2021年财经国际论坛于12月17-18日在海南三亚举行。清华大学创新创业与战略系教授，文化经济研究院院长魏杰发表主旨演讲，针对目前房地产的需求收缩以及未来怎样解决等问题，魏杰表示，现在中央针对房地产所讲的三句话，主要是推动房地产消费属性，其办法就是抑制过热的资本属性，推动有效的消费属性。

魏杰表示，短期来看，房地产可能是影响我们需求的一个重要因素，房地产是一个非常特殊的产业，原因就是它的产品——即房子有两重属性，一个是消费属性用来住的，另一个投资属性确实能够增值保值，其两重属性导致了房地产的产业政策跟一般产业是不同的。这两个属性以消费属性为基础以及在此基础上才有所为的资本属性，两种属性当中不能让资本属性过度扩张，尤其不能让资本属性脱离消费属性，如果资本属性脱离消费属性，必然形成泡沫甚至导致整个经营风险的压力。

所以从去年开始，一个是中央对于抑制过度消费的资本属性做了大致调整，推出了四条对策，一是要求所有房地产商的杠杆率，必须保证在中央要求的水平上面，杠杆率划了三道红线，必须降到三道红线以下。二是金融机构给个人购房放贷以及房地产贷款要守住一个上线，不能超过所规定的上线。三是提出来房地产税将要开始试点推行，这个信号告诉大家，房地产要交税不要光思考资本属性。四是房地产商的资金全面监控，防止引发太多的烂尾，影响消费者的权益。四条对策核心内容是抑制房地产的资本属性，但是做的过程中有些地方过度，损害了房地产消费属性。因此今年经济工作会议，中央明确提出来，我们在房住不炒的前提下，还要注意房地产消费属性的问题，因为它影响了整个需求，所以给房地产提了三句话。

第一句话加大保障住房和租赁住房的建设，这是消费属性，这个既能够解决新城市人和年轻人住房问题，又能够推动建筑业以及相关产业的发展这是有意义的。第二，提出来商品房市场满足消费者的合理需求，满足购房者合理需求。什么叫合理需求？一个是刚需，一个是改善性需求，应该算是合理性需求。三亚非常适合养老，一个人有钱可以买得起房子，在三亚来买房子养老是不是合理性需求？如果是合理性需求，海南的限购政策是不是做调整？第三，房地产要健康发展跟良性循环，那就是从消费属性来强调它的健康跟良性循环。

魏杰认为，目前房地产行业有四件事情要做。第一件事情就是高杠杆高周转的发展模式将成为过去，未来将解决这个问题。第二件事就是房地产商必须尊重房地产经济规律，就是消费属性和资本属性这两种属性中间，消费属性为基础，不要在没有消费属性的地方盖房子，这样就出现泡沫和浪费了。第三件事，就是对于出现了风险的房地产商，要加快解决风险问题，坚持的原则就是市场化原则和法制化原则。第四件事就是一城一策，以房地产和一个城市的价值跟人口状况关系，中国的城市化已经出现很大差别，房地产如果统一来做的一定损害消费型的需求，应该一城一策。

魏杰指出，如果这四件事情能够做好，房地产大致上可以实现所谓的良性循环和健康发展。现在中央针对房地产所讲的三句话，主要是推动房地产消费属性，其办法就是抑制过热的资本属性，推动有效的消费属性，这个没有变化。

文/北京青年报记者 刘慎良
编辑/樊宏伟