3月25日，天坛府举行了入市发布会。东城新房、南二环12万的售价值不值？不禁令人想起位于东南三环的分钟寺三兄弟，近12万的售价，还好吗？

记者查阅网签数据显示，分钟寺三兄弟中东叁金茂府、世茂天誉年初开盘。其中东叁金茂府北区开盘共批准销售套数为497套，已签约74套，成交均价10.6万/ m²。

一般而言，网签有滞后性，根据金茂口径，东叁金茂府一期开盘热销35亿。记者近日走访售楼处了解到，目前北区125 m²户型基本售罄，145 m²还有少量房源，175 m²可选。

世茂天誉建委网站尚未显示成交，只有少部分房源显示已预定，大部分房源呈现灰色状态。

合生缦云称要开盘反复多次，目前依旧没有开盘，疑似蓄客不足，预计样板间近期开放。

总结而言，分钟寺三兄弟中三个项目金茂处处抢先，小户型产品销售情况不错，但明显到了1500万以上总价区间后劲儿不足，二期销售情况不容乐观。动辄总价区间两、三千万的世茂天誉、合生缦云则竞争激烈。

现实销售情况再次对分钟寺三兄弟发出了灵魂拷问，分钟寺三兄弟到底是不是伪豪宅？

规划虽好 全在纸上

分钟寺这个区域留给人们的旧有印象一直难以扭转。虽处三环，但却长期呈现着脏乱差城中村的状态，与现代城市格格不入。

2014年拆迁至今，分钟寺的拆迁工作还未落幕。

百度地图区域拆迁前和拆迁后实景图

即使在三环边，合生缦云售楼处一墙之隔目前仍是待拆迁的残垣断壁。

“如果客户逛到里面，心会更凉。”世茂天誉销售人员表示，之所以金茂和合生把售楼处选在三环路边，就是想从破旧的城市环境中脱离出来。

世茂售楼处在项目地对面，紧挨着地铁分钟寺站，周边环境比较乱。

世茂天誉售楼处后身

不管在售楼处里销售所描绘畅想的区域前景多么美好，但凡购房者转转区域，瞬间会被现状拉回现实。这是三个项目面临的共同的问题。

目前周边已有的配套，包括雅园国际，是十里河比较不错的文玩把串市场，美联天地建材市场、居然之家等。但这些都跟豪宅配套没有太大关系，甚至连日常生活基础配套也算不上。

根据三个售楼处销售的介绍，分钟寺板块的配套目前主要依靠这张图，其中包括1.2万平方米三甲医院、3.5万平方米主题运动公园、5.8万平方米教育用地、18万平方米商超配套、45万平方米休闲绿地。

目前已确定引入的学校是首师大附中。商业配套方面，据三个项目的销售们称会有一个对标合生汇的项目。医院没有详细信息。 

45万平方米城市林海其实就是加宽的绿色隔离带，目前树种上了，但据想象中绿树成荫的效果还需几年。

可以说，目前分钟寺板块最大的短板之一就是缺少基础配套。

交通方面得益于其三环的地理位置，并且紧邻地铁10号线分钟寺站，很方便。

“这个区域被规划为CBD商务住区，也是三环最后一块可以整体规划的区域。”合生缦云销售人员表示，三环的地段十分稀缺。

值得注意，分钟寺板块之所以占据三环优质地段却发展缓慢，相比较北三环、南三环、西三环都相差甚远的一个重要原因是，处在丰台和朝阳区交接地段，不被重视，不好规划。

过了上图虚线往南就是朝阳肖村十八里店，也是全北京四环的房价洼地，二手房单价四、五万左右，同样是以乱出名，长期没有规划利好。

重新规划多久会让区域改头换面，想让区域整体提升一个档次，很难一蹴而就，只能靠时间换空间了。

缺少豪宅基因

一位房地产资深销售告诉记者，其实对于高端净值人群来说，地段、以及地理空间所聚集的圈层和高端的生活方式才是他们最看重的。有没有地铁这些是刚需人群更加关注的。

接近两千万的预算，在中央别墅区可以买到新房别墅产品。在海淀可以买到西山别墅区的颐和金茂府、融创香山壹号院。都是成熟的高端住区。

对标二手房，包括九龙山、双井附近的配套成熟的中高端社区一样有很多选择空间。

通过东叁金茂府北区的小户型产品的销售情况可以看出，分钟寺板块最终吸引的还是刚改人群，可以通过卖掉一套老房子，进行居住升级，买四居新房。他们对是否是高端圈层并不看重，愿意用时间赌区域未来5-10年的发展。

三兄弟面合心不合

分钟寺三个地块的一级开发企业均为珠江投资。珠江投资与合生都是由朱孟依创办，二者合称为“珠江合生系”。

合生由朱孟依的女儿朱桔榕掌管，是上市公司。儿子朱伟航担任广东珠江投资股份有限公司联席董事长、联席总裁。

珠江在北京土储雄厚，将优质地块向合生输出，助力上市公司市场影响力。

合生在土拍市场上豪掷180亿将三个地块收入囊中，随后与金茂、世茂联合操盘。东三金茂府的楼面单价为6.7万/ m²，世茂天誉楼面单价为7.3万/ m²，合生缦云楼面单价为7.6万/ m²。

进入销售阶段，面对并不“富裕”的客户，三个项目竞争架势越发激烈。记者总结了销售抨击竞品的主要说辞。 

世茂天誉的销售人员这样说东叁金茂府：

1、密度大，楼栋有遮挡。

2、小户型多，不高端，圈层不纯粹。

3、地块右侧靠近高压线，居住感受不好。

4、距离高速近，有噪音影响。

东叁金茂府售楼处沙盘

东叁金茂府销售人员这样说合生缦云：

合生缦云声称所用的金茂科技系统，与东叁金茂府所用的科技系统不一样，东叁金茂府的科技系统来自金茂绿建自主研发。

合生缦云销售人员这样说另两个项目：

卖得都不错，不同的客户圈层。合生缦云更高端。

目前来看，即使金茂首期开盘销售35亿，也仅仅完成整盘货值的33%。剩下三兄弟之间的大户型之争将十分激烈。

区域相同，配套相同，客户相近，剩下就是产品本身的比较了。到底是真豪宅还是“伪豪宅”，能否俘获高端人群芳心？我们将从多个维度对三个产品继续进行剖析。

文/张郁唯

编辑/刘洋-广厦