北京2022年首次土拍平稳落幕 房企利润回归合理水平
北京青年报客户端 2022-02-18 10:52

2月17日,北京2022年迎来了首批次土拍现场竞拍,共有8宗地块拍出。

就在一天前,已有9宗地块(怀柔,丰台大井,昌平C-30,大兴黄村、西红门,通州,顺义马坡、平各庄,房山拱辰)底价成交,另有1宗石景山首钢园830、831地块流拍。

北京首次土拍报名参与竞拍房企有24家。2月17日,北青记者在现场看到,主要房企包括中海、保利、金地、华润等央企国企,民企绿城拿地积极,摘得了朝阳崔各庄、刘娘府、亦庄台湖3块地。

从最终土拍整体情况来看,拿地市场热度并不高,北京首次土拍整体较为理性平稳。

18宗地块揽金480亿 溢价率4.46%

北京首次土拍18宗地块,成功出让17宗,流拍1宗,共获得土地出让金480.225亿元。整体溢价率4.46%(17块地的总成交价/17块地的总起始价-1),根据数据显示,2021年北京第一、二、三轮集中土拍溢价率分别为6.41%、4.13%、1.04%。

2022年北京一批次供地情况表(2月17日)

2022年北京一批次供地情况表(2月16日)

比起去年下半年土地市场热度略有所回温。

18宗地块中,五环至六环供地8宗,占比44.44%,最多,其次是四环到五环地块有6宗,其中主要集中在南城大兴及亦庄,外加朝阳王四营地块。

可以看到,各主要城区都有供地,从拿地热度来看,昌平中关村生命科学园、朝阳崔各庄、王四营地块分别有10家、8家、6家主体参与竞拍,热度较高。其余地块竞拍较为平淡。

楼面地价稳中有降 房企利润增加

值得注意的是,此次土拍的拿地成交楼面单价有所下降,开发商拿地非常理性与谨慎。

同区位的新供地块相比此前地块的楼面单价有所下降。

可以看到,大兴西红门的拿地楼面单价下降最为明显,说明开发商对该板块销售信心有所不足,该板块的短板是缺少地铁规划。

拿地成本降低了,销售指导价不变,增加的是房企操盘的利润空间。刨除各地块在板块中的位置优势因素,从房企操盘回归合理利润空间来看,产品会更具有竞争力,后来者居上是大概率。

现房销售仅有一宗

首次土拍最大的特点之一是18宗地块,有9宗地块设置了竞现房销售环节。但最终土拍结果,仅绿城以43.47亿元+41000平现房销售面积竞得崔各庄地块。

较为戏剧性的是,昌平生命科学园地块在竞价环节有三家房企同时举牌最高限价,绿城、建发、中交,现场工作人员认定建发第一个举牌,绿城为此还提出异议。为此现场认定了一个小时,最终仍认定为建发。

结果在进入竞现房销售面积环节,无人举牌,最终昌平生命科学园地块被建发摘得。

首次土拍对楼市影响

首先,土拍市场热度平稳,没有对市场带来预期的改变,上半年货币相对宽松,房企有意愿拿地补充货值。

从土地市场也可以看出北京楼市分化严重,昌平、亦庄、朝阳关注度较高,其他区域关注度一般。

从去年开始,告别限竞房时代,500、600万的三居刚需产品市场供应较为紧缺,今年首次供地中,五环沿线临地铁的地块依然较少。给目前市场上在售的刚需新房项目带来销售窗口。

同板块,此次新供应地块拿地成本更低,对区域内在售新房短时间会带来一定的销售压力。

整体来看,房企及购房人都更期待北京二批次、三批次供地能有更优质的地块供应。

土拍掠影

9:10 崔各庄地块

开局战况激烈。此次朝阳的崔各庄地块,因有8家房企报名而备受关注。不久,竞拍正式开始,经过10分钟23轮举牌的线下竞拍,竞价很快便达到43.47亿地价上限,进而转入竞“现房销售面积”环节。

最终,经过55轮竞拍,绿城以43.47亿+配建4400 m²保障性租赁住房+41000 m²现房销售面积摘得地块。

据悉,该地块的最高竞现房销售面积为82146 m²,相当于小区的一半产品将以现房的形式销售。

目前区域在售新房有建发养云,和光悦府、龙樾合玺。

10:15王四营地块

王四营地块经过11轮竞拍,继金地+保利举牌42.4亿后再无房企举牌,最终拿下王四营地块溢价率为8.16%。

目前区域在售新房有保利锦上、融创壹号、中绿东岳府。

10:30 纪家庙地块

纪家庙地块是此次供地中唯一一宗二环至三环地块,销售指导价也最高。

竞拍仅8轮,中海报出57.12亿的地价上限后,进入竞“政府产权占比”的环节。从政府产权占比0.3%开始,中海与华润交替接棒13轮,最终华润以57.12亿+6%政府产权占比份额,获得毗邻三环丽泽商务区的入场券,同时也意味着纪家庙项目实际购买价格为10.25万/ m²。

该地块环线位置好,周边城市界面较差。

11:10 首钢园区824地块

该地块线下竞拍现场无人报价,最后由线上报价22.82亿的华润竞得。据悉,首钢园另一个830地块已流拍,早前仅有华润一家房企报名。

项目紧邻中海天玺。

11:30 刘娘府地块

中海新城和绿城之间竞争,经过10轮之后,绿城速战速决以40.17亿进军石景山,获得刘娘府地块。

该地块容积率仅有1.3,别墅社区,销售指导价9.15万/ m²。绿城做高端产品值得期待。

14:10生命科学园地块

昌平生命科学园地块的竞拍房企有10家,几乎将第一拍卖厅坐满。

14点10分开始,华润第一个举牌报出25.4亿竞价,不到十分钟,竞价达到27.715亿地价上限,期间中交和建发举牌尤为积极。

不过,即将转入竞报“现房销售面积”环节前发生了一个小插曲:在最后一次地价上限举牌中,中交、建发、绿城同时举牌,主持人判定为建发,随即中交和绿城提出异议。经过近一个小时的重新评审,还是判定建发为最后一个27.715亿地价上限时的房企举牌者。

有趣的是,历经小插曲后来到竞“现房销售面积”环节,无人举牌。至此,这块热门且具争议的生命科学园地块由建发收入囊中。

地块东侧为在售新房北清云际,此次地块是建发继望京养云后第二个操盘项目,利润空间合理,刚需产品打造能力如何要看最终产品呈现。

15:58 旧宫地块

中海首当其冲举牌喊价,随后无人跟进,即使主持人将阶梯竞价从2000万调低至1000万,现场依旧鸦雀无声。最终中海以24.8亿地价跻身旧宫。据悉,该地块中海计划建造京城的第三座叁号作品。

项目周边有德贤公馆、保利熙悦林语次新房。

16:15亦庄新城地块

现场无人举牌,最终由线上报价的最后一家绿城以14.76亿获得。

地块临近在售新房万科城市之光东望。

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感谢关注

文/张郁唯、宋欣

编辑/崔心悦

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