今天是3月15日，我们第一期《北青购房锦囊》结合近期市场真实案例，一起聊聊购房时，遇到霸王合同该怎么办？如何防范开发商虚假宣传？
Q1:我们在新房市场上看到，合同中有霸王条款的现象比较普遍？为何会出现这种现象？
张星：民法上有一个重要原则就是法无禁止即可行，法律最大程度的尊重意思自治。平等主体之间签订契约，在不违反法律、不侵害第三方合法利益的情况下，可以自由的约定双方权利义务。但事实上，业主和购房人，与开发商并不是完全平等的主体，双方力量相差悬殊。房地产开发商拟定的格式条款可能存在不合理情况，业主签约则会很大程度损害自身权益，拒绝签约则难以购房，客观上存在一些这样的情况，这是卖方市场下的产物。
Q2:近两年购房维权事件比较多，普通人维权意识在增强。去年到今年，北京有新销售项目在销售期就遭遇维权，购房人对合同存在的异议提出进行修改，相关部门勒令开发商进行整改。您怎么看？
张星：如果购房人认为购房合同相关条款显失公平，可以拒绝签署购房合同。比如格式条款中出现规避开发商自身主要义务，剥夺购房人合法权利或者非法加重购房人的义务或者其他不公平条款的。也可以就购房合同中的不平等条款向政府主管部门提出异议，申请修订不平等条款。
Q3:新房市场近两年来虚假宣传屡见不鲜。业主在收房时常会发现货不对版，实际得到的与此前开发商宣传有所出入，表现在公共区域、园林、精装修等方面。
有些项目在销售过程中，“偷梁换柱”，更换园林、沙盘。有些项目在购房合同里将前期宣传的责任摘清，这种合同条款是否会影响购房人维权？
某项目更换沙盘前后对比图
案例1：
案例2：
相关法条
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条 消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告经营者、发布者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的，应当承担赔偿责任。
《反不正当竞争法》第九条规定：“经营者不得利用广告或其他方法作引人误解的虚假宣传。”
张星：这种合同条款约定是开发商对虚假宣传规避责任，或约定不明确。
这种情况下购房人就要注意做好前期的取证工作，如果购房人就开发商销售场地有相关沙盘、海报、模型等宣传展示进行取证，届时开发商交付的标的与宣传不一致的，可以根据其当初官方的宣传追究责任。但如果是销售人员的私下说辞或者单纯的宣传单，就很难证明虚假宣传的事实。
目前从实际案件来看，赔付情况比较复杂，全体业主共有的公共区域，比如会所，物业管理用房，公共设施等，具体赔付数额难以确定，大部分是进行区域占用腾退，或最大程度还原规划，保证全体业主居住的舒适胜，满足主观上的诉求，因而没有固定的赔偿标准。
如果违反规划，相关部门会对开发主体进行处罚，一事一罚，也会勒令整改。
相关法条
根据《商品房销售管理办法》房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
注意事项包括：
1、规划设计不能随意变更，须经规划部门批准、设计单位同意；
2、规划部门依法行政，变更须经听证程序、公示程序等，否则可能被提起行政诉讼；撤销行政许可；
3、随意变更规划，可能导致行政处罚；
4、需在时限内书面通知。
对于规划设计变更通知后的处理条款：
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人通知到达之日起15日内未作书面答复，视同接受变更。如果出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房：在约定期限内退款、支付利息（利率可选择约定）；不退房：应当与出卖人另行签订补充协议。
Q4:精装修的房屋，开发商在实际交付时与合同约定的条款不一致，用其他的条件或材质代替，这种也比较常见。购房人的利益该如何得到保障？
张星：开发商在合同中约定精装修房屋采用某种规格或档次的建材，但在实际履行过程中没有按照约定实施，出现以次充好等情况属于开发商违约，购房人可以依法主张赔偿。建议购房人在签约时仔细审查合同，将装修的每平米价格标准、装修建材的品牌、型号等指标清晰列明在合同条款中，降低装修不达标的风险。
Q5:关于商品房买卖纠纷的案件，从起诉到打官司结束大概需要多久？
张星：关于案件周期，各地区情况并不一致，就一审程序来讲，正常情况是六个月，但是有些地区案件压力大可能从立案到开庭就要等上近一年的时间。需要具体案件具体分析。
除了虚假宣传，霸王合同还有“侵犯业主权和其他业主权益”，“合同文本显失公平”、“开发商隐瞒事实和违规行为”等出现频率较高的问题。我们后续每周一期为大家进行专业剖析。
如果您有关于购房维权的问题，也欢迎联系我们。
文/张郁唯
编辑/刘洋-广厦
