短短几个月时间，已经有近十人，从刘飞的微信同事群中默默退出。这些人去了什么地方，刘飞没过问。每天早上九点，他还是会准时坐在门店，即便少有人来光顾。

作为北京的一名房产中介，刘飞入行仅半年，便感受到了浓浓的寒意。“当初转行时，以为房产中介很赚钱，卖一套房就能拿十万。现在发现，根本没那么简单，二手房真的难卖。”

楼市下行期，行业低温以风卷残云之势，横扫了整个中介群体。刘飞的感受并非个例，近期，多家中介品牌陷入闭店、裁员风波，头部选手贝壳也未能幸免。从上海，到杭州、成都、厦门等多个城市，贝壳的裁员行动悄然进行，行业被低气压所笼罩。

房产中介靠楼市吃饭，但今年九月份，全国商品房销售面积同比下降15.6%，为近7年来最大，甚至冷于14年市场下行期。二手房方面，市场更是跌入“冰点”，北京成交面积同比跌27.94%，上海和深圳同比分别下滑62.16%和78.33%。

“蛋糕”正以肉眼可见的速度缩小，但入局的人却越来越多。除了中原、我爱我家等传统中介品牌、贝壳安居客等信息平台，各路互联网巨头也摩拳擦掌，有“下海”抢食之意。此外，杭州、上海等地相继推出官方平台，数次激起“去中介化”的风浪。

随楼市野蛮生长二十年的房产中介，正来到十字路口，谁会先一步出局呢？

连续四个月没“进帐”

楼市风暴袭来，最先受到冲击的，是那些势单力薄的中小房产经纪品牌。

“下半年以来，市场成交不好，我们好几个区进行了门店整合，仅昌平区就关了好几家。”十月末的北京冷风萧瑟，张力作为某房产经纪品牌的区域总监，每天心情颇为沉重。

去年疫情缓和后，北京楼市迎来了一波升温，加上今年上半年学区房的催化，市场形势看似暖意融融。张力所在的公司趁势扩张，从丰台区一路开到大兴区、海淀区、房山区。他们不愿放弃自主权，没接入贝壳系统，想靠较低的佣金率大干一番。

没成想，楼市的变化速度像一阵风，经历几波学区房乱象整治后，北京二手房市场明显退烧了。今年三季度以来，银行放款难的现象在全国各地出现，北京也不例外，虽不像华东、华南等地那般剧烈变动，但银行额度紧张、购房者排队的现象持续存在。

张力明显感觉到，虽然有来看二手房的人，但成交量明显下降。新房方面，前两个月还有开发商来合作，借助渠道卖房子，但最近这部分来源也变得不稳定了。“有的开发商还会给两个点左右的佣金，一些房企想节省费用，缩减了渠道方面的开支。”

市场整体遇冷，中介门店的成交量首当其冲。“公司在昌平有个店，持续三四个月没有业绩，一直赔钱就关了。”张力称，这些被整合的门店，多数人员培训不到位，在激烈的市场竞争中败下阵来。而一些中型门店，一年运维成本便近百万，收支也较为紧张。

与门店倒闭同时存在的，还有经纪人的大量流失。据刘飞观察，身边有同事好几个月没成交，业绩惨淡，坚持不住就主动离职了。“我们前三个月有5000元底薪，还可以支撑生活，以后便只靠成交的提成。连续数月颗粒无收，离开也是正常现象。”

这些中小经纪品牌的处境，某种程度上也是市场竞争使然。

当下，贝壳平台上囊括了链家、以及大量腰部品牌，而那些单打独斗的小公司，虽能在市场上分一杯羹，但无论硬件还是软件，都不太占优势。刘飞称，公司没有对外展示的房源网站，只有内网供员工使用，在线上化成为趋势的今天，这无形中丧失了很多客源。

相较于头部房产经纪品牌，中小型公司在人员及管理上也不尽规范，加速了其被市场淘汰的进程。“最近离职的同事，除了业绩不好主动离开的，还有因违规操作被公司开除的，比如走私单。这些记录会上传到经纪人信息卡，相当于给自己断了‘后路’。”

大鱼小鱼都“缺粮”

如果说，优胜劣汰是市场的正常现象，但当下整个中介行业都在“大撤退”。

最新被曝出调整架构的是老牌中介中原地产。据悉，近期中原地产内部下发文件称，受市场持续低迷，为了保留核心资源渡过寒冬，集团决定调整内地业务规模与架构，所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩，目标在第四季度达到收支平衡。

有上海业内人士称，上海中原确实在关停部分门店。除此之外，合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波等中原多家分公司，同样在削减经营规模，准备“过冬”。

与中原同在“风暴眼”的，还有房产经纪头部平台贝壳。在某职业社交平台上，关于贝壳裁员的消息此起彼伏，从广州、武汉、深圳、上海，到杭州、成都、厦门等多个城市，许多贝壳员工曝出自身经历，一些人称“属于低绩效的法定赔偿额度内优化”。

在回应上海裁员风波时，贝壳方面表示，“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。 ”

除此之外，之前有房企不甘心“受制于”渠道，打造出自有房产经纪品牌，现在似乎也碰到了“硬骨头”。譬如，被龙湖集团寄予厚望的“鹅塘”，成立一年来大肆扩张，但其在包括重庆、武汉、长沙等多个城市，开始进行战略收缩、关店转让。

种种迹象显示出，当中介行业遭遇楼市调整期，正在进行一场大洗牌。

深圳市房地产中介协会在7月底开展过一项调查，结果显示，一些大型房地产中介机构美联、链家、中原、世华均已关停部分门店，以减少开支、保存实力。

如果将时间拉长到1～9月，今年深圳市累计关停房屋中介门店达642家。深圳市房地产中介协会数据显示，截至9月30日，调研群体中有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2%。

贝壳找房前董事长左晖曾表示，过去多年间，房产经纪行业整体获得数倍成长，但有很多品牌依然在当“猎人”，只看短期不看长期，还在拼规模和概率。门店处在产业链非常弱的地位，门店的店长、店东和经纪人是产业链上最重要的人，但也是低收入的人。

据行业大数据分析，房产中介门店年均GMV达到5000万是温饱线，年均GMV 1亿以上为中产线。而据贝壳方面的数据，截至2020年末其平台连接门店总数量超过4.69万家，其中超30%的门店跨越温饱线，这个比例2019年只有19%。

由此可见，在当下的房产中介行业，连温饱线都没跨过的门店，才是大多数。市场下行期，成交量大幅下降，继续扩张或保持规模，会带来更多亏损，关店裁员也便成为必然。

“僧多粥少”市场混战

房地产行业整体的“蛋糕”规模，正以不可逆的势头缩小。

国信证券认为，住宅开发处在从成熟期向衰退期演变的过程中，从行业总量上看，蛋糕无疑是在逐渐缩小的。基于城镇化率、总人口、人口结构等，预计未来十年年均商品房需求面积在12亿平方米左右，相对于2016至2010年的峰值有所下降。

受此影响，中介行业收缩规模；但另一边，觊觎这碗粥的人一点也不少。

天眼查App显示，10月25日，快手全资子公司成都快购科技有限公司发生工商变更，经营范围新增房地产经纪业务。景晖智库首席经济学家胡景晖认为，快手对标或模仿字节跳动，垂直进入房产经纪领域，是大概率事件。

不久前，字节跳动旗下北京好房有幸收购北京福旺100%股权，后者为北京金色麦田房地产经纪有限公司旗下公司。据幸福里内部人士透露，上述收购标的实际是一个“空壳”公司，此举是为拿到房地产经纪人牌照，这意味着，字节后续可自建经纪人团队。

腾讯、京东、阿里巴巴等互联网巨头，也在以各自方式“侵入”房地产行业。去年，京东的“自营房产”业务落地，主营业务包括线上用户提供线上选房、线上下订和交易等。据悉，目前其线下品牌“好房京选”已有超3000名经纪人。

在房产经纪陷入寒冬之际，资本巨头接连押注，被业内认为释放出一定的积极信号。

从国际经验看，中介行业大规模发展，多是在二手房交易量超过新房、存量市场到来时。贝壳研究院认为，当住房存量和住房自有率达到临界值，越来越多的人通过二手房解决居住需求，且交易复杂度不断上升、交易风险管理更加重要时，中介服务才成为“必需品”。

反观我国，则是新房、二手房市场交织前进、直营与加盟模式齐头并进。“我国中介行业的变革速度非常快速，压缩式地完成了其它国家半个世纪走过的道路。目前来看，这种变革远远没有结束，未来仍然充满各种可能。”上述研究院称。

未来，新房市场收缩，但二手房交易将成为市场重要的组成部分。贝壳研究院预计，二手房供给总量将从当前年均约420万套上升到约600万套，二手房市场份额将提升超过10个百分点。

（文中刘飞、张力系化名）

编辑/李桁