珠江罗马嘉园小区是一家坐落在北京朝阳北路，毗邻京广中心、国贸的，占地约314亩，有4万平米的欧式水景园林的高档小区。但这么一座紧邻北京CBD的高档小区，却因楼梯破损，楼体外装饰物脱落，连续3年不断发生高空坠物现象，让住在这里的住户头上和心里都悬着一块石头。

3年前曾砸死一六旬业主  如今居民仍反映有高空坠物

曾有媒体报道，2015年12月3日中午，在北京朝阳区珠江罗马嘉园小区46号楼，20层的两节护栏，因为出现锈蚀现象，遇上大风天突然脱落坠下，一名住在该楼的60多岁老人正巧经过，不幸被砸身亡。据当时现场的住户张先生表示，小区自建成就一直没有注意到有物业人员对楼体进行修缮。事发前小区的不少楼就已经出现墙皮褪色、脱落屡见不鲜，“高空坠物这已经是第三次了。第一次是在59号楼，楼外墙挺大一块墙砖掉下来了，下面就是健身器械。第二次在小区的东门，也是墙砖掉了，所幸前两次都没砸到人。结果这次就出事了。”

事过3年，记者又一次来到珠江罗马嘉园小区，这里分为东、西两个区，东区楼体基本都在20层以上，每家窗户都是罗马式窗沿的设计，上下突出两层，均未见有破损，但东区北侧一片9层楼房，每栋楼顶原本安装对称的大圆球和大圆盘，有的却无故空出一块，窗沿多有破损和残缺部分，仅一处楼顶用肉眼看去就能见到5至6处破损脱落的部分，楼体周围绿地和路边，也能见到几块楼上脱落下来的石块。

“一刮风下雨，我就害怕会有砖掉下来。”家住15号楼的刘大爷告诉记者，他们是从2004年搬进来的，自从3年前西区护网脱落，老人被砸中身亡后，物业开始对小区进行了“整改工作”，将很多楼顶的装饰品拆除了。记者也看到，楼顶的边边角角出现了很多缺口，装饰层里的钢筋横七竖八的支棱在外面，且都已经锈迹斑斑。

“你看见那些破洞没有？下雨的时候雨水漏进去，跟水帘洞似的。”刘大爷说，这些古罗马式设计的窗沿，自从被物业拆除了上面的一些“大球”、“圆盘”后，留下了很多裂缝和小洞，雨水很容易漏进去。

记者从二层一处破损的装饰层看到，所谓古罗马式设计的窗沿，就是在金属支架上包裹一层薄薄的石膏，里面都是中空的。

刘大爷介绍，每逢下雨天，雨水顺着裂缝和漏洞就会流到装饰层里面，“有的下面有洞，水会漏下来，有的没洞，水就夹层里存着。”时间长了石膏被泡烂，就有可能掉下来。有很多装饰层下面，因为长时间有雨水渗出，原本米白的装饰物已经被泡成出了一层黑绿色，周围也出现了一道道裂缝。刘大爷担心，“那些塌垮裸露的地方人们看到会躲开，最可怕的是那些被雨水泡过地方，裂缝不容易被发现，冷不防的就会掉下来。”而他前不久还听说，有住户家得小院顶篷在上个月被掉下来的石膏砸中， “据说是小院门口一个称重一百多斤的钢化夹胶玻璃被砸碎了，如果下面有人，那就麻烦了。”

尴尬丨买房时的“经典设计” 如今成了避之不及的隐患

“以前这里的环境特别好，有喷泉有花园，还有老年活动站。”住户李阿姨告诉记者，他们入住小区也有些年了，买房的时候介绍说有个“爵士设计”的长亭，还有喷泉，是意大利设计师的经典设计。李阿姨说，她家有个4岁的小孙女，刚入住时住户们就经常带着孩子在长亭周围玩。就在一年前开始，长亭上面开始往下掉墙皮、石膏渣子，一到下雨天就更严重，“像是热水浇在奶油上，特别恐怖。”李阿姨表示，后来因为怕伤到孩子，就不敢让孩子再过去了，大人们每每经过，也都躲得远远的。

“当时长亭到了实在不能不修的地步了，物业就把那给围起来了。如今围了半年，才开始动工翻新。”李阿姨说，就在他家住的那栋楼，下面楼体还有两个镂空的设计，最早说是给老年人活动用的，唱唱歌跳跳舞，刮风下雨淋不到，到了夏天也晒不到，“可后来听说是违建，也不让用了，但也没人给个说法。“现在再看那里，顶篷不知怎么也有坏了，大块大块的木头、墙皮悬在上面，下雨时候还会漏水。”

采访中有居民介绍说，在近期小区刚刚对“爵士设计”花园周围的单元楼进行过一次大修和粉刷。而记者在这些刚修好的楼体周围的道路上，就看到一块碎裂的半圆的石膏躺在过道上，周围行人往来，也都没人注意。但是仔细查找楼上，目光所及的地方并未发现有明显破损的情况。

小区的保洁师傅表示，现在这种“碎砖”已经都被拆的差不多了，算是少见的了。前两年，一旦到了下雨、大风或者冬天下雪冻冰的时候就要格外小心就会有脱落的现象，差不多一周就能捡到三四块掉下来的石膏，“那个时候我们也不怎么敢过去，石膏一受潮、一冻，风再一吹，保不齐那块不结实就下来了。”

说法丨“公共维修基金不够修” 物业只能紧着危险的先拆

根据这一情况，记者随后找到物业的陈经理，他告诉记者，这一片楼是老楼，2003年建成的，开发商的保修期早就过了。而且这一片是样板楼，户型较大。“一共9层，有的单元每层也就两家住户。”经理说，住户基数少，楼层低，加上早些年收的公共维修基金本来就不多，按照现在的价格来算根本不够维修的。

物业经理还表示，以前有想过再向楼内住户征集一部分维修款，很多都认为已经交过一部分钱了，就不用再交钱，事就不了了之了。

陈经理称，为了保证安全，物业只能以成本最低的方式进行“排险”，看见哪有破损，感觉有危险，就先拆哪。但陈经理也承认这个方法治标不治本，楼体越拆越破，很多拆除后留下的缝隙漏水造成了更大的安全隐患。

“目前我们领导应该已经在向上提出申请了，但不知道具体能拿到多少维修基金。如果想要大修，那就只能等了，我们也没有办法。”于小区中两处路面上的石膏，他认为是工人在维修时不慎遗撒在路面上的，并非脱落。

支招丨律师：公共维修基金不够 可以补缴

记者随后就该小区的困局采访了北京大成律师事务所律师虞春艳律师。虞律师表示表示，珠江罗马嘉园小区中所涉及住宅的公共部分，应当动用住宅专项维修基金进行维修，即是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅的专项维修基金，是在商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。物业公司和业主可以先确定小区维修基金的缴存情况，看是否需要补缴。

如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次归集额的30％时，业委会应提议续筹。续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。续筹资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。

如果专项维修资金是按照当时规定缴存的还没有使用过，但资金余额不足以一次性覆盖全部维修费用，也可以先按使用流程提取部分资金确定对部分紧急情况进行维修，触发余额不足30%的条款并按以上规定启动续交程序。但律师建议续交方案中提前请维修单位评估费用，按照业主拥有的建筑面积比例分摊费用，计算确定续交的基金数额。

如果物业不积极协调解决，就属于不按业主的意思履行职责，业主大会或者业委会有权督促，或者催促，也可以解除合同，另聘物业。

文/北京青年报记者 王浩雄
摄影/北京青年报记者 王浩雄
编辑/白龙