2020年的北京土地市场落下帷幕，从总体来看，北京市土地市场的宅地楼面价和溢价率止跌回升，成交楼面价创近5年新高，成交结构转变成不限价地块为主力，限竞房和共产房地块成交均大幅回落。

针对不同的地块属性，在土地招拍挂方面，北京市也做出了微调，部分地块的“7090”政策有所放松，近期也推出了新型“共有产权商品房”，从细节方面对土地、产品进行调控。

楼面价创新高

2020年的北京土地市场态势良好。根据北京中原市场研究部的统计，2020年，北京经营性用地成交规模小幅上涨，成交楼面价创近5年新高。经营性用地供应62宗，供应面积766万平米，同比上涨11%；经营性用地成交61宗，成交额1973亿元，同比上涨17%；成交面积772万平米，同比上涨4%；成交楼面价25560元/平米，同比上涨13%，创近5年新高；溢价率13%，同比止跌回升，较2019年上涨5%。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者，从目前来看，北京土地市场是一个非常健康的市场，2020年北京土地成交额还是比较高的。北京市在调控政策执行尺度一直非常严格的状态下，保持了一个供需稳定的土地市场环境，开发商可以明确未来的市场走势，在控制企业的市场风险前提下，开发商是乐于投资的。

郭毅进一步指出，在“三道红线”的政策下，企业会更加理性地判断市场，拿地的动作更加谨慎了，很多龙头房企都明确了聚焦核心城市的拿地策略，尤其是北京这样产业扎实的一线城市，房企会持续加大对这类城市的投入。

不限价商品房地块重回主流

2020年，北京土地成交市场中不限价地块为成交主力，限竞房和共产房地块成交均大幅回落。从成交地块的性质来看，2020年北京土地市场的不限价地块成交量为37宗，成交面积从2017年的0供应，大幅增长到2020年的464万平米，占比75%；限竞房地块成交量为8宗，成交面积从2017年的646万平米，下跌至2020年的95万平米，占比15%；共产房地块4宗，成交面积59万平米。

相比之前的全面开花，2020年限竞房用地仅出现在昌平、大兴、房山以及朝阳东坝等区域，除房山区域外，2020年同一片区限竞房用地限均价大多有所提升。

郭毅分析，近几年，北京的房价已经保持在一个非常稳定的状态，部分区域还出现了均价下滑、楼盘降价的现象，限竞房用来增加市场供应量、平稳房价的作用已经实现了。前几年北京市限竞房的数量较多，带来了同质化的风险，主管部门经过分析后，对土地的供应环节做出了相应的调整，商品住宅的增加，可以让企业开发更加多元的产品。

另外，从总体来看，供地结构的变化拉动了土地出让金上涨。2020年北京住宅用地成交以5-6环之间、近郊区域为主；6环外成交量下跌；大兴、海淀为成交主力区域。海淀四季青、丰台分钟寺等优质地块，对整体成交价格起到一定的拉升作用。

具体到地块上，2020年，中海亦庄河西地块成交金额最高；合生分钟寺地块成交楼面价突破历史新高。住宅用地溢价率最高的是绿城台湖亦庄新城地块，溢价率为49.78%，自持比例为7%。

北京土拍政策微调

随着市场需求的不断改变，北京的土地供应政策也在持续微调中。今年部分地块的“7090”政策有所放松，近期还推出了新型的“共有产权商品房”，从细节方面对土地、产品进行调控。

近期，北京挂出的土地中有多宗土地的出让条件中明确，“出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”，这与之前的“7090政策”有所放松，相比于之前的“建筑面积”的约束，“套内面积”的规定放松了面积的限制，给了开发商更大的发挥空间。

除此之外，北京市近期改变了三宗土地的竞拍规则，一种新型共有产权房——共有产权商品房即将诞生，按照规定，该类房屋五年内不得出售，购房人购买时只需要支付个人比例的房款，五年后可以再上市交易，到时政府只按产权比例收回原值房款。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，“7090”政策执行到现在，对市场上的刚需人群较为有利，但目前市场上的改善型需求量也很大，根据市场的需求，放松“7090”的限制，可以加大市场上改善户型的数量，减小开发商的成本压力，也有利于打破结构性不平衡的状态，满足多元化的市场需求。

郭毅分析，北京市新推出的共有产权商品房，是为了避免地王的出现，避免新的高价地的产生，对市场稳定的预期造成干扰，引发市场不稳定因素。这三宗地块可能是北京在试点新的土地出让方式，针对不同地块，会从细节方面对土地市场进行调整。

编辑/李桁