房地产最困难的日子也许正在见底
近期，国际评级机构标普接连下调了包括恒大地产、新力控股、花样年、鑫苑置业、建业地产、荣盛发展等多家地产公司的评级级别及评级展望。
今年以来，在“三道红线”、“两个集中”以及房贷五档管理等政策压力下，企业销售增速下滑，投资增速下滑，短期偿债压力加大。近期市场对于地产风险的担忧明显加大，甚至有“中国式雷曼时刻”的声音出现，房企频频被机构下调评级似乎已变得屡见不鲜。
国庆节前，央行适时发声，一周内两次提及房地产市场“两个维护”，传递维护市场健康发展的积极信号。对此，华西证券指出：“这是央行对近期地产风险暴露程度加大的正面回应，表明了央行呵护金融市场、地产市场稳定的决心，也表明了央行在密切关注这方面的变化。”
外围环境影响大，房企评级扎堆下调
房企被贴上了“负面”标签或与整个行业展望的调整密不可分。据亿翰智库统计，受境内融资环境收紧影响，自今年7月至9月27日，三大评级机构之一的穆迪已对10家中资地产商采取了评级下调或展望下调，同时于9月1日发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，反映了穆迪对于未来6-12月行业基础业务较为悲观的预期。
市场分析人士指出，下调评级是当前行业整体面临的问题，近期政策调控，很多企业债务压力较大，金九银十的销售数据表现不佳，尤其是流动性的问题使评级机构更加谨慎，从评级角度来讲会比较悲观。
尤其近期新力、花样年等房企债务违约问题频发，资本市场悲观情绪过度发酵。受整体趋势拖累，部分发展良好的房企惨遭“误伤”，也被下调了评级，10月12日晚，标普将中南建设评级B+下调至B，展望稳定。在此番评级下调中，标普的理由是销售增速放缓、土地储备不足、融资渠道收紧等。
不过，评级机构也并非不看好房企的后续发展。例如，标普对中南建设的展望维持稳定肯定了中南建设在现金流管理及短期债务偿还能力等方面的成效。标普认为，尽管公司销售及土储情况有所弱化，但依然给予公司未来稳定的展望。这表示其对公司应付短期债务的能力有信心，截至2021年6月30日，公司扣除受限资金后拥有215亿元在手现金，足以覆盖其短期负债。
事实上，中南建设一直坚持不依赖有息负债的发展模式，公司有息负债与年度经营规模比值一直在行业保持最低位置。截至2021年6月末，公司有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。公司整体负债少，偿债能力强，现金流量和授信额度充裕，进一步为公司平衡财务风险提供了坚实基础。数据显示，中南建设上半年经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍，货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，经营活动产生的现金流量净额为24.12亿元，比去年同期增长了18.6%，同时公司剩余授信额度达1425亿元，再加上境外美元债余额仅为4.8亿美元，年内并无需要偿还的美元债，风险总体可控。
纵观房地产市场，以中南为代表的走长期主义路线的房企并不在少数，评级下调等短期的行业阵痛期只会加速房企优胜劣汰，未来的“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健。今年年中，中南建设管理层提出“防三高”的审慎经营导向（“高血压”代表流动性、“高血糖”代表杠杆和规模、“高血脂”代表利润），以及未来围绕卓越运营、卓越建设、卓越服务“三个卓越”战略提升公司竞争优势，中南的各项举措符合监管要求和政策趋势，自然受到的影响也相对较小。
一周两提“双维护”，市场情绪持续修复
除了行业内的市场出清，面对近期地产风险暴露程度加大，央行也出手定调：一周内两次提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。这表明了央行对于呵护金融市场、地产市场稳定的决心，避免出现系统性金融风险，市场悲观情绪得到缓解。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“央行房地产金融工作座谈会及时发现市场新情况、新问题，务实高效、深入人心，对于四季度房地产市场有积极的作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，未来金融方面将围绕‘调节奏’‘保稳定’两个关键词进行。当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展，未来房企的压力也将得到一定程度的缓解。
另外，从历史经验来看，尽管政策松紧程度不一，但房地产调控往往遵循经济及楼市下行政策偏松、经济企稳及楼市升温政策趋紧规律。目前楼市投资快速下行、个别房企流动性问题引发的行业信用风险持续升温，叠加消费端疲软，市场对房地产行业政策调整预期有所升温。
国信证券也在研报中指出，目前地产板块正迎来“三重修复”，四季度地产板块行情值得期待。研报认为，当前已接近暴露期尾声，未来地产行业将迎来利润率、信用、行业估值的三重修复。
综合来看，房地产最困难的日子也许正在见底。
编辑/张郁唯
