“我们的房租没有涨还降了三百块，这是来北京这么多年来的第一次。”李佳告诉《华夏时报》记者，自己租住在北京良乡的一个两居室，最近在续租的时候看了看周边的价格，发现比2019年降了一些，就试着和房东谈价，结果房租从2019年3600元一个月降到了3300元，居住成本一年省下了3000多块钱。

李佳的情况也反映了近一年来北京租赁市场的现状，受到疫情、外来人口数量回落等多方面因素的影响，北京房租价格近一年来“跌跌不休”，告别了长久以来只涨不跌的状况，整租交易的套均租金同比2019年下跌了7.70%。

2012年以来首次年度租金水平同比下跌

此前，由于北京经济快速发展，人们的收入持续增长，加上外来人口不断流入，北京市的房屋租赁市场供需关系长期紧张，叠加CPI上行、房价上涨、租赁住房品质持续提升等因素，北京房屋租金多年来一直处于上行状态。

但2020年北京的房屋租赁市场彻底变了天。同李佳的情况类似，在北京房屋打拼7年的王旭也告诉《华夏时报》记者，之前租房的时候，每年续签都要涨价已经成了一个常态。2020年是自己在北太平庄居住的第3年，2019年续签的时候房租涨了三四百，2020年破天荒的没有涨价。

一位房地产经纪人小刘告诉《华夏时报》记者，“最近一年的北京房租都在降，我们片区的两居室，2019年要3800元一个月，2020年3400元左右就能租到。以前的市场呢，基本上每年房租都在涨，很多人换房子频繁，也是因为房租涨的太多，现在续签合约房租不涨，或者还降了，大家换房的需求就少了，大家也倾向于直接找房东续约，也不会再找中介了。以前我每个月的租赁单至少在七八单左右，现在有两三单就不错了。”

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁交易量同比2019年下滑10.84%，这也是继2019年出现历史首次下滑后，2020年北京住房租赁交易量继续下滑，降幅有所扩大。2020年北京住房租赁交易的高点从往年的3、7月推后到了5、8月，旺季在疫情冲击下延迟到来。

2020年北京的住房租赁中，整租交易的平米租金为87.87元/平/月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金为5581元/套/月，同比2019年下跌7.70%。2020年以前，北京整租租金呈现持续上涨趋势，2020年由涨转跌，走势逆转。

另据贝壳研究院的数据，2020年北京市平均月租金为82.8元/平米，同比下降3.4%，是自2012年以来，首次年度租金水平同比下跌；从月度租金水平看，自2019年8月开始连续17个月租金水平呈现同比下跌。

贝壳研究院高级分析师黄卉告诉《华夏时报》记者，2020年租金水平下降的主要原因是疫情影响下市场供需格局的变化，一方面疫情的影响使得租赁市场需求缩减或推迟，供需矛盾趋于缓和，租金水平呈现下降，另一方面，业主出租价格预期下调，为了加快出租，减少空置期损失，往往降价出租，租客议价空间提升，市场向承租人转变。

黄卉提到，本轮的租金水平下跌基本在市场预期之内，一方面，北京租金水平继续大幅上涨的动力不足，经历了2012年以来的几轮上涨，北京租金水平已经不低，随着更多的租赁房源持续入市，租赁市场的供需结构不断优化，供需矛盾会得到解决；另一方面，在疫情的叠加影响下，租赁需求规模有所缩减，也进一步增加了租客的议价空间。

小刘表示，“疫情对行业影响挺大的，我们片区靠近几所大学，以前学生出来租房子的很多，2020年都实行封闭管理，这部分客源也没了。也是因为疫情的因素，为了减少不必要的麻烦，很多人也不会选择在这个时候换房，大多数都会在原地续租。”

北京外来人口数量回落

我爱我家研究院分析，2020年全年交易规模上，由于人口过于庞大，近年来北京着力疏解人口，常住外来人口自2016年起持续下滑，2019年末降至745.6万人，较2015年末减少77万人。随着外来人口的见顶回落，北京的住房租赁规模开始缩小。按照这样的趋势，原本2020年继续下行并不意外，但疫情使2020年一季度交易量大幅减少，全年同比降幅扩大，交易量的下滑速度被加快。

相关报道也显示，北京985毕业生留京率不断下跌，2019年清北本科毕业生留京率不到2成，也在一定程度上反映着近年来北京市的人口动向。

为什么北京住房租赁市场会发生如此大的转变呢？合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，城市的租金水平和人口流动相关，近年来，北京市坚持了抑制外来人口的政策，北京市人口出现了明显的净流出状态。另外，在居住结构上，北京市的人口逐渐外迁到五环、六环区域，反映到租赁市场上，即租赁需求的减少，租金开始降低。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者，2020年的租赁市场在疫情冲击下，市场量价齐跌，主要原因是疫情影响就业的发展，而就业环境和租金息息相关，虽然随着疫情的好转，就业环境有所恢复，但外来就业的人员以及高校毕业生就地就业意愿减弱，导致了市场上供应大于需求。

房屋租赁市场加速净化

除了市场上的个人房源受到影响外，2020年北京持续下跌的房租也导致了长租公寓市场的动荡。《华夏时报》记者了解到，疫情影响下的长租公寓入住率不足，导致资金链紧张，市场上有多家“高价拿房”的长租公寓出现了爆雷，也有机构出现了“提前解约”的问题，机构同房东和租客大量提前解约，给长租公寓市场带来不小的冲击。

除了交易量和租金价格上的影响，疫情也提前引爆了行业存在的一些问题。郭毅分析，长租公寓的爆雷，一定程度上反映了当前市场存在的问题，短期内市场对长租公寓的安全感减弱，也提示租户在租赁房源的选择上要提高警惕，选择更安全的方式，要和传统中介签约，或者与房主直签。

疫情也在一定程度上加速了行业的净化，淘汰了一些实力较差的长租公寓企业。从政策层面来看，2020年，北京住房租赁条例立法工作持续推进，《北京住房租赁条例》的出台已近在咫尺，未来长租房政策也将进一步完善，北京住房租赁市场将逐步走向规范化发展。

2021年，北京的房屋租赁市场会好转吗？王小嫱分析，随着经济的逐步恢复，就业市场好转，租赁市场或将好转，预计今年毕业季租赁市场的量将会迎来小高峰，但随着去年年底疫情的反复，预估一季度返乡潮不会显现。

“北京的人口净流入是一个中长期的政策，人口外流的状况短期内不会改变。”在郭毅看来，2021年，北京租赁市场在毕业季到来时可能会出现小幅度上扬，但整体租金水平还是会保持一个稳中小幅下滑的态势。

编辑/张郁唯