你pick哪个小区?
上篇稿件《郁姐鉴房|昌平600万二手房买哪?领秀慧谷、流星花园、公园悦府实踩!》发布后,有粉丝点菜,想让郁姐把其他几个重点二手房小区也点评一下。上周我们把回龙观二手房再细细看了一圈。
有粉丝问郁姐踩盘结束有什么感觉,主要可以概括为价格不低、品质一般,筛选不易。
600万总价,五、六环之间最高贷款额只能达到243万。二手房首套首付大概要付380万-400万以上,在昌平回龙观确实可选择产品有限,新房优势依然明显。
希望今年昌平供地地块竞争别太激烈,把利润空间留出来,保证产品的设计和品质,依然会非常抢手。
国风美唐:临铁配套齐,非典型性次新房
首开国风美唐北临回龙观东大街,小区共有三期,均价7万/㎡左右,主力户型为90㎡左右的两居和120㎡左右的三居。600多万能选择90㎡左右的大两居和小三居。
三期分别建成于2012、2014、2016年,一期由五栋11层洋房构成,人车不分流,二期、三期均为16层的小高层,人车半分流;
年代其实都不算久远,冬日里看二期三期的建筑外观设计颜色太显旧了,缺少美感。
三期均为集中供暖,一期水暖,二期、三期地暖;
物业为首开自持物业公司天鸿宝地,物业费一至三期分别为2.38元、2.68元、2.98元/平米。
社区周围的生活配套
社区周围的生活配套齐全,西侧与京都儿童医院一路之隔,南侧一期隔壁为霍营中心小学,附近没有大型购物商场但附近底商众多,日常需求可以满足。而且社区南北紧邻两个地铁站,社区一期距地铁8号线、13号线霍营站距离不到400m,二期距地铁回龙观东大街站不到300m。
小区一期内部环境
小区一期2012年建成,内部人车不分流,楼龄近10年,近距离观察会发现,有零星外漆脱落的情况。
一期的可售房源极少,上面这个户型还算不错,92㎡的南向两居,客厅带阳台,得房率在78%左右,售价660万。
二、三期园区及入户楼梯厅较为整齐
二期、三期的可售房源较多,我们主要看了南北向80、90㎡的两居或三居手枪户型以及南向两面宽的两居室。
二期这个96㎡一面朝南的手枪户型好一点的楼层市场价在680万左右,得房率80%。这个户型在房间里的体验感要好于看户型图。手枪户型这个价格确实不便宜,这种户型基本已经不会出现在新房市场里。
这个两面朝南的户型看着好一点,却也有美中不足,次卧的窗户对着墙,影响采光。这个户型82㎡,低楼层挂出售价610万。
三期90㎡的三室一厅,625万,C卧室面积较小,更适合用来做书房或储物间。这个户型整体功能性最强,不足在于仅一间卧室朝阳,客厅的窗户朝北,且开窗很小,客厅没有通透感。
最优户型出现!92㎡的全南两居,这个户型是所有户型中最舒适的,客厅面积够大,带阳台,卧室B也不受任何遮挡,全屋采光都很优秀。不过这个户型的价格在730万左右,已经超出了我们的预算。哭。
整体来看,国风美唐位置不错,普通小区,户型不给力。
紫金新干线:有规划潜力,高得房率洋房社区
看完国风美唐,有点失望。郁姐团队又来到了紫金新干线小区。社区目前分为南北两部分,分别为一期和二期,一期2009年建成,均价5.8万/㎡左右;二期2013年建成,均价整体要比一期高一些,6.2万/㎡左右。社区整体为8-10层的洋房社区,排列整齐,密度较低。
社区内部环境
紫金新干线社区经过这些年的不断发展,周边的生活配套也已经逐渐完善成熟。西南方向800m左右有12年一贯制的人大附昌平分校,目前小学、初中已经处于运营阶段,高中在建;沿回龙观大街向西1.5公里可抵达回龙观东大街地铁站,在社区一期北侧有地铁13号线支线一站,计划本月开始动工,建成后地铁站距社区200m左右。
地铁13号线施工公告
