跌破了6万元/平方米大关，但5.78万元/平方米的成交均价，亦有超2万元/平方米的增值。

这样大的挂牌量，叠加部分业主降价出货，短时间内对市场价格形成冲击。

根据链家的挂牌数据粗略计算，在河西南板块，今年5月各小区的挂牌均价较1月出现普降，最高降幅在近5%。其中，2021年最高成交单价超7万元/平方米的鲁能公馆、佳兆业城市广场二期等项目，近期的挂牌价格已低于6.5万元/平方米。另据中指研究院提供的数据，5月，南京二手房均价环比下跌0.31%。

若将时间线拉长，南京部分小区的二手房成交价已跌回了三年前。在河西板块的拉德芳斯，5月初以约5.35万元的单价成交一套房源，而上一次出现这一成交价还是2019年；该小区在2021年曾出现过8.4万元的成交均价。

值得一提的是，在将限售房产抛出后，究竟是持币还是置换，或以升值为前提再入场，则“看个人”。

“置换的也很多，”景云说，“从我们统计的河西板块的数据来看，基本上现在卖房子置换的业主占比在6成左右，要么摇新房，要么是同小区内小换大。”

记者所在的一个南京购房群中，便有购房者选择了打新，成功入手位于南京主城核心板块的一个豪宅项目，“高端新盘可以入，未来看涨”。据悉，该项目综合中签率仅为23.06%，开盘售罄。

成交逐渐回温

就在限售放松的政策发布10天之后，5月20日，南京又祭出了二手房市场取消限购的大招，外地人亦可任意购置二手房。“当天买二手房不需要购房证明，”景云透露，“据我们过户专员说，从上午到下午，取号到了600多号。”当日该政策便被取消。

不过，公积金、人才购房政策等方面的政策保持了不同程度的放宽，同时南京二孩及以上家庭可新增一个购房名额。

金融端的利好也从5月中旬以来连续释放，一是调整差别化住房信贷政策，首套房最低利率下调至LPR减20基点；二是5年期以上LPR下调0.15%，推动整体购房成本进一步降低。南京的首套房贷利率已执行最低标准4.25%。

克而瑞研究中心在近日发布的一篇报告中提及，随着复工复产推进，社会经济发展回归正常之后，大家的工作和收入预期稳定，同时叠加政策面进一步改善，将会促进改善性需求增加。

“这也是为什么南京的二手房限购取消会叫停的重要因素，”上述报告指出，“因为整个长三角区域是可以短期快速爆发潜力的市场，预计六七月份整个长三角区域会有明显改善。”

事实上，目前南京的二手房市场已出现爬升的迹象。有南京当地中介人士表示，“4月份时，一周能带1~2组客户看房，就已经是表现优秀的经纪人了，现在基本上，每个经纪人每天都能带看一组，周六、日带看四五组都很正常。”

兴业证券统计的周度成交数据显示，4月29日-6月2日的5周内，南京的二手房每周成交均呈环比上涨的态势，除去首周过低之外，5月内的第2-5周，成交套数皆在1400套以上，最后一周成交量达到1611套，环比增长约9.6%。

“根据我们后台统计，5月份建邺区的商品房小区成交量大概在150套，之前市场最火爆的时候成交在300多套，相当于现在已经恢复到过去水平的一半了。”景云预计，“如果6月能突破200套，之后业主的心态就有希望慢慢企稳，价格上也会开始向高处波动。”

这个爬坡过程或许还很漫长。南京网上房地产数据显示，今年截至6月8日，南京全市二手房成交约2.97万套；而2021年全年南京共成交10.98万套。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