所谓“跳单”又称“跳中介”，是在中介向委托人提供中介服务后，委托人利用中介提供的服务，而甩开中介私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介与相对人订立合同的现象。《民法典》第九百六十五条明确禁止“跳单”行为。在一起案件中，房地产经纪公司表示承租人“跳单”要求其赔偿违约金，承租人则认为自己不该承担责任。近期，北京石景山法院审结了该案件，判决承租人黄某向房屋中介公司支付违约金7万余元。

中介带看写字楼房后签订《看房确认书》  承租人绕过中介租同一房屋被诉

原告中介公司诉称，2021年8月，被告黄某欲承租位于石景山区某写字楼房屋，由原告中介公司提供中介服务。黄某通过原告对该房屋进行多次实地考察后，明确表示了对该房屋的承租意向，并与原告签订了《看房确认书》。之后原告继续提供中介服务，但原告发现被告黄某私自利用原告提供的房屋信息，跳过原告直接与房屋的出租方签订了租赁合同。故请求法院判令被告黄某、被告甲公司支付违约金。

被告黄某辩称，原告所述的写字楼并非原告独家代理，房源信息是公开的。虽然原告员工曾带黄某查看过写字楼情况，但未能提供符合黄某需求的办公租赁场所，黄某因其他中介机构能够提供更加好的价格、更加优惠的条件，才选择了其他中介。且原告员工对《看房确认书》未作说明解释，使用的是格式条款，应属于无效合同。

被告甲公司辩称，甲公司房屋系从其他租赁方转租而来，未曾授权黄某进行任何租赁行为，且《看房确认书》未经甲公司盖章确认，不能因黄某个人行为将责任义务强加给甲公司。

承租人是否存在“跳单”行为成该案争议焦点

法院经审理查明：黄某（甲方）与中介公司（乙方）签订《看房确认书》载明：甲方委托乙方进行商业办公室选址及租赁业务，其中，甲方通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方或甲方关系人与乙方所介绍项目的业主方、物业方、代理商、出租房屋的转租方自行成交或通过其他方式成交的，构成违约，应支付第三条载明的一个月房租金标准作为违约金（以出租方的报价为准，如出租方实际佣金政策报价高于一个月的，以实际佣金数额为准）。本《确认书》所指甲方、关系人包括但不限于甲方亲属、共同看房人、甲方所在公司、与甲方或其所在公司存在集团关系、母子关系、总分关系、投资关系、参股关系、相同股东关系、部分高管相同关系的企业或其他关联方。

2022年3月9日，出租人乙公司与承租人丙公司签订《租赁合同》，由丙公司承租涉案房屋，房屋面积361.5平方米，租金每月41572.5元。《租赁合同》系由黄某作为丙公司的授权代表签订。后，乙公司、丙公司及被告甲公司共同签订《租赁合同主体变更补充协议》，约定将承租人由丙公司变更为甲公司。

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

该案的争议焦点为黄某是否存在“跳单”行为。

法院认定承租人存在“跳单”行为  判决其向中介支付违约金7万余元

该案中，首先，根据查明事实，原告中介公司与黄某多次沟通，为其提供多个房源信息，并陪同黄某多次实地看房。黄某虽提出涉案房屋的首次带看系其他公司而非中介公司，但根据其与中介公司的聊天记录、证人证言等，不足以证明该主张；其庭审中陈述的在首次看房时，同时预约了其他公司与中介公司，其未提供充分证据予以证明，法院不予采信。故结合本案证据中提供服务的时间、内容及各方庭审陈述，可以认定黄某接受了中介公司提供的订立涉案房屋的房屋租赁合同的媒介服务和交易机会，中介公司已经履行了中介合同的主要义务，双方之间就订立中介合同达成合意，已成立中介合同关系。

其次，在中介合同中，当事人双方掌握的信息不对称，中介人利用自身的信息优势为委托人创造缔约机会而取得报酬；与此同时，委托人如何利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，难以为外人察觉；实践中，中介公司为保护自己的合法权益，往往在中介合同中约定禁止“跳单”的条款。该案中，中介公司与黄某签订的《确认书》第四条属于房屋中介合同中常有的禁止“跳单”条款，该条款虽系打印的格式条款，但进行加粗提示，已采取合理方式提醒黄某注意有重大利害关系的条款。该条款本意是为防止黄某作为承租人利用中介人提供的房源信息却“跳”过中介公司租房，从而使中介公司无法得到应得的报酬，故该约定合法有效。

再次，黄某利用中介公司提供的交易机会或媒介服务，获得涉案房屋的房源信息后，通过具有关联关系的公司承租房屋，后转租被告甲公司。黄某及被告甲公司均未能举证证明其跳过中介公司，另选其他公司的合理性，故构成“跳单”的违约行为。

该案中，因黄某构成“跳单”的违约行为，应当向中介人支付违约金，双方对违约金有明确约定，故根据《确认书》的约定、聊天记录及涉案房屋的面积、租金，法院认定黄某应付违约金为70673.25元。

租赁合同系丙公司签订，法院无法认定黄某签订中介合同系为设立甲公司而进行签约的行为，故原告中介公司要求甲公司与黄某就该案的违约责任承担连带责任的诉求，法院不予支持。

综上所述，石景山法院判决黄某向原告中介公司支付违约金70673.25元。

被告上诉，二审法院维持原判。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/倪家宁