社区的主力户型为90㎡左右的两居和130㎡左右的三居,我们根据600万预算选了几个两居户型来给大家介绍。
91㎡的两居,得房率是惊喜--85%!这个户型乍一看一般,据中介人员介绍,是小区里唯一可以二改三的户型。具体操作就是,将厨房的非承重墙往东推,把现有餐厅的位置隔成一个小房间。餐厅的位置可以挪在厨房一侧。这个户型中间楼层价格大约在570万左右,性价比还是可以的。
82㎡的全南户型,总价555万,得房率86%,原本是两居室,客厅隔出了一间卧室,如果不隔还是比较舒适的,大部分家庭的活动主要空间还是在客厅,客厅的采光比较重要。
一期也有几个还不错的户型,
89㎡的南向两居,总价590万。106㎡两室两厅的户型,总价642万,得房率84%左右。
紫金书院即紫金新干线三期地块位于紫金新干线二期的西侧,项目自去年短暂的释放过一部分消息后便销声匿迹,据称是因为开发商之间的纠纷导致项目尚不能入市。郁姐又打探了一下,近期入市仍无进展。
紫金书院将补充一期、二期的产品,105㎡三居和140㎡四居室,也是一个较为值得期待的新房项目。
金域华府、融泽嘉园:高密度社区,社区管理有序
看过紫金新干线,郁姐团队来到了同样呼声很高的金域华府。
金域华府所在的1818街区为北京西城区旧城保护定向安置房项目,周围大多为西城区腾退居民安置房及当地原住民的回迁房,其中部分住房仅有使用权,无所有权不可交易;部分住房为二类经济适用房,交易前需要补缴土地出让金。
来到这个板块,城市界面整齐有序,28层、34层,各社区高楼林立,还是有种高密度的压迫感。
金域华府共分为三期,除一期的几栋两限房外,包括一期剩余楼栋、二期、三期在内的全部楼栋均为商品房,是区域内唯一的商品房住宅小区。
区域内医院、学校配套完善,社区西侧为以骨科著名的积水潭医院,一期配建的幼儿园为首师大附属幼儿园,附近还有北京一六一中学和北京育翔小学。
周边商业
金域华府一期2011年建成,二期、三期分别于2014、2015年建成,一期价格7万/㎡左右,二期、三期8万/㎡左右。开发商为万科,物业也为万科物业,一期物业费2.7元/㎡,二期、三期3元/㎡。小区人车分流、内部环境整洁、管理井井有条,有次新现代化小区的风范。
金域华府小区内部环境
门卫年轻小伙子耐心询问进入小区缘由,有人说物业服务人员年龄反应了物业服务的水平,是有道理的。
85-89㎡的两室一厅是金域华府600万左右可选的主力户型,总价大概在595-635万左右,价格根据楼层高低波动。整体来看户型布局还算合理,卧室B开窗较小,采光会受一定影响,整体得房率在76%左右。
融泽嘉园小区内部环境
看过金域华府后,郁姐团队去看了隔壁小区融泽嘉园的几个户型。融泽嘉园属于二类经济适用房,2016年建成,均价大约在6.5万/㎡左右。物业费2.3-2.45元/㎡。
这个88㎡的全南两居挂牌价在610万左右,同样户型80-81㎡面积的总价在590万左右。看看具体户型,三面朝南,客厅带阳台,卧室A南采光不受遮挡。
融泽嘉园二号院对望积水潭医院
看完这四个二手房小区,郁姐团队85后老年队率先pass了高密度社区,认为紫金新干线性价比还可以,待地铁建成、学校新增、新小区入市后,整个社区有明确可兑现利好。
95后小朋友把票投给了金域华府和融泽嘉园,单身青年对户型功能不敏感,显然更注重生活的品质感。
600万昌平新房买哪?整体看完,郁姐团队还是更留恋上集的流星花园和公园悦府。过了个元旦,发现公园悦府的挂价还在往上拱,站上7万/㎡来的猝不及防。
这位网友有眼光
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文/崔心悦
编辑/崔心悦