博弈的买方与卖方
在深圳二手房交易量创下十年同期新低的八月，陈园一口气完成了自己的换房大事。在买家和卖家之间来回切换身份，陈园算是亲历了冰点时期的深圳二手房市场。
据深圳市房地产信息平台数据，八月份深圳二手住宅过户量是2043套，低空掠过两千大关，并且延续了4月份以来二手房成交量下跌的趋势。参照深圳近年的月度数据，二手住宅过户量5000套一般被业内视为荣枯线。而2000套则意味市场已来到冰点。
陈园的置物目标很明确：福田区梅林或者上下沙一片，大社区、安静、各方面配置好，最好是次新盘。不过，看过一轮楼盘之后，她很快放弃了这个想法。
梅林片区有个大型居家高层社区翰岭院曾经还颇符合陈园的要求。该小区政府参考单价是76100元/平方米，中介给到的消息是市场成交价在8万元/平方米左右。不过陈园遭遇的业主都开出了远高于市场水平的11万元/平方米-12万元/平方米价格，并且不愿意降价出售，“业主不急卖，都处于观望状态，所以不愿意跟你讲价。”即使有愿意下调价格的，最后总价与陈园预期的市场价还是差了近200万元。
根据乐有家统计，今年上半年，深圳二手住宅成交价同比依旧保持一定的涨幅，虽然涨幅从年初的37.17%已经缩小到年中的8.9%。不过，另一项数据也表明，有过半卖家下调了房源报价。
兜兜转转，陈园还是回到与市区临近的盐田区购入了一套住宅。这次，她以市场行情低迷为缘由，将价格压低了超过100万元，议价将近10%。
另一方面着手卖房。陈园挂出去的是一套67平方米的小户型，小区参考价是38200元/平方米。楼盘放出去一个月后，陈园明显感到二手房市场的氛围变了。去年她父母在这个小区挂出去一套大三房的房源，不到两个星期就成功售出。
“咻一下就卖掉了，每天都有很多中介打电话给你说要看房，而且每一波过来看房的人都会想要买。”陈园回忆。相比之下，此次看房的群体以刚需为主，虽然人数没有骤减，但是讨价还价的人一下子多了起来。
按照参考价计算，这套房子的总价在260万元左右，不过陈园心里的预估价是310万元，305万也行。不过，不少买家只愿意在参考价基础上上浮一点，开价270万到275万元。
因为急于卖房，焦虑中，陈园也在不断下调自己的底价，“有一两个星期的时间，我觉得能290万、300万卖出去也挺好的”。不过，在耐心等待了一个月之后，陈园最终以最初期望的价格成功将房子转手。
退潮的地产中介
二手房市场低迷，随之受到重创的就是庞大的地产中介群体。
据深圳市房地产中介协会发布的《深圳市房地产中介行业2021年半年报》，2021年上半年深圳新增备案机构环比下降30%，同比下降34%。另外，从业人员同比流失了11.8%。
入行两年、去年业绩曾排在门店第二的地产中介林飞回想起2020年深圳二手房交易市场的繁荣，那时候她所在门店的中介们一个月成交一单基本不成问题，甚至在去年六月，她一个星期内就促成了两笔买卖。如今，她所在门店很多同事已经半年没有开过单了，而她上一笔达成的交易还是在2个月前的6月底。谈起楼市惯常的“金九银十”，林飞表示不抱希望，“今年估计没有’金九银十’了。”
她告诉经济观察报，门店里有15名同事离职，走的人比留下来的还多。离职的大部分是刚入行不满一年的新人，但是也有从业多年的“老人”。而这么大规模的离职潮，自从她2019年入行之后，还是第一次见，“今年淘汰出局大部分人”。今天上班时，她发现街道上并立的五家中介门店中，已经有一家关门歇业。
目前林飞手上挂着的二手房只占以往的3成，近7成业主决定将手中的楼盘改为租盘。市场仿佛被冻住了。林飞告诉经济观察报，目前市场上缺钱的业主愿意降价出售，不缺钱的业主则抱着“能卖就卖，不能卖也无所谓”的心态惜售。而以往缺钱的买家可能会借钱购房，现在也都放平心态不买或者等着降价。
另一位从业超过6年的资深中介张鹏反映，每天前来咨询的客户依旧很多，但大家主要咨询的话题是以后的市场行情，询问过后便继续观望。
买卖双方都不敢轻举妄动，市场陷入停滞。据乐有家的统计，上半年深圳二手房源平均成交周期为114天，相比去年下半年，成交周期拉长了14天。
面对如此市场行情，林飞并没有应对之策，只能多学习专业知识，没工作时在家里辅导孩子写作业，而张鹏已经将重心转移到租房市场及短视频。
层层加码的政策调控
此次深圳二手房市场遇冷已持续近半年，究其原因，是全方面的政策围堵。“2·8参考价”、严查资金来源以及信贷利率上调，深圳相继出台的多重政策从最关键的资金层面卡住了不少购房者的咽喉，一起给去年热闹的二手房交易市场泼了一盆冰水。
今年2月8日，深圳市住房和建设局发布关于建立二手住房成交参考价格的通知。通知在公布了全市3595个住宅小区二手住房参考价格的同时，提出要引导商业银行合理发放二手住房贷款。也就是说，此后商业银行将根据参考价格来完成二手房贷款。
由于目前深圳二手房市场成交价普遍高于参考价，意味着购房者需补足两者之间贷款的差额。商业银行按照参考价发放贷款，也就相当于变相提高了首付款的门槛。
陈园虽然觉得参考价不能反映真正的市场行情，但是在换房过程中，她却深切感到处处受制于参考价。参考价以限制银行贷款的形式，左右了不少买家的选择。
陈园此次之所以能在二手房市场低迷时以略高于市场的价格抛出楼盘，原因就在于该房子的参考价高于周边小区。其实当时买家看中的是隔壁小区另外一间不管是楼层、朝向、价格、装修都更胜一筹的楼盘，然而，隔壁小区的政府参考价是32500元/平方米，比陈园房子低了近6000元/平方米。综合下来首付款达不到买家的预期，最后买家只好转向陈园挂出的楼盘。
而陈园在购入新房时，也被参考价绊了一跤。原本她中意的是小区一期另一套精装修的房子，但是由于旁边有公寓，一期住宅整体参考价被拉低。权衡之下，她选择了小区三期另外一套户型相似，但是装修相对简单的房子。因为它的参考价比一期的高了近1.5万元/平方米，综合下来在首付款上陈园可以少交至少100万元。
伴随着实际首付款资金比例提升的是对购房款的严查。“2·8参考价”出台后不久，3月深圳又迎来了信贷严查风暴。据悉，监管部门要求各大商业银行加强对消费贷、经营贷流入房地产市场的排查。
经济观察报梳理之后发现，目前四大行深圳分行都要求首付款资金至少80%来源于购房者本人或者直系亲属，此外工行和建行对于近6个月新增的消费贷，都要求提供结清证明。
资金严查无疑成了悬在购房者头顶上的达摩克里斯之剑。为了避免被查出资金不合要求，部分购房者从别处筹措的资金，会通过多次转手最终才汇入本人账户。而如果被发现资金不合规范，则可能无法完成贷款。
进入5月，深圳多家银行开始调整房贷利率，而且上调幅度基本一致：首套房贷款利率上调15个基点，执行LPR+45基点，也就是首套房贷利率从4.98%上调至5.10%；二套房贷利率上调35个基点，执行LPR+95基点，意味着二套房贷利率从5.25%上调至5.60%。目前五家大行深圳分行的房贷利率已经全部上调。
根据美联物业的计算，按照借贷500万元，年限30年，通过等额本息的方式还款，在房贷执行利率上调后，首次购房家庭每月还款金额的增加值为1093.76元，30年的总利息增加约39万元。
不过美联物业的分析也指出，深圳的房贷执行利率即便在加点之后，依然处于国内较低水平。以深圳目前的人均收入及房价水平，该数目在可接受范围内，因此房贷执行利率上调本身，对市场的影响有限。
林飞也表示，信贷利率上调对刚需群体影响不大，最后房子的升值空间会跑赢利息。但是每个月增加1000多元的房贷，对陈园来说还是一笔额外的负担。
二手房参考价拔高实际首付款比例之后，信贷严查与利率调高则相继堵上以往资金监管方面的不足。多管齐下，政策催促着买卖双方在参考价基础上重新协定合理的市场价。而此刻停滞的市场也可视作双方在博弈中互探对方的底价。
一二手房联动调控成大势
值得注意的是，在今年2月份深圳政府出手调控二手房市场后，5月20日深圳市住房和建设局发文限定新房最高售价。根据《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公务销售价格指导工作的通知》，新房包括商务公寓的批准售价不得高于上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；甚至规定新房最高精装修价格为6000元/平方米。
另外，8月29日深圳重新发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告中明确表示，下调本批次住房销售限价。其中第二批次用地普通商品住房销售限价要在原限价基础上下调3%-9.2%,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。以龙华区民治街道地块为例，建成后普通商品住房销售最高均价将从7.57万元/平方米降低到6.98万元/平方米。
从指导开发商报价到强化“房地联动”，深圳在新房限价上已经释放出了超强音。而结合之前频繁的二手房调控政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前深圳新房和二手房价格联动控制的机制已经形成，价格再次反弹的可能性不再存在。
深圳房地产市场长期一二手房价格倒挂。业内人士普遍认为，一二手房市场长期倒挂，最终会导致社会哄抢一手房，如果一手房抢不到，资金便涌入二手房市场，最终两者联动上涨。
据乐有家的分析，由于今年上半年深圳一手住宅受限价政策影响，大部分出售均价低于同区域二手楼盘，为此导致购房需求纷纷涌向新房市场打新。
因此破题之方只能是两者共进退。“如果新房二手房都不允许很明显的上涨，楼市就形成了闭环，这样才能达到我们想要的调控效果。”李宇嘉告诉经济观察报。
与此同时，中国城市经济专家委员会副主任宋丁也认为，目前深圳一二手房以及其他类住房联调联控的基本态势不会改变。不过，他补充道，考虑到刚需群体的需要以及市场遇冷时间较久，未来无论是市场还是政策层面，可能都会有微调来提升交易活跃度。
（应受访者要求，文中陈园、林飞、张鹏为化名）
来源/经济观察报
编辑/樊宏伟
