严格规范回收资金用途

严格落实房地产市场调控政策，《通知》在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

《通知》明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人。强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域。此外，压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金。加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

两部门表示，将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

向市场传递积极信号

首批保障性租赁住房REITs项目正式落地，向市场传递了积极信号。

公开资料显示，深圳市人才安居集团是住房专营机构，已累计筹建各类保障性租赁住房15.8万套。该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟需长期、大额、低成本的资金支持。

深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，此次选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，所选取项目均已取得保障性租赁住房认定书，位于深圳核心区域或核心地段，产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且，项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

业内人士预计，保障性租赁住房REITs试点有望较快推进，更多试点项目将在未来一段时间落地。中国证券报记者了解到，目前不少企业在积极推进项目申报工作。

引导资金加快保障房建设

在业内人士看来，解决租购并举问题亟待好招实招，将保障性租赁住房项目纳入REITs试点，或能趟出一条资本市场支持保障房的新路径，有利于带动增量投资，盘活存量土地和存量资产，进而增加保障性租赁住房的有效供给。

目前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，形成了一定的债务负担。2021年6月，国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴。

专家指出，通过发行REITs可盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成“投资建设住房-REITs盘活资产-回收资金再投资”的良性发展格局。北京大学光华管理学院金融学教授张峥说，REITs将为前期开发建设投资提供退出渠道，有助于吸引社会资本投资于租赁住房市场，形成投资良性循环。另有业内人士表示，相比租赁住房企业直接IPO来说，实现“资产IPO”，即发行REITs可能是更便利的手段。（中国证券报）