延期挂牌、终止出让、多幅地块底价成交后，上海第二轮土拍虽趋冷但表现稳定。

10月13日，上海第二轮集中供地落下帷幕，最终41宗地块全部成交，其中包含14宗征收安置房地块、7宗保障性租赁住房地块，总成交额538.37亿元。其中，20宗涉宅地块合计成交金额480.07亿元，平均溢价率2.92%。

11日，上海首日土拍共成交23宗地块，成交额70.89亿元。2幅宝山顾村老集镇“城中村”改造地块率先出让，最终由本地房企大华集团以总价13.07亿元将两块纯宅地收入囊中，均为底价成交。

此外，当日上海市21宗动迁安置房、保障性租赁住房等保障性住房地块集中成交，总成交金额57.8亿元，涉及区域包括静安区、宝山区、浦东临港自贸区、浦东新区、松江、奉贤、金山等6个区域。

回暖出现在土拍的次日，9宗商品房用地成功出让，成交总价超228亿元。其中4块在青浦，2块在杨浦，另嘉定、奉贤、金山各一块。

值得注意的是，上海拍地新增的“随机值”机制被首次触发。当日，此轮供地中报名房企最多的奉贤地块触发了新增的“随机值”机制，6家房企现场报价后，因两家房企书面报价相同，引发了系统生成随机值，随机值为145216万元。

最终因价差最小，中铁置业以14.48亿竞得地块。如果没有触发随机值，按照首轮拍地规则的平均值计算，最终竞得企业将会是上海奉贤城乡建设投资开发有限公司。

10月13日，上海二批次土拍收官日，本轮土拍最后9幅地块成交，成交总价合计239亿元，最高溢价9.02%。

9块地中，有5块在临港自贸区、2块在徐汇、另闵行梅陇、浦东惠南各有1块。其中，3宗地块封顶进入一次性报价，5宗地块底价成交。闵行梅陇地块也在一次书面报价环节中，触发了随机值。

由于规则完善且首轮土拍市场就较为稳定，总体来看，上海此次土拍较首轮降幅不及其他城市那样显著，平稳收官。

成功出让的涉宅用地合计20幅，出让面积超113.55万平方米，成交总价约480.57亿元，溢价均稳定在10%以下，成交总价保持稳定的同时，也稳住了地价。

其中，成交总价最高的是青浦徐泾地块，总价63.95亿元，溢价9.85%，由路劲象屿招商联合体拿下；成交楼面价最高的是杨浦江浦社区地块，成交楼面价68060元/平方米，由上海城建斩获。

不过，与首轮揽金852亿相比，上海第二批集中供地确实出现了明显降温，并出现了延期挂牌、终止出让、多地块底价成交的现象。

中指研究院认为，造成此种现象的原因一方面是受到房企资金压力影响，银行贷款政策收紧，房企回款压力大，同时融资渠道收紧。因此房企拿地意愿受抑制，拿地更趋向于理性。

今年第三季度临近时，房地产调控的焦点转向土地端，二轮集中供地出现了不同程度的延期或暂停。

上海同样如此，延期一个月后，于9月13日发布第二批集中供应住宅用地信息，彼时计划供应48宗地块，涉及27宗商品住宅用地，起始出让总价约为574亿元。

规则上也较首轮做了些调整：在严格竞买主体资金来源的同时，竞价规则上引入了随机值机制。

临近地块公开出让，10月8日，上海土地市场发布公告称，受规划调整影响，终止上海松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号在内的7宗商品住宅用地出让活动，而这7幅地块均位于崇明、宝山、松江市郊，为商住或商住办混合用地。

终止上述7宗位于松江、崇明等市郊地块后，上海第二轮集中供地共41宗地块，其中20宗为涉宅地块被10多家房企竞得。

从拿地房企来看，万科、华润、中海等继续缺席上海土地市场，首轮土拍中表现积极的碧桂园、金地等品牌房企本次也无斩获。

而与首轮土拍一致，本地国企拿地比重依然较高，像上海城开、上海城建、上海城投、临港、徐房、新长宁等地方国企拿地比重高达40%，成为本轮土拍的大赢家。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，其实在其他第二批集中开拍的城市中，不乏央企国企不断拿地的案例。在综合实力比较强的背景下，不排除这类房企开始逆势加仓，在下一轮行情中迎来企业再一次壮大。

另外，房企抱团拿地比重也明显提升，上海此轮土拍有6宗土地是以联合体的形式拿地的，较首轮明显增加。其中龙湖联合体势头强劲，底价拿下2宗地，保利置业、仁恒越秀联合体、招商蛇口联合体各得1宗。

实际上，目前房地产行业秋风四起，融资趋紧，违约事件屡屡发生，民营房企联合拓展市场或者“躺平”都是保守策略。在此背景下，土地市场的高溢价时代也将一去不复返。

克而瑞研究中心团队认为，考虑到重点城市土拍规则均已向京、沪看齐，接下来土地市场的高溢价时代将一去不返，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态，“稳地价、稳房价”调控效果显现。

编辑/宋欣