不同小区不同生活方式~

不少粉丝跟郁姐反馈，昌平房价今年的上涨猝不及防。新房、二手房600万左右总预算，感觉不好选。

上周郁姐团队昌平踩盘，特意看了几个纯商品房二手房小区。各有不同，横向对比一下。总结点评在文末。

领秀慧谷：不临铁 要品质看C、D区

领秀慧谷在朱辛庄和生命科学园地铁站之间，分为A、B、C、D四个区。其中A、B、C三区于2011年建成，A、B两区是限价商品房，主打小户型，面积段在63-89㎡，主力户型为81-82㎡两居，单价5万多。

A、B区的社区整体感觉比较凌乱，人车不分流，谈不上品质居住。

82㎡的两居手枪户型是A区的主力户型，主卧朝南、客厅朝北，屋内的采光条件较差。进屋的空间体验感不太好。总价大概460万左右。

B区89的户型相对好一点，总价也高一些，贝壳网上挂价500万出头。

A、B区是限价房，购房者还需补缴转让费。据了解，一居室的转让费大概在15-18万，两居室的转让费大概在25-27万，三居室28万左右。加上中介费和税费，单价确实也不便宜。

相比较之下，领秀慧谷C、D两区是商品房，洋房社区，半人车分流，整体外观及小区环境都要上一个台阶。物业费2.48元/平，比较适中。

领秀慧谷C区部分在售房源

C区的这个两室两厅两卫的户型就很舒服了，北侧有落地窗，得房率高，户型比较方正，各空间都够大，南北两间卧室都带阳台，一层有在售500万出头，隐私感差，非落地窗。同户型好楼层要贵出超100万。

A、B、C、D四个区域底商业态比较丰富，超市、餐饮、药房、社区医疗机构、宠物医院等，可以满足日常需要。

领秀慧谷C区北侧通往朱辛庄地铁站有条路，目前没通，中介人员称未来会打通，如果打通，步行到地铁可行，对小区房价是个利好。从这幅图上看到，整个板块有产业、有商业，未来发展还是不错的。

天气不好，实拍待开通路段

流星花园：有烟火气的舒适洋房社区

看完领秀慧谷，郁姐团队来到了热闹的回龙观。实地了解了平西府地铁站的两个具有典型性的社区。流星花园和公园悦府。

流星花园2004年建成，小区由洋房、高层板楼组成。下午四点多，阿姨们就在小区里跳起了广场舞，很有生活气息。楼龄快20年，但外立面的贴砖依然整齐、无明显脱落，整体看上去比较规整。物业费便宜，1.7元/平。

小区内部人车不分流

流星花园最大的亮点在于户型设计，得房率高，并且有些户型有大阳台。

小区内部的户型涵盖一至四居，单价5万+，目前市场售价大概在470-990万，我们挑选了几套600万左右的户型带大家看看。

100㎡的两居，一梯四户，总价555万，客厅朝西，南侧两房间的阳台联通，整体方正，居住的舒适感不错。

郁姐实拍通畅的大阳台、高层景色也不错

这套115㎡的三居室南向两面宽，低楼层所以单价、总价较低，据中介介绍正常这套房源的价格大概620万左右。同户型还有125㎡的三居室，各空间尺度感更佳，挂价725万。

流星花园、公园悦府两小区均位于成熟住区回龙观的核心位置，两小区中间隔了马连店家园和新房项目奥森春晓，相距不到一公里。两项目均能享受到地铁8号线的便利出行。

可眺望奥森春晓工地

公园悦府：地铁上盖次新房 业主预期涨到7万+

相比较前两个小区，公园悦府就显得很高冷了。

进到小区里面，园区非常整洁，塑胶跑道，人车分流，有很多小朋友在外面活动。公共空间管理很好，是现代品质社区的模样。物业费也贵一些，3.74元/平。

公园悦府一期共有1500户，小区整体建在地铁及商业之上，地上两层为底商，三层为地车厂，地上四层开始才是社区业主居住的一楼。整个小区地势高，视野比较好。社区亮点是有一个5万方的社区花园，还有球场等供业主休闲娱乐的空间。

三层车库

社区花园

相比小区的整体环境，户型就一般了，得房率不高，室内居住空间比较紧凑，单价高。

81㎡的两室一厅，这个南向2.6米的卧室面宽，放张床就很紧张，快没有转身的空间。

卧室A

这个户型比较适合两口之家。人多了加上生活杂物多了，居住舒适感不好。

90㎡的两室一厅，两间卧室朝南，客厅朝东，厕所和厨房的门紧紧相对，户型太一般。

回龙观区域配套就比较齐全了，一公里有包括物美、盒马在内的大小生鲜、生活超市，三公里范围内的幼儿园、小学教育资源丰富，两公里内还有三甲医院北京积水潭医院回龙观院区，整体的生活配套是比较方便完善的。

公园悦府商业综合体目前正在建造中，目前商业中心已经确定引入万达影城和七鲜超市，预期明年开业。

毋庸置疑，有一个大型的商业综合体在家门口很方便，冬天遛娃也方便，家人朋友相聚也方便。也正是有这样一个商业综合体，公园悦府的业主们觉得对未来小区单价再上一个台阶非常有信心，“过7万不难”。

最后总结一下，三个小区总价600万房源的PK结果。

1、其实三个二手房的物业费即反映出小区整体的品质了。所以物业费太便宜了不是好事儿，这是二手房普遍面临的问题。

2、流星花园总价低，配套完善，户型好，适合家庭购房人群，踏踏实实就买套房好好生活，不指着折腾房产换来增值空间的购房人群。毕竟流星花园楼龄快20年了，现在买入，未来还是要面对楼龄老化带来的一系列问题，升值预期差一些。

3、整体来说，600万买二手房主要都是8、90平米的两居室，从功能空间上不如市面新房做到三居。

公园悦府的两居室内得房率感觉比较低，面宽和空间尺度也一般，更适合小两口或者追求品质生活的单身贵族。从升值保值角度来看，房子新确实是一大优势。

4、领秀慧谷各种综合指标平平吧，优选C、D区。

踩盘当天天气不好，6点结束后，天色已黑，公园悦府对面的马连店家园也黑漆漆的。

据说，大厂还在加班中，夜里才会灯火通明。郁姐团队了解到，北城新房的售楼处也适应北城的生活节奏，营业到凌晨。

好吧……这也是北城生活的特色。

如果你有购房问题，欢迎联系郁姐～

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文/张郁唯

编辑/崔心悦